在那本著名的《周期》里，橡树资本联席董事长霍华德·马克斯提出了周期的三个特点：
（1）均值回归：像钟摆一样围绕中心点来回波动；
（2）矫枉过正：总是从一个极端走向另一个极端；
（3）随机性：未来会怎样，难以精准预测。
房地产周期也处在周期切换的轮回里。在变数中，每个人都想弄清楚自己现在所处的周期位置——市场是否已经走到底部？是应该维持收集还是继续下注，抑或果断斩仓出场？
春节将近，用这种周期性思维考察2020年“稳”字当头的楼市，海南或许是少有的具备确定性机会的市场。
曾几何时，海南楼市是中国楼市的独特存在。进入21世纪的第3个十年，海南楼市在政策的调整之下似乎不复市场焦点，低位运行，但或许正如古老的道家思想一样，阴极阳生，沉寂中孕育着机会，破晓后即是黎明。
随着海南建设自由贸易港的提速，海南处于兴盛周期之中。2019年10月，海南取消落户限制（除三沙外），政策出现边际改善，这也是看好海南重要原因。
春节之际，来自全国各地的人们将海南作为自己和家庭的度假之地。他们可能会发现，在市场走到周期切换的关键之际，或许是诸如雅居乐海南清水湾这样的地方最好的机会。
01
2020年，为什么要看好海南？
从全国范围来看，房地产的黄金时代白银时代都已无人争论。
金融方面，货币增速放缓，社会信用渐换锚，不动产价格过快膨胀的条件无法满足；土地方面，市场出让运行平稳，都市圈的高集约发展有望破解不同能级城市间土地人口错配的现象；人口方面，全国人口峰值即将到来，限死住宅需求天花板。
正如中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在最近的一次报告会中指出的，2000年以来房价大概翻了10倍，但再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零，总体上房价也不会大起大落。
在贝塔收益万马齐喑之际，寻找阿尔法就成了最迫切的机会导向。
海南就这样走入了视线。
曾经，伴随着一纸限购令，海南楼市尤其是投资性需求应声急转直下；但是像那个围绕中心点来回波动的钟摆一样，悲观乐观看似方向相悖，实则界限并不清晰。
正如巴菲特所说，做投资，需要模糊的正确。这背后的推动力，是海南深层次发展逻辑的演变。
2018年4月，国家宣布支持海南全岛建设自由贸易试验港，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。2019年12月22日，海南正式官宣：2020是海南自由贸易港建设的开局之年。
自贸试验区是可复制可推广的，但自由贸易港是独一无二的。海南，终于等到了自己最好的定位。
在此之前，从国际旅游岛到经济特区，海南享受的政策倾斜不可谓不多，但由于地理位置的劣势，使得它在工业和大部分服务业上没有明显的比较优势，其经济增速大致上和全国保持一致，未能显现和深圳、上海等地区一样的增长速度。
也正是如此，我们看到，在发展旅游业的思路之下，海南同样呈现明显的季节性，带来了候鸟式经济，也带来了房地产过热。
海南如何才能变成世界和中国大陆之间的桥梁？核心办法正是与世界无缝对接——要做中国版的新加坡，做内地版的香港。
在这个世界级的自由贸易港里，海南将运用自由资本流动、自由人才流动、自由贸易流动和低所得税，吸引国际一流的资本、技术和人才，建立一个一年四季全天候的繁荣之港。于此战略之下，与大陆隔绝的地理位置转变成海南最大的制度优势，缓冲海南独特政策对国内经济的冲击。
海南大学经济与管理学院副院长李世杰在演讲中表示，海南作为一个“飞地”推到全世界去，这是海南自贸港的真正价值。
这才是海南的历史级机遇。
正是因为海南将不仅仅是海南人的海南，其房地产市场的上限才能超越传统的人口、土地限制，到达一个超越旅游地产逻辑框架的高度。
最终，随着海南转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力，海南将实现房地产依赖出清，用理性驱逐非理性，消弭过度投机的行为，彻底摆脱“击鼓传花”式的泡沫阴影，构筑健康市场，显现内在价值。
一个佐证是，数据显示，今年1-11月，海南非房地产投资占固定资产投资总量的比重达57.6%，建省31年以来第一次超过50%。
按照规划，2025年，海南自由贸易港制度初步建立，营商环境达到国内一流水平；2035年，自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟，营商环境跻身全球前列。
中长期来看，海南的发展潜力一定会随着国际自由贸易港的制度建设等完善而提升，其资源禀赋和稀缺性价值会日益凸显。
海南“双自贸”建设与国内其他自贸区相比最大的一个区别是，自贸港只有海南一个，背靠这样的优势，海南自贸港迎来了下一个意义非凡的红利点。
（1） 2019年以来，海南分5批正式对外发布了56项制度创新案例， 对进一步优化营商环境、提升社会治理水平，加快推进自贸试验区、自由贸易港建设打下了坚实基础。
（2） 海南自贸港下一步怎么走？目前主要可以从两方面着手：一是免关税，二是所得税减让，所得税包括企业所得税和个人所得税。
（3） 海南“双自贸”建设的快速发展，加上给企业减让一定的企业所得税或税收优惠,企业会趋之若鹜般来到海南。
2019年，海南自贸港全岛的基础设施，包括高铁、机场、航运、公路、医疗、娱乐已全方位打通。
铁路：西环高铁与东环高铁全面开通，形成全球独一无二的环岛高铁。
航空：海口机场二期扩建、三亚机场三期扩建、博鳌机场正式投入使用、儋州国际机场正在建设。
航运： 打造以海口、洋浦港为核心的，面向两大洲、两大洋的具有国际航运和物流中心功能的枢纽港；开通“海南－东盟”班轮航线，建设海南参与国际贸易陆海新通道。
公路：环岛旅游公路，“田”字型高速公路网主骨架正式搭建完毕，实现“两小时交通经济圈”。海南首条部省共建的“最美”公路也于2016年正式通车。
因此，称海南为2020房地产市场的最大红利，丝毫不为过。
02
海南，首选雅居乐海南清水湾
当我们正视了海南房地产市场在这一周期近乎底部的机会之后，剩下的事情就是寻找标的。
在海南房地产的狂热期，全国各大房企纷纷“赶海”淘金。潮水过去，才知道谁在裸泳。在大浪之后，只有少数头部开发商的产品经住考验，显现出历久弥新、历时弥真的价值。
雅居乐海南清水湾或许就是其中之一。
从三亚凤凰机场出发，约30-40分钟的车程即可到达雅居乐海南清水湾。在十多年前，这里清澈的海水和细腻的沙滩还不为人所知，但经过了雅居乐的精心打造，已经成为陵水县乃至海南的闪亮名片。
雅居乐海南清水湾之所以能成为海南长盛不衰的楼盘，至少有以下几点原因：
1、天赋景致，山与海俱。
雅居乐海南清水湾位于北纬18度，正是夏威夷、加勒比海、巴厘岛这些世界上著名的旅游胜地所处纬度。
在雅居乐海南清水湾的海湾，海水能见度达25米，海洋生态非常丰富，一年四季任何时候都可潜水。其最具识别度的原生态沙滩长达12公里，坡度平缓沙质极细，是顶级的天然滨海浴场。
海滩后方的九所岭，森林覆盖率56%以上，PM2.5＜10，年平均气温24℃，湿度60%，极适人体居住，空气中的负氧离子指数仅次于世界第一的古巴哈瓦那。
雅居乐海南清水湾地处牛岭以南，是全国唯一的热带正南向海岸。中国人均海岸线仅有1.3厘米，雅居乐海南清水湾坐拥12公里纯美优质热带海岸。这里汇聚了全球最宜人气候与澄澈海水，海水质量达到国家一类海洋水质标准，能见度高达25米，沙滩平缓涉水200米远，水深不过2米，是世界顶级的天然海滨浴场；雅居乐海南清水湾海沙极细腻，走在沙滩上发出银铃般清脆的“唱歌声”，因此被誉为“会唱歌的沙滩”。
一位外籍专家称，世界上只有三个地方拥有这样的沙滩：美国的夏威夷，澳洲的黄金海岸，还有就是中国的雅居乐海南清水湾。
但如果只把目光停留在服务上，雅居乐海南清水湾就无法形成今时今日的文化积淀。深入的人文配套，拥有更多无可替代的特性。
契合自贸港建设发展大势，雅居海南乐清水湾始终与海南共生共长，已重点培育旅游、文创、体育、会展、游艇、教育、酒店、婚庆等多元产业，未来投资发展潜力无限。陆续建设了亚洲最大游艇会、汇集世界艺术的雅居乐海上艺术中心、百年品牌的清水湾莱佛士酒店、2个国际标准的滨海高尔夫球场、滨海旅拍基地、雅居乐·清水湾公园、顶级981首保健康医学中心等高端滨海度假配套，缔造出1.5万亩海岛醇熟之湾，满足人们多元化的滨海度假需求。
作为中国文旅地产的先行者，雅居乐海南清水湾早已不将自己仅仅定义为地产商。“文旅+产业”的模式让雅居乐海南清水湾更值得为世界所瞩目，而多元化的产业为雅居乐海南清水湾的未来提供了更广阔的的升值空间，延伸出了更多可能。
独一无二的生态环境能在全国范围内吸引有需求的顾客，树立起海南坚实的投资内核。在交投活跃的二手市场，流动性亦得以充分保证。
2、十年销冠，匠心打磨。
2009年，雅居乐海南清水湾单盘年销售额64亿元，成为闻名海内外的“中国文旅地产第一盘”。此后雅居乐海南清水湾愈战愈勇，凭借每年不断攀升的销售额，连续多年拿下海南销冠。
销冠品质无需多言。时间跨度久远，销售体量庞大，证明了雅居乐海南清水湾的品质备受社会各界的认可，具备长久的价值。
3、头部房企，高端保证。
十一年来雅居乐成就了清水湾，清水湾也成就了雅居乐。根据公告，2019年雅居乐实现合同销售额1179.7亿元，在克而瑞的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中排名第26。
投资的要害在于消除不确定性。千亿房企信用背书之下，各种诸如烂尾之类的后顾之忧得以免除。如果要用龙头策略在海南楼市中选择，那么雅居乐海南清水湾作为内地旅游地产的先河之作，老牌悠久，无疑是投资明智之选。
4、业态多元，配套完善。
目前，雅居乐海南清水湾的产品线涵盖了现代风格低层住宅、泰式低层住宅、新加坡式低层住宅、海景洋房和度假公寓等多种产品，纵使千人千面，亦能分别找到自己的归心之所。
以游艇为例，为打造“亚洲最大游艇码头”，雅居乐海南清水湾投入了5亿元的资金，会所建筑面积约6000多平方米，总规划由知名美国DDG公司设计，码头区域由法国著名游艇码头设计机构设计，拥有堪比澳大利亚悉尼的双水湾的双海湾环绕，总体规划780席国际标准泊位，并可停放150英尺的超级游艇。
问渠那得清如许，为有源头活水来。源源不断的投入决定了，这是一个具备活力的社区，时变时新，具备价值投资的潜力。
5、人文体育，艺术盛宴。
雅居乐海南清水湾值得投资的另外一个理由是，它不仅仅是一处简单的旅游地产，某种意义上更是生活方式的创造者。
十一年来，清水湾创造性地打造了海岛椰子狂欢节、雅航盛世、国际沙滩啤酒狂欢节，国际公共艺术展、珐琅艺术展、高黎贡书院读书分享会、清水湾海上艺术节、沙滩马拉松等人气活动，聚敛人流，引领时尚。
在雅居乐海南清水湾，人们购买的不是房产，而是一种乐活态度，一种栖居氛围。
2020年春节期间，第八届国际沙滩啤酒狂欢节即将来袭。
1月18日-1月21日，将举办国际啤酒狂欢周（英伦风），集合英国军乐秀、英伦爵式风、绅士踢踏舞、火辣英伦女郎……
春节期间，还将有国潮风、电音派对、啤酒先生总决赛等多样化的活动，将整个春节变成欢乐的海洋。
正如资本市场给予会讲故事的企业更高的估值，注入文化艺术灵魂的清水湾，已经成为很多国人的“第二人生”置放地，理应享有更高的看待。
如果对此有疑虑，不妨订张机票，去雅居乐海南清水湾度个春假，亲身实地感受一下清水湾精心打造的“第二人生”。
巴菲特曾经说过，投资的时候，你要买价值，永远不要卖。当海南的明天越来越明朗，诸如雅居海南乐清水湾这样的标杆性居住栖息地也将享受着整个区域的上升红利。
2020年中国房地产投资看海南，海南还看清水湾。这个春节，就是它了！
本文来源：网易房产海南
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