海口三亚陆续出台地产新政，这几点对房企很重要！

随着新冠肺炎新增确诊病例数下降，海南的重心开始回到抓复工、促生产方面。2月18、19日，海口、海南先后出台做好疫情期间推动项目复工的政策。2月18日，海口市人民政府提出支持项目建设先行用地，调整土地合同签订期限，实行新出让土地分期缴款及强化金融支持等11条措施。

2月19日，海南省委省政府出台推动省重点项目、重点工程复工复产的10条措施，对省重点企业招工给予补助，每招用1人，给予用工企业补贴200元/月、给予务工人员生活补贴400元/月，享受补贴期限最长不超过6个月。

在这方面，三亚部署得更早。在2月15日，三亚市也发布了8条措施应对新冠肺炎疫情保障项目建设，支持项目建设先行用地，允许变更已出让土地缴款期限，支持新出让土地分期缴款，支持项目先行建设，优化项目审批服务，降低预售资金监管额度，暂缓征收相关税费，加大信贷支持力度等。

这几个政策，字面上看，并没有什么实质上改变海南楼市格局的操作，所以在业内激起的水花很小，但在疫情特殊时期，一定程度上为房企输血减压。

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与其说救市不如说为房企输血减压

以救市第一城无锡为例，政策包括延期缴纳土地出让金、减免相关税费、预售资金监管放松、提前申请预售等，政策几乎涉及房地产开发、融资、预售、销售等前端各环节。湖南衡阳还加入对购房者进行购房补贴的条例，比无锡步子迈得更大，直接刺激成交的信号更强。

和这些城市比起来，海南与其说是救市，不如说是救房地产行业。分期缴纳土地出让金、暂缓征收相关税费、支持项目加快报建、强化金融支持等方面，都是在实实在在的扶助房企，目的很明显，避免因为疫情造成房企资金断裂、工程烂尾，拖累经济发展，而不是呼吁你买房。

“壮士断腕”的策略依然要执行，但并不是一棒子打死，海南依然需要房地产行业，就跟需要旅游业、互联网行业一样，但不会再是主导经济的地位。

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三亚：预售资金提前支取 开发商这个冬天太难熬

三亚的8条政策中，一不留神这一项政策可能被忽略：降低预售资金监管额度。允许企业提取项目预售监管资金，最高提取比例为总监管额度的90%，用于支付本项目相关费用。

这个条例为什么这么重要呢？2003年海南为了监管房企的预售资金不被另挪他用，实施《海南省商品房预售资金监管暂行办法》，要求开发企业在申请商品房预售许可前，应设立监管账户，预付款全款进入该账户，由开户银行监管，按工程进度进行拨付，直至办理产权初始登记。充分实行政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

房地产开发实质上是一个融资游戏，除了从银行贷款维持现金流运转外，最重要的资金来源则是预售资金，在专款专用的限制下，这笔资金被最大限度的用于房地产开发。而三亚降低预售资金监管额度的做法，是让这笔钱提前入市，在特殊时期发挥最大功效。据海南省统计局数据显示，2019年三亚房屋销售金额306.8亿元，以90%的额度计算，可动用资金达276亿元，去掉已经拨付的部分，房企也依然可以获得一笔无息流动资金用于项目周转，解燃眉之急。但海南某项目营销总监马驰认为“三亚今年1月项目整体销售不到去年同期的1/10，已经没钱，提不提不影响缺钱大局。”同时，2019年三亚房屋销售金额同比下跌49%，去化周期超过40个月，top10房企的累计成交金额比2018年少了48.27亿元，市场整体萎缩，库存积压，缺钱是普遍现象。

这也能解释，为什么这个政策只有三亚出台，而海口没有，三亚房企确实太难了，再不扶持很难熬到春暖花开。

3

土地出让金分期缴纳，海南土地市场会被点燃吗？

对土地市场会有刺激作用吗？这几天北京、上海土地市场被点燃，出让金又创了新高。疫情时期，海南新出让土地可以分期付款，最长可以在一年内缴完，竞买保证金也只需要起始价的20%。拿地的本质还是烧钱，即便是从银行贷款，但在当前成交降到冰点的时刻，海南有多少家房企敢大手笔拿地？和三亚一样，全省缺钱是普遍现象，海口情况好一些，但也断不至于到了一哄而上的地步，保命比扩张更重要。

回过头看，海南出现地王是多久以前的事情？还是2017年北辰一战成名，16家房企鏖战，而那一年的楼市背景今日根本无法相提并论。那一年，海南的房屋销售额是2714亿元，史上最高峰。

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加大信贷支持力度，避免出现倒闭潮

房地产行业是一个庞然大物，涉及上下游多个行业，一旦房地产绷不住，雪山会轰然倒塌。这也是为什么要政府为什么要银行不得随意抽贷、断贷、压贷，做到应贷尽贷、应展尽展、应续尽续，不转逾期、不计罚息、不下调分类、不影响征信。

卖不出去房，资金很可能周转不过来，只能从银行贷款，而此时银行如果断贷，那是非常要命的。暂缓缴税和加大信贷支持力度是一体的，少花钱、多支持，这是政府为房地产行业送上的“保命药方”。

5

加快报建 保障行业正常运转

海口项目在缴纳完不低于50%土地出让金、三亚项目缴纳不低于60%土地出让金的情况下，可以先行报建。先报建就可以先施工，只要开工，工人就不会失业，相关产业也可以正常运转，社会就不会出现大范围的失业率。虽然全域限购实行近2年，经济对房地产的依赖度降低，但依然是重点行业。房地产崩盘的教训，我们1993年已经领教过。当然，新拿地开工的项目和整个行业相比，威力不会那么大，但特殊时期，即便是减少一分负面影响，也是好的。

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你看，房住不炒的红线始终在那里

无论政策如何托底，房住不炒的红线始终在那里。2月19日，央行重要报告再次提及“房住不炒”，称按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。信号足够明显，无论各大城市如何“施策救市”，也始终是在大框架内进行的有限调整。

当前，虽然无法实地看房，但是不少房企推出了无理由退房和线上折扣卖房的打法，对购房者来说，不失为是一次机会。想上车的，价格够诚意的，看准了，就可以行动了。