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海口三亚陆续出台地产新政,这几点对房企很重要!

2020-02-21 18:08:57 来源: 网易房产海南 举报
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随着新冠肺炎新增确诊病例数下降,海南的重心开始回到抓复工、促生产方面。2月18、19日,海口、海南先后出台做好疫情期间推动项目复工的政策。2月18日,海口市人民政府提出支持项目建设先行用地,调整土地合同签订期限,实行新出让土地分期缴款及强化金融支持等11条措施。

2月19日,海南省委省政府出台推动省重点项目、重点工程复工复产的10条措施,对省重点企业招工给予补助,每招用1人,给予用工企业补贴200元/月、给予务工人员生活补贴400元/月,享受补贴期限最长不超过6个月。

在这方面,三亚部署得更早。在2月15日,三亚市也发布了8条措施应对新冠肺炎疫情保障项目建设,支持项目建设先行用地,允许变更已出让土地缴款期限,支持新出让土地分期缴款,支持项目先行建设,优化项目审批服务,降低预售资金监管额度,暂缓征收相关税费,加大信贷支持力度等。

这几个政策,字面上看,并没有什么实质上改变海南楼市格局的操作,所以在业内激起的水花很小,但在疫情特殊时期,一定程度上为房企输血减压。

1

与其说救市不如说为房企输血减压

以救市第一城无锡为例,政策包括延期缴纳土地出让金、减免相关税费、预售资金监管放松、提前申请预售等,政策几乎涉及房地产开发、融资、预售、销售等前端各环节。湖南衡阳还加入对购房者进行购房补贴的条例,比无锡步子迈得更大,直接刺激成交的信号更强。

和这些城市比起来,海南与其说是救市,不如说是救房地产行业。分期缴纳土地出让金、暂缓征收相关税费、支持项目加快报建、强化金融支持等方面,都是在实实在在的扶助房企,目的很明显,避免因为疫情造成房企资金断裂、工程烂尾,拖累经济发展,而不是呼吁你买房。

“壮士断腕”的策略依然要执行,但并不是一棒子打死,海南依然需要房地产行业,就跟需要旅游业、互联网行业一样,但不会再是主导经济的地位。

2

三亚:预售资金提前支取 开发商这个冬天太难熬

三亚的8条政策中,一不留神这一项政策可能被忽略:降低预售资金监管额度。允许企业提取项目预售监管资金,最高提取比例为总监管额度的90%,用于支付本项目相关费用。

这个条例为什么这么重要呢?2003年海南为了监管房企的预售资金不被另挪他用,实施《海南省商品房预售资金监管暂行办法》,要求开发企业在申请商品房预售许可前,应设立监管账户,预付款全款进入该账户,由开户银行监管,按工程进度进行拨付,直至办理产权初始登记。充分实行政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

房地产开发实质上是一个融资游戏,除了从银行贷款维持现金流运转外,最重要的资金来源则是预售资金,在专款专用的限制下,这笔资金被最大限度的用于房地产开发。而三亚降低预售资金监管额度的做法,是让这笔钱提前入市,在特殊时期发挥最大功效。据海南省统计局数据显示,2019年三亚房屋销售金额306.8亿元,以90%的额度计算,可动用资金达276亿元,去掉已经拨付的部分,房企也依然可以获得一笔无息流动资金用于项目周转,解燃眉之急。但海南某项目营销总监马驰认为“三亚今年1月项目整体销售不到去年同期的1/10,已经没钱,提不提不影响缺钱大局。”同时,2019年三亚房屋销售金额同比下跌49%,去化周期超过40个月,top10房企的累计成交金额比2018年少了48.27亿元,市场整体萎缩,库存积压,缺钱是普遍现象。

这也能解释,为什么这个政策只有三亚出台,而海口没有,三亚房企确实太难了,再不扶持很难熬到春暖花开。

3

土地出让金分期缴纳,海南土地市场会被点燃吗?

对土地市场会有刺激作用吗?这几天北京、上海土地市场被点燃,出让金又创了新高。疫情时期,海南新出让土地可以分期付款,最长可以在一年内缴完,竞买保证金也只需要起始价的20%。拿地的本质还是烧钱,即便是从银行贷款,但在当前成交降到冰点的时刻,海南有多少家房企敢大手笔拿地?和三亚一样,全省缺钱是普遍现象,海口情况好一些,但也断不至于到了一哄而上的地步,保命比扩张更重要。

回过头看,海南出现地王是多久以前的事情?还是2017年北辰一战成名,16家房企鏖战,而那一年的楼市背景今日根本无法相提并论。那一年,海南的房屋销售额是2714亿元,史上最高峰。

4

加大信贷支持力度,避免出现倒闭潮

房地产行业是一个庞然大物,涉及上下游多个行业,一旦房地产绷不住,雪山会轰然倒塌。这也是为什么要政府为什么要银行不得随意抽贷、断贷、压贷,做到应贷尽贷、应展尽展、应续尽续,不转逾期、不计罚息、不下调分类、不影响征信。

卖不出去房,资金很可能周转不过来,只能从银行贷款,而此时银行如果断贷,那是非常要命的。暂缓缴税和加大信贷支持力度是一体的,少花钱、多支持,这是政府为房地产行业送上的“保命药方”。

5

加快报建 保障行业正常运转

海口项目在缴纳完不低于50%土地出让金、三亚项目缴纳不低于60%土地出让金的情况下,可以先行报建。先报建就可以先施工,只要开工,工人就不会失业,相关产业也可以正常运转,社会就不会出现大范围的失业率。虽然全域限购实行近2年,经济对房地产的依赖度降低,但依然是重点行业。房地产崩盘的教训,我们1993年已经领教过。当然,新拿地开工的项目和整个行业相比,威力不会那么大,但特殊时期,即便是减少一分负面影响,也是好的。

6

你看,房住不炒的红线始终在那里

无论政策如何托底,房住不炒的红线始终在那里。2月19日,央行重要报告再次提及“房住不炒”,称按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。信号足够明显,无论各大城市如何“施策救市”,也始终是在大框架内进行的有限调整。

当前,虽然无法实地看房,但是不少房企推出了无理由退房和线上折扣卖房的打法,对购房者来说,不失为是一次机会。想上车的,价格够诚意的,看准了,就可以行动了。

延伸阅读
卢才珍 本文来源:网易房产海南 责任编辑:卢才珍_NO636

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