龙湖今年销售目标调高至2600亿元，市场已在复苏

3月24日，龙湖集团（00960.HK）发布2019年全年业绩，董事会主席吴亚军、CEO邵明晓、CFO赵轶等出席线上业绩会。

会上，龙湖集团宣布2020年销售目标为2600亿元，邵明晓称，公司全年准备推出4100亿元货量，上半年会完成四成，全年问题不大。2020年力保商场租金超过60亿元，冠寓收入接近20亿元。

业绩方面，2019年，龙湖集团实现收入1510亿元，同比增加30%。其中，投资性物业收入57.9亿元，同比增加42%；物业管理收入42.8亿元，同比增加47%。

全年已售未结算销售额超2500亿元

2019年，龙湖集团超额完成销售目标，销售回款率为95%。

期内，龙湖集团实现销售额2450亿元，同比增长20.9%，全年销售目标为2200亿元；实现销售面积1424万平方米，同比增长15.2%。

就区域而言，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为823.9亿元、592.0亿元、522.5亿元、263.0亿元及223.6亿元，分别占总销售额的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

此外，至2019年底，公司已售出但未结算的销售额为2535亿元，面积约为1500万平方米。

2019年，龙湖集团新进入11个城市，拓展90个项目，新增土地储备1731万平方米，权益面积1273万平方米，权益占比73.54%。至2019年底，公司拥有土地储备6814万平方米，权益面积为4742万平方米，权益占比69.59%。

对于公司2020年的投资计划，邵明晓表示，公司仍将减持根据负债定投资的策略，即保持50%-60%的负债率的前提下，确定投资额度，今年的额度还是稳中有升。

对于当下流行的并购式拿地，邵明晓表示，约25%-30%的土地靠收购，更倾向于收购项目，不会为了并购而并购。

谈及新冠肺炎疫情的影响，邵明晓表示，短期内有所冲击，3月开始市场已经在复苏，特别是高能级城市的恢复速度较快。

邵明晓表示，今年1月-2月，龙湖集团的销售规模约170亿元，并预计将在3月份恢复至200亿元以上，整个市场将在4月份回归正常水平。

投资物业全年租金近60亿元

公告显示，2019年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为57.9亿元，同比增加41.5%。其中，商场、租赁住房的占比分别为79.0%、20.3%。

截至2019年底，龙湖集团已在10个城市开业39个商场，合计建筑面积为377万平方米，98.5%的出租率创五年新高。

赵轶介绍，开业10年以上的商场租金同比增幅约10%,开业5年-10年的商场租金同比增幅为19%，开业3年-5年的商场租金同比增幅为25%。

租金收入以为，2019年商场销售为龙湖集团带来267亿元销售额，同比增长25%。

邵明晓称，按照公司定位，龙湖集团的商业主要聚集在20个左右的城市，今年开业9个商场不是大问题，未来每年开业10个，聚集在20个左右的城市，今年将会力保全年60多亿元的租金收入。

冠寓已开业7.5万间，整体出租率为77.4%，其中开业超过六个月的项目出租率为87.3%，全年收获租金11.7亿元，同比增加151%。

业绩会上，邵明晓表示，今年冠寓会开到10万间，速度比之前要调得更稳健一些，去年的收入不到12个亿，今年可能会有接近20个亿的收入。

商业租金的上涨，在建商场的持续投入以及租赁住房冠寓的发展，龙湖集团全年投资物业评估增值37.3亿元。

目前，龙湖集团的投资物业主要为商场，分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。除商场外，租赁住房冠寓已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。

业绩会上，被问及公司多元化，吴亚军表示，地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务均是公司的主航道业务，不认为是多元化，因为业务的客户差不多，能力也差不多，并不涉及跨行业等跨度较大的事情。

行业毛利率将回归到25%-30%

截至2019年底，龙湖集团综合借贷为1460亿元，净负债率51%，其中的74%以人民币计值，另外26%以外币计值，持有现金609.5亿元。

对于近期的境外债券价格大跌，赵轶表示，债券下跌受多个因素影响，包括疫情的影响、经济的下滑、油价的变化及地缘政治等，公司对上述因素没办法预测，只能够预防。

赵轶介绍，去年9月和今年1月，龙湖集团已将美元债的15亿元额度用完，发了10年到12年的长期债，成本非常低。为应对危机做好了准备。

公告称，公司平均借贷利率为4.54%，平均贷款年限为6.04年；非抵押债务占总债务比例为69%。一年内到期债务为139.3亿元，占总债务比例为9.5%，现金短债比为4.38。

利润方面，期内，龙湖集团实现毛利润508亿元，同比增加28.5%，毛利率33.6%。赵轶表示，政府限价的政策基本是国策，非常坚定，现在土地成本有轻微下跌，行业的毛利率会逐步回归到25%-30%水平，只要公司保持战略的主动、资金的主动、节奏的主动和保持货值充裕的主动，不拿错地，公司的土储十分充裕，强调资金具实力，令龙湖集团可以等待及选择一些好的时间点拿地。

此外，2019年，龙湖集团实现归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。