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深圳“拆迁”概念火爆:业主自发求拆 炒房客低调潜伏

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对于深圳楼市而言,除了优质学位房是“经久不衰”的话题,在城市更新和棚改不断推进的背景下,“拆迁”概念也是市场一大热点,也备受投资者的青睐,一些老旧小区的房子甚至因此卖出比周边高层住宅还贵的价格。不过,虽然城市更新和棚改在大力推进,但严厉的监管也随之而来。

“布心花园很快就要拆了,现在整个小区没几套在卖,现在这一套85平方米590万元的房子是最低价,业主急用钱才卖,要买尽快!”陈经理是深圳罗湖布心片区的资深中介经理,最近布心片区的城市更新和棚改项目越来越多,他也在不停跟客户推荐相关老旧小区房源

对于深圳楼市而言,除了优质学位房是“经久不衰”的话题,在城市更新和棚改不断推进的背景下,“拆迁”概念也是市场一大热点,也备受投资者的青睐,一些老旧小区的房子甚至因此卖出比周边高层住宅还贵的价格。不过,虽然城市更新和棚改在大力推进,但严厉的监管也随之而来。

“准拆迁”概念火投资者掐准时机

“每平方米接近7万元,这套房子的价格已经不算很高了,拆了以后按照建筑面积1:1.3赔偿,肯定赚很多。”陈经理在推荐相关房源时显得很兴奋。记者在布心花园片区调查时发现,其实早在七、八年前布心花园就已经开始传出城市更新的消息,随后也有房企开始进驻。今年年初,《2020年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》(草案)公示了两个居改项目,其中一个就是布心花园一、二、四区城市更新单元,而目前整个布心花园放卖的房源并不多。与之对比,周边的高层二手房价格在每平方米5.5万元左右。

而在福田黄木岗片区,华富村东、西区的棚改项目已经进入建设阶段,而华富北片区则仍维持原状,居民希望改造的呼声很高。今年5月,公开信息显示正在推进的华富北片区棚改工作,目前意愿征集同意率已超双95%,即95%以上户主已同意棚改,且同意面积超过总建筑面积95%。这时,“准拆迁”概念似乎变成了“拆迁概念”,记者发现目前该小区放卖的二手房房源并不多,一些房源的挂牌价甚至超过每平方米12万元。而在去年8月,该小区实际成交价还在每平方米7.5万元左右,随着棚改消息的不断推进,今年3月该小区的成交价已经接近每平方米9万元。“黄木岗片区,今年不出意外就会拆,实打实。”在采访过程中,房产中介常把这句话挂在口边。

而在罗湖的二线插花地棚改项目,现在正在施工建设。有房产中介甚至向记者兜售回迁房指标,价格在每平方米6万元左右。二线插花地棚改项目旁边的老旧小区,也因为贴上了棚改摸底公告和一些宣传横幅,业主纷纷惜售和提高价格。以一套面积不到30平方米的金稻田公寓为例,挂牌价在近两个月就上涨近15%至20%。

“有很多投资者专门盯着好地段的老旧小区甚至是城中村的小产权房,就是押注拆迁带来的高回报率,但要注意的是这些投资者并不是要等到房子拆迁完成后赔偿新房,因为这样等待的时间太长而且不确定性太高,会带来资金压力。只要有棚改或房企入驻的消息传出,这些投资者立马就提高价格抛售套现,愿意接盘的人不在少数。”陈经理如是说,“老旧小区从传出城市更新或棚改的消息,到最后立项开拆,至少也要好几年的时间,一般赌拆迁的投资者不会等那么长时间。”

在罗湖区木头龙小区,记者看到更新项目终于动工建设,但市场信息显示,早在2007年益田集团就进驻木头龙,开展前期改造意愿征集工作。2010年,木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区共8个深圳老旧小区,成为深圳城市更新单元第一批计划的旧住宅小区改造项目。10年过去,仍旧有多个小区改造停滞不前。

严禁炒作棚改概念

可以说,城市更新和棚改在深圳可谓“多点开花”。合一城市更新集团提供的数据显示,2019年深圳计划公告的城市更新项目102个,计划公示112个。今年年初至5月31日,计划公告34个项目,计划公示31个项目。对于深圳许多老旧小区来说,棚改的热情同样高涨,例如福田莲花街道的景田西、景田南小区居民此前自发启动棚改意愿征集。在一些区级住建局网站和房产论坛上,记者发现咨询或要求棚改的小区居民更是络绎不绝。

如果所有老旧小区都被打上“准拆迁”概念,不仅价格变动幅度变大,更会在一定程度上扰乱市场秩序。近日,福田区住建局发布《关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知》。《通知》指出,维护棚改计划的严肃性,未经官方渠道发布的“纳入棚改计划”信息为不实信息;严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为。严禁业主、物业服务企业擅自在小区张贴有关“棚改”横幅、进行意愿征集。严禁中介机构、物业服务企业、业主等擅自散布旧住宅区纳入棚户区改造计划的不实信息,炒作和哄抬房价。严禁自媒体借“棚改”概念炒作、哄抬房价。根据深圳市房地产调控领导小组办公室印发的《关于开展房地产市场专项治理的工作方案》,对挂牌价明显高于近期市场成交均价,或明显偏离旧住宅区住房价值的房源,该局将第一时间介入查处,要求有关房源“下架”;对网络媒体等发布虚假信息、捏造和散布不实言论的行为,协调有关部门及时调查处理、追究相关责任。

居民期盼棚改和城市更新的热情高涨,但真正能够实施的项目却不多,特别是棚改项目。深圳市住建局近日透露,棚改已开工项目6个,完成计划备案的项目7个,还有一批项目在开展前期工作。不过,公开信息显示,深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订,重点将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大方面完善,另地价修正系数的调整工作也在推进中。

在一些观察人士看来,城市更新和棚改是把双刃剑:老旧小区因此披上了改造的外衣,价格随之上涨,改造之后的房价也会水涨船高。目前,城市更新已经成为深圳住房市场主要供应力量,应如何看待城市更新?美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,城市更新的出现,是由于部分建筑物占据着好地段,但功能已不能很好地配合城市发展的需要,因此需要将其推倒重建。重建之后的建筑物,当然能更好地服务于城市的发展,因此其价格比原来高,也是正常且合理。城市更新的政策方面,如果能使整个流程的速度加快,对原业主、旧改主体甚至区域本身是一件好事。

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