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北京周末4楼盘集中入市,意向销售额破百亿

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进入6月,北京市加大了新房的供应。

本周,北京市住建委一口气下发了10个项目的预售证,其中8个是住宅项目

北京市本周下发的8个住宅项目预售证( 图片来源:北京市住建委网站

拿到了“准生证”,项目加快入市。本周末,北京市共有4个项目正式开盘,部分项目开始蓄客。前述这些项目中,有部分项目公认性价比不错。在目前市场回温的情况下,周末这些项目的表现备受市场关注。

中原地产首席分析师张大伟对中证君表示,从目前4个项目方的数据来看,4个项目加上现有的项目,本周末意向销售金额应该能破百亿元。

总体来看,在北京严格的购房杠杆下,市场热度虽然回升,但购房者对价格高度敏感。价格一高,购房者就犹豫了。

两日意向销售额或破100亿元

多位北京地产界人士对中证君表示,本周末正式开盘的四个项目各有看点,总体来看,性价比较高,不乏刚需上车盘,因此整体情况销售不错。

长安九里位于北京市石景山区,均价在7.1万元/平米左右。首期只放出了240套房,整体仍较谨慎。项目方单方面提供的数据显示,240套房首日售罄,预计销售金额超过20亿元。与之邻近的中海长安云尚项目单价也与之相近。备受关注的“倒挂盘”电建洺悦湾本周一口气推出了1200套房。上城郡三期为别墅项目,每套起价800万元,这一价格在北京市目前也并不算高。

不过需要注意的是,本周末预测的100亿元仅为意向销售金额,并非实际销售了这么多。按照目前北京市新建商品房的销售方式,确定意向的客户仅需要缴纳十万至数十万元的定金“占坑”,后续还需要通过购房资格核验方可执行,在这一过程中,如果未通过购房资格核验或客户反悔,定金都可退回。所谓百亿规模,仅仅是根据现有合同情况推算。

中证君了解到,部分楼盘热销的背后,主要仍是性价比相对高,符合了刚需和部分改善客群的需求。购房者实际对价格非常敏感,价格一高,项目就没那么好卖了。

以长安九里为例,该地块土拍的楼面价为4.4万元/平米,按照行业惯例毛估,商品房最终售价一般是楼面价的2倍左右。而长安九里精装修后单价在7.1万元/平米左右,让出了部分利润。

另一个备受关注的电建洺悦湾则是目前唯一一个倒挂盘,该项目均价在5.4万元/平米左右,而附近的二手房均价接近6万元/平米。三居户型为89平米,满足了刚需的要求,同时也卡在了北京的“普宅”线上,这意味着可享受到更大的房贷额度。因此,目前小户型销售情况较好,130平米左右的四居由于总价高则销售情况一般。

6月市场料高位回落

5月北京市的数据显示,北京二手房网签16125套,较4月的13161套明显增加。考虑到网签的滞后效应,业内预计5月实际成交量高达2.1万套。此外,在5月还出现了单日网签1000套的成交量。

一般而言,北京市二手房月成交1.5万套是一个荣枯线,一旦突破1.5万套就说明市场开始热起来了。

来自北京某大型中介统计的新挂牌二手房价格走势来看,新挂牌二手房价格已超过当前平均单价,或预计部分业主有提价的想法。

北京二手房挂牌均价走势(图片来源:北京某大型中介月度报告)

张大伟认为,6月北京楼市热度大概率将低于5月,价格难有大涨。

他指出,5月北京二手房环比大增主要是两个原因:一是西城区学区房新政带来的末班车效应,二是5月新建住宅供应较少,需求集中在二手房释放。而进入6月,前期部分积压的需求已经在5月释放,同时新盘供应量大增,购房者选择多了。6月首周,二手房成交量同比5月同期明显下调,市场有高位回落的迹象。

张大伟还表示,从信贷政策的角度开看,目前北京市房地产调控政策仍非常严格,在目前的普宅标准下,二套房首付比例非常高,购房杠杆被严格限制,这使得北京楼市不太可能出现明显的长期反弹。“市场预计将保持平稳,价格难有大涨。”张大伟对中证君表示。

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