2020年正处盛夏，中小房企却感觉寒意阵阵。
时代周报记者统计人民法院公告网，截至2020年6月8日，今年房地产企业的破产数量已经达210家，平均每天都有1.3家房企申请破产。从目前来看，宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主。
市场的转向，以及行业的竞争，让一些中小房企站在了生死边缘，上市是关键一战。
“中小房企都希望通过上市融到一笔钱，通过上市公司平台继续融资，借新还旧，扩大规模，以此来穿越行业周期。”6月5日，苏宁金融研究院研究员陈嘉宁向时代周报记者表示。
6月3日晚间，唯一未上市的千亿企业祥生控股向港交所提交上市申请。
今年2月底以来，已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、港龙中国地产、实地地产、大唐地产等10家内地房企递表申请在港上市。
除上述已向港交所递表的房企，安徽文一地产与成都合能集团也传出正在做赴港上市准备工作的消息。
对于这些中小房企而言，成功上市，决定了公司能否实现龙门一跃。
赴港上市波折路
面对市场的种种挑战，港交所中小房企上市之路越发波折。
5月31日，在首次递表失效的第三天，大唐地产迅速二次递表。
继4月22日届满6个月，申请失效后，5月12日，港龙地产更新招股书，再度发起IPO冲刺。
4月27日，安徽房企三巽控股在首次递交的招股书失效10天后，重新向联交所递表。
此前二度递表的海伦堡、奥山控股在去年底招股书再次失效后，尚未三度征战港股；成名于安徽的万创国际，过去3年四度冲击IPO未果，上市计划宣告终止。
据时代周报记者统计，2020年前5个月，仅有东莞小房企汇景控股一家在港上市。而2018年与2019年两年，在香港上市的房企达18家。
6月6日，汇生国际融资总裁黄立冲向时代周报记者表示，上市申请受到很多因素影响，其中大量工作是需要面对面开展。
黄立冲举例，如投行或保荐人要到现场对他的供应商、客户以及相关利益人，进行面对面的访谈和谨慎调查，而会计师则要到业务现场对客户进行审计，疫情让以上这些工作都很难推进。
同日，一家香港上市房企首席财务官告诉时代周报记者，未能在港上市可能是公司经营层面或者内部管理存在问题，也有可能是提交的资料不完善。
在他看来，赴港上市核心的步骤是经历港交所的审阅和质询。问题主要涉及公司演变及业务概况、股本结构、公司治理结构、财务状况与经营业绩等，拿到“无异议函”才可能推进下一步工作。
据该人士分析，按照以往惯例，几轮问题后如果出现时间延误，经常会再补充审计，从提交资料到上市敲钟，基本一年左右。
“目前上市推进缓慢的房企，主要原因可能还是自身业务发展问题或者是体量太小。”该人士称。
资本市场也在发生转变，房地产公司的吸引力正在减弱。
4月29日，港交所表示，自2018年4月上市新规实施以来，84家新经济公司在香港上市，共募集3023亿港元，新经济公司融资额占同期香港整个新股市场的50.8%。
6月6日，一名长期关注香港内房股的券商人士向时代周报记者指出：“资本市场的资源是有限的，市场没有扩容背景下，资金更偏好更具发展前景的新经济公司。目前地产行业进入下行周期，叠加疫情影响，香港资本市场对房企兴趣寥寥。”
上述券商人士表示，失效也不一定是件坏事，如果企业能在失效后及时提交一份成绩更好的招股书，销售情况和资金成本有所改善，也能在资本市场换取更高估值。
时代周报记者发现，大唐地产更新后的招股书显示，净负债率得到改善，从2019年中期的185.6%降至2019年年末的119.2%。
体量小、负债高
今年以来，排队上市的房企中，只有祥生一家步入千亿元销售阵营。
2020年1月末，安徽合肥起家的三巽控股拥有36个项目，总土地储备仅396.43万平方米，安徽占比高达89%；领地集团高度倚赖四川大本营，90个项目中57个位于四川省内。
鹏润控股被视作是“蝇量级房企”，项目仅有9个，其项目和土地储备均在白沟新城和高碑店这两个城市。
截至2019年11月30日，该公司仅拥有建筑面积77.67万平方米的土地储备，对大房企而言，这个面积或许只是一个大盘项目体量。
除体量小，高负债也是今年赴港上市房企的共同点之一。
以三巽集团为例，2017―2019年3年间，其资产负债率由132.6%上升至204%，未偿还借款总额从5.14亿元翻了约3倍，达到17.57亿元；借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%及12.3%，远超6%―7%的行业平均水平。
与三巽集团面临同样问题的还有港龙地产。
据招股书，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龙地产的资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0%；其2019年年底银行及其他借款加权平均实际利率为8.8%，债务压力不小。
小体量高负债外，中小房企上市房企还面临高昂成本。
上述熟悉香港内房股的市场券商人士告诉时代周报记者，企业发行上市成本包括三部分，即中介机构费用、发行与交易所费用和推广辅助费用。
上述三项费用中，中介机构费用较大，在整个上市过程里，券商会收取高昂的费用，基本都在几千万元，有些房企光是上市费用就花费了将近上亿元。
融资环境倒逼
事实上，中小房企融资变得更加困难。
上述香港上市房企首席财务官向时代周报记者表示，今年上半年，融资环境较为友好，各家上市房企都采用多种融资渠道，包括美元债、公司债、中期票据、超短期融资券以及资产证券化，但未上市的中小房企，则无法通过这些方式融资。
他补充道，中小房企融资手段匮乏，较多中小房企选择香港上市，通常上市6个月之后，上市发行人就可以进行新股融资。
对于中小房企而言，上市融到更多的钱只是第一步，更重要的是，能拓展低成本融资渠道，将利息较高的融资兑出去，从而优化债务结构。
上述券商人士则表示，中小房企融资通渠道有限，多数依靠信托融资以及银行贷款。银行贷款虽然利息低，但会优先规模房企，申请难度较大；至于银行信托，成本往往更高，利率通常都在10%以上，高的可达15%。
在海伦堡使用的各种融资方式中，信托资管融资占比较高。
招股书显示，截至2019年2月底，海伦堡信托及资管融资未偿还总额为177.96亿元，占总借款总额的58.6%，融资成本在9.5%―13%。
标普在2018年12月的一份评级报告提到，海伦堡逾60%的债务为信托贷款和其他非标融资，政策收紧可能会使该公司比其他同行业企业受到的影响更大。
大唐地产的融资渠道也依赖高成本的信托。
最新的招股书显示，大唐地产有7笔信托融资尚未履行，到期日在2020―2021年，金额总计28.86亿元，最高一笔年利率达到了14%。
事实上，即使上市也面临如估值偏低、认购不足与跌破发行价等困难。
于1月16日在港交所敲钟上市的汇景控股，公开发售部分未获足额认购，配售部分也仅获得轻微超额认购，最终以每股1.93港元的下限定价发售。上市后，汇景控股的股价也长期徘徊在1.9港元/股―2港元/股，最低价为1.85港元/股。
“流血上市不是阻碍。”房企审计人士表示，目前对于一些中小房企而言，最重要的是先获得进入香港资本市场的入场券。
本文来源：时代周报
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