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深度| 还原深高南学位房争议的216小时

2020-06-09 09:11:17 来源: 每日经济新闻 举报
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(原标题:深度| 还原深高南学位房争议的216小时)

6月4日下午(距离截止日前1天),深圳高级中学南校区(下称深高南)学位降级风波中的的报名家长与香蜜湖街道办、福田教育局进行了最后一次座谈,会上宣读了福田教育局给深高南的回函,称根据国土部门认定,泰安轩、泰康轩、竹园小区类型为一类,其他小区(安华小区、杭钢大厦、中国有色大厦、泰然公寓、财富广场)为三类。

这是目前的最终结果。

《每日经济新闻》记者获悉,财富广场27位报名家长中,只有1位按三类标准重新提交了材料信息。

深度| 还原深高南学位房争议的216小时

信息来源:深圳市福田区教育局官网

这里要单独解释一下深圳独特的入学方式:

根据福田区的积分入学规定,一类房产基础分有80分,而三类只有70分。作为深圳四大名校之一,深高南的入学积分近两年上涨飞快,2018年还是85.4分,到2019年就已经涨到98.7分。从招生情况看,深高南2019年计划录取仅540人,报名人数却达1060人。

深圳学位房研究专家虎妈表示,对比深实验、福外、红岭在过去四年积分的上涨速度,深高南按照每年3~4分的速度上涨,深高南的录取积分线很快就可能达到满分。深南高学区太大,供需矛盾太激烈。

目前除了泰安轩、泰康轩、竹园小区(基础分80)外,安华小区、杭钢大厦、中国有色大厦、泰然公寓、财富广场依然按三类(基础分70)进行招生。

相比于规则中连续居住加分的选项,基础分大降10分,这基本意味着无缘深高南。

用业主们的话说,目前最终的结果就是这样,但以前系统里只有商品房和商务公寓两类,现在新增了单身公寓选项。不过如果按这个新系统分类,全区类似单身公寓的项目(比如百花片区),全部得按三类去选,这样就可能涉及更大面积的学位调整。

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6月4日的学位申报系统 业主提供

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6月5日起,申报栏里多了单身公寓选项 业主提供

在《每日经济新闻》记者获取的家长们与福田区教育局方面的沟通音频中,有工作人员表示,“我也不能左右这件事,如果最后认定你们还是能恢复到一类,我就再给你们恢复到一类”。

根据音频内容,规土局已经给教育局提供了文件,对于临时调整的公开透明问题,“我认为这没什么不公开透明的”,针对一个住宅,还是全市全区住宅的问题,“是针对全区的”。

在安华小区,一条主干道贯穿小区南北门,主干道一侧是工业区的办公楼、厂房仓库,里面还有卖额温枪的老板在点装盘货。另一侧的居住楼楼道,几个年幼的孩童在玩耍,他们大概还不知道,此时此刻,外界围绕着他们的未来,正在进行着一场激烈的“抗辩”。

学位降级事件发生后,财富广场附近中介门店的置业顾问杨城的带看量有所减少。6月6日当天下了雨,他只能在店里通过电话、网络跟客户沟通。目前学位的问题还没有最后落定,有来咨询的购房者时,杨城会先问客户用来办公还是用学位,如果为了学位,他建议客户等最终消息。

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财富广场挂牌价 信息来源:链家

实探均价10万/平的老旧单身公寓

6月6日,《每日经济新闻》记者实地探访了卷入学位降级风波的小区。

近两年,深圳教育资源紧张,在学位申请的资格审核阶段就已经开始“查实际居住”,尤其是今年。

福田、南山、罗湖、坪山、光明、龙华6区发布明确通知,申请学位需要实际居住,同时会有工作人员上门核查实际居住,核查发现未实际居住的,将采取取消申请资格等措施,这在某种程度上堵住了部分家长靠“买租赁”申请学位的非正常途径。与此同时,深圳早年的名校学位房不少土地属性不是很明确,有众多“历史遗留问题”,因此福田这样的结果,也让其他区买下类似房产的业主开始担心。

《每日经济新闻》记者在采访中获悉,今年早些时候,曾有部分家长向深高方面投诉,这些家长,是“购买正式住宅商品房,花了1000多万的那些人”,由于担心分数不够,因此早早跟教育局提出,应该优先招收住宅商品房的,而那些二三十平方米单身公寓不属于住宅商品房。

深高方面向福田区教育局提出问询,得到的答复是,暂时按照三类的标准对这些小区进行招生。

而中介小朱的介绍,也在某种程度上印证了部分网友的猜测和实际居住政策的实施:深高南学位有限,片区内有更符合申请学位的社区,用地性质为一般住宅用地,房屋类型为住宅,且有实际居住。

深度| 还原深高南学位房争议的216小时

被降级的小区 每经记者 甄素静 摄

《每日经济新闻》记者在实地探访中发现,还在申诉中的泰然公寓,与“暂时安全”的泰安轩、泰康轩,其实仅一条窄巷之隔。

泰然公寓1990年建成,泰安轩、泰康轩建于1999~2002年。泰然公寓共8栋楼1380户,以30多平方米的1室0厅1卫户型为主,也有少量70多平方米2室1厅1卫户型在售,均价约10万元/平方米,总价350万~700万元。

30年的岁月和现在看来过时的宿舍设计风格,在泰然公寓身上打出了深深烙印。如今,泰然公寓仍以筒子楼宿舍原状,招待着在深圳落脚的奋斗者们。

法定图则上,泰安轩、泰康轩和泰然公寓显示土地都是“R3”,为三类居住用地,使用范围包括直接为工业区、仓储区、学校、医院等配套建设;主导用途为宿舍,其他用途为幼儿园(托儿所)商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。

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被降级的小区 每经记者 甄素静 摄

这其实与车公庙片区早期规划有关。《深圳市福田区分区规划(1998~2010)》文件显示,车公庙曾规划成工业区,早期,深圳的城市规划严格区分工业区、商业区和居住区,后来对部分土地用途进行了更改,建起类似职工宿舍等连片的居住功能区。

小朱的介绍也与之相互印证,泰然公寓之前房产证上的房产用途是住宅用地,但2004年的房产证上则变成了工业用地,用途变成了单身宿舍。这之后业主们仍能锁定深高南学位,直到今年学位降级事件爆发。他所在的群,每天还有人讨论可行办法,继续申诉。

降学位当日即挂牌、个别房源降价60万急售

除了以宿舍呈现的泰然公寓,有色大厦、财富广场等目前有大量公司入驻外,安华小区则保留着它工业区的大部分样貌。

法定图则上,财富广场显示是“C5”,商业性办公用地;有色大厦、杭钢大厦,法定图则上显示是“C2”,商业性办公用地;安华小区显示土地是“M1”,一类工业用地。

降级事件发生前,奔着深高南学位买入这些物业的家长不在少数。现在,财富广场还位列在香蜜湖片区热搜小区榜第一名,泰康轩则是车公庙成交小区榜TOP2。诸葛找房数据显示,财富广场、泰然公寓90天内成交均为16套。

杨城介绍说,学位降级事件发生后,小区成交少了,但挂盘房源和价格均未出现大的变动。目前财富广场在售房源53套、泰然公寓在售房源为40套。

《每日经济新闻》记者留意到,就在9天前,也就是事件爆发当天,财富广场便新上了1套房源,报价600万元,单价超过12万元/平方米。

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被降级的小区 每经记者 甄素静 摄

学位降级事件还未结束,各大中介网站上,财富广场、泰然公寓等被降级物业的挂盘介绍上,仍有贴有“A类积分”“深高热点小区”“深高小户型、总价低”“待拆迁物业”“需购房资格”之类的标签。

杨城说,现在暂时还无法评估事件对房价影响。曾有媒体统计报道,同一地段内,普通学区房普遍有20%左右的高溢价,部分名校的学区房溢价超过30%。如果小区被降级分流后,没有深高南学位加持,这几个小区账面价值将大幅缩水。

小朱告诉《每日经济新闻》记者,泰然公寓有套房源市场挂牌价位350万元,急售房源,业主290万元可以卖,报价降到了去年底水平。在他的说辞里,即便被降级不再有深高南学位,小区仍可博拆迁。

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被降级的小区 每经记者 甄素静 摄

距截止期不到6小时被告知“初审不通过”

我们回顾一下这件事的始末。

5月26日~29日18时,是深圳市福田区小升初报名信息初次审核时间,但5月29日中午时分,韦泉收到了深圳高级中学发来的“初审不通过”信息反馈。

韦泉瞬间懵了,他觉得自己不能接受这个事实。花重金买的学区房,临信息审核截止期前几个小时,突然被告知孩子不能上重点学校了?

韦泉所在的小区便是财富广场,与他有类似遭遇的还有上述泰安轩、泰康轩、竹园小区、安华小区、杭钢大厦、中国有色大厦、泰然公寓这7个小区的业主。

反馈中的“不通过”,是指深高小升初初审未通过这8个楼盘业主提交的信息,原因是它们不具备第一类生源要求具备住宅用途商品房的条件,无法出示住宅用途商品房相关证明。这8个小区由第一类(80分)降至第三类(70分)。

而过去20多年甚至更长时间,这些楼盘的积分标准是没有变的,是按一类生源计算的,这也是韦泉去年重金在此置业的唯一因素。

根据多位业主的描述,6月1日下午,8个小区的业主集体来到福田区教育局门口,希望能得到明确回应。后来每个小区派了5位代表进去谈判,这一轮的结果是,泰安轩、泰康轩和竹园小区的土地性质是住宅,可以通过审核,也就是这些业主的孩子依然可以如愿就读深高南。但其余5个小区由于土地性质存瑕疵,附带有商业或工业用地,教育局没有明确回复可以顺利通过审核。

当日晚间,部分业主和深度焦虑的家长在福田区教育局门口久久不愿离去。

只有1位家长按三类重新填报了信息

6月2日,包括韦泉在内的5个小区业主代表再次来到福田区教育局,教育局局长主持会议并答疑,国土局负责人参与会议并解释了关于商住地的教育匹配建议。

据《每日经济新闻》记者收到的谈判视频片段,主要观点是这样的:第一,单身公寓是不配备学位的,这里的单身公寓指的是在工业用地、商业用地、办公用地、混合用地上建设的单身公寓、单身宿舍;第二,住宅用地的单身公寓是配备学位的,所以泰安轩、泰康轩、竹园小区就顺利通过审核了;第三,如果无其他居住房产,为保障适龄儿童受教育的权利,建议教育局对其学位需求进行统筹,尽量安排就近入学。

但非住宅用地的,教育局方面一直没有给一个准确的回复。韦泉的描述是,“教育局的人后来说不清楚”,这在现场视频中也得到了印证。

韦泉表示,福田区教育局方面在会上称依据福田规划局复函,认定涉及的几个小区非住宅商品房,不符合一类积分条件。但业主们向福田规划局要求查看该认定函件时,该局表示从未对此出具过任何认定材料。

“我们业主自己去规划局申请给出小区土地和房屋用途的认定,目前只是受理了,但表示要7月31日才给结果。在国土部门尚未公开对有疑问的房产类型出具相关说明的情况下,教育局单方面取消了这些学位房一类入学的资格,被划入三类。问题的表象是学位紧张,今年招生630个,但去年已经超过1000人报名。如果按买房时间算积分的话,一定有一些学生被分流。”

6月5日,韦泉又收到了一条信息,内容是“根据核查的相关房产土地用途及房屋用途情况,认定您的房产入学申请积分按特殊房产标准计算”,而提交材料的截止日期也是6月5日。也就是说,这5个小区的房子,依旧按第三类标准计算。

对于这样的情况,韦泉和财富广场的业主,以及其他4个申诉未成功小区的业主是不服的。

韦泉向《每日经济新闻》记者表示,现在核心点是教育局通过土地性质、房屋性质来判断是不是住宅。其中房屋用途我们这8个小区都是单身公寓为主,这点教育局明确了,根绝规划局的认定是居住用的,没有疑问。我们小区是1999年盖的,原始土地性质是商住混合用地,即C1+R3(C指商业,R指住宅,英文简称),按照《深圳市建筑物规划标准》是指住宅大于商业的建筑。虽然根据2009年深圳市公布的农科中心法定图则,2004年这个地块被重新规划为商业C类,但文件同时也说明了保留历史原状。

财富广场的业主们认为,土地性质和房屋用途这两点,均没有疑问。

有业主坦言,“明明知道这个地方学位不够,为什么新建的小区不配学校,要把我们踢出去,要来抢我们的资源?”

“我们的房子从住宅变成特殊房产,如果单身公寓不属于住宅,为何限购限贷,并且还可以申请公积金贷款?”

6月7日,《每日经济新闻》记者获悉,财富广场27位报名家长,仅有1位重新填报,其他家长均未重新按三类选择。

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卢才珍 本文来源:每日经济新闻 责任编辑:卢才珍_NO636

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