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泰禾战投久未落地引业主担忧,房企破产洗牌加剧

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引入战投迟迟未果的泰禾集团(000732.SZ),再次深陷业主维权风波。

6月9日,泰禾北京院子二期业主在微博发布公开信称,该项目施工进度严重滞后,合同约定明年交房,但目前一半工程还没出地面,业主担心项目存在烂尾风险。

“春节期间基本就停了,四月底缓慢复工,但进度缓慢,施工方也被欠钱,多次称再不给建设资金就走人。泰禾是上市公司,老百姓信任,结果一生的积蓄都要断送进去了。”有业主对第一财经记者表示。

此前不久,泰禾上海大城小院业主同样发布公开信求助,称项目自去年9月停工至今,存在烂尾风险。在杭州、苏州、东莞等地,均有泰禾项目业主反映存在延期交付现象。

不过泰禾方面表示,北京项目五月初现场已全面复工,目前复工工人600人左右,施工情况一切正常,上海项目也在同步推进中。关于引入战投事宜,据接近泰禾方面人士透露,目前此事还在推进中,之前市场消息称其正与国企央企接触确有其事。

“泰禾目前就是资金问题,接盘方要评估后续如何能够盘活资产,结合泰禾的规模,对资金要求会很高。”有业内人士透露。目前,市场传出的厦门国贸、厦门建发等企业均已否认接盘。

危机发酵

“大多数中国房地产企业都是草台班子,这一二十年发展太快,更多是中国经济发展的红利,不是个人多能干多有本事,也不是靠明星和职业经理人干起来的。”泰禾集团董事长黄其森此前曾对媒体表示。

这是黄其森少有的坦诚时刻。此前,即便资金危机已露端倪,泰禾仍对自身及市场抱有极大信心。去年年中,黄其森公开称,泰禾有6000亿元货值、1000多亿元负债,而且都在一线、强二线,风险没有那么大。

然而,一系列风波表明,泰禾面临的挑战远比想象中艰难。受疫情影响,泰禾地产项目结转受限,一季度营业收入仅4.79亿元,同比下降93.57%;此外,因偿还借款增加、筹资流入减少,货币资金同比下降58.6%至55.52亿元。

账面资金紧张,但泰禾今年到期的有息负债约540.43亿元,其中公司存续的4只私募债和2只中期票据将于4个月内集中到期,合计规模高达89.2亿元。

“蝴蝶效应”逐渐在微观层面发酵。“因为北京限购政策,买北京院子二期的业主,绝大部分是卖房置换,如果不能如期交付,将无家可归。”北京业主表示,与泰禾北京项目部多次谈判,但均被告知资金紧张。

上海业主同样公开表示,泰禾总部一直将项目绝大部分售房款抽回,直接造成项目后续建设和土地去抵押无资金来源,存在烂尾风险。

买泰禾北京项目的业主,购房款千万起步。资料显示,泰禾北京院子二期1150万元/套起,项目规划建设520户,主力户型为312平方米6居,是继运河上的院子后,泰禾在北京市场的又一别墅产品。

2016~2017年,泰禾在杠杆助推下斥资778.8亿元拿地扩张,前述上海项目,便是泰禾于2016年耗资47.44亿元所拿,溢价率超过200%。激进态势直接导致泰禾2017年末净负债率飙涨到474.64%。

意识到高杠杆之险,泰禾去年开始出让资产、收缩拿地,净负债率降至年中的258.69%,但仍处于行业高位。今年二季度,泰禾债务危机发酵,控股股东泰禾投资及黄其森多次被列为失信被执行人,公司市值也仅剩百亿出头。

5月13日,泰禾宣布,控股股东泰禾投资正在筹划为公司引入战略投资者,相关交易可能会涉及公司控制权变更。但时间过去近一个月,战投事宜仍无进展,此前市场盛传的两家厦门企业均发声否认。

数据显示,目前泰禾对外担保余额约797亿元,占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的431.93%,其中的96.44%是对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间的相互担保。

“如果母公司对外担保的比例过高,意味着企业存在表外隐性负债的可能性增大。”华泰证券表示。

有业内人士同样指出,甩卖一轮资产给世茂后,泰禾可出让的项目质量已不算优质。若以股权投资方式进入,泰禾盘子大、表外负债较高,接盘方要投入大量资金填补债务,这也是引战推进缓慢的原因之一。

行业洗牌

泰禾自救,除了自身发展战略激进,外部因素在于调控收紧后的房企资金之痛。

自2018年4月资管新规、2019年5月银监会发布23号文出台后,整个行业前端融资受限,房企融资越来越难。据CRIC监测,2019年80家典型房企平均融资成本达7.47%,为近五年最高。

泰禾因自身信用评级等因素,自2018年以来,便未发行过境内公司债券。“泰禾高度依赖信托和资产管理公司的借款,约占其总债务的61%,截至一季度末,只有18%的借款来自银行开发贷款。”评级机构惠誉表示。

据西政资本数据,非标资金的融资成本水涨船高,前20强房企前融成本不少都已突破年化12%的门槛,前20强~前30强前融成本已集中在年化13%~16%之间,其他百强房企前融成本已基本达到年化15%~18%甚至更高水平。

即便成本高企,泰禾仍能靠高息非标资金“续命”,中小房企面临的则是直接被淘汰。人民法院公告网显示,截至2020年6月5日,今年房地产企业破产数量已达208家,超过2018年上半年177家破产数量,与2019年同期相对持平。

近日,扬州市永达房地产有限公司、如皋绿源置业有限公司两家江苏房企正式宣布破产,前者旗下总价数亿元的房产被挂牌拍卖。

相较规模房企而言,业绩在100亿~300亿的小企业贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度,阻碍企业发展。

“目前宣布破产的房企以三四线的中小型房企为主,这些房企实力较低,抵御风险能力较弱。”易居控股CEO丁祖昱认为,随着市场容错率变得更低,一些实力不济的小房企最终会被兼并或走向破产边缘。

值得注意的是,自2019年起,破产企业中开始出现规模较大的房企,如曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业。今年以来,已有泰禾集团、新华联、福晟集团等六家房企筹划引入战略投资者。

“房地产行业集中度趋势未变,新冠疫情会加剧行业洗牌。地产行业正从高周转、高利率时代,转向更平稳、相对低利润的赛道。房企要适应变化,做出积极调整,否则终将被历史淘汰。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为。

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