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给“摩天大楼热”降温!高度有了要求 500米成红线

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454米高的广州塔已成为当地地标。图为前不久广州雨后出现平流雾美景,广州塔在平流雾中若隐若现。魏劲松摄(人民视觉)

除了“中国第一高楼”上海中心大厦,上海还拥有众多超高层建筑,形成了独特的城市风格。图为6月17日,夜幕下的上海陆家嘴地标建筑。杨建正摄(人民视觉)

停工数年的苏州中南中心有了新动静——高度由729米降至499米。为何是499米?答案或许就在日前住房和城乡建设部、国家发改委联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》(以下简称《通知》)中。

这份《通知》明确,今后“一般不得新建500米以上建筑,新建100米以上建筑应充分论证、集中布局”,同时要求新建高楼要符合“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针,杜绝出现“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象,做到和城市的形神统一。

为何要对超高层建筑进行限制?摩天大楼对城市发展又意味着什么?

多地热衷建“摩天大楼”

——中国拥有超过100米的摩天大楼约2000座

曾几何时,拥有摩天大楼是一个城市经济发展的象征,中国多地一度掀起“摩天大楼热”,争先恐后筑起高楼大厦。

如今,中国早已不缺摩天大楼。上海有632米的上海中心大厦,是目前中国第一高楼;深圳有592.5米高的平安金融中心;北京有528米高的“中国尊”北京中信大厦;广州有塔身主体高454米的广州新电视塔,被人们亲切地称为“小蛮腰”;厦门有300米高的厦门双子塔,是厦门标志性城市景观之一……这些摩天大楼相继成为各地的地标。在不少城市管理者看来,一座或数座超高层建筑是展示城市形象的亮丽名片,不仅可以集中显示一个城市的经济实力、提高知名度,还能带动资源集聚,形成新的热门商圈。

超高层建筑的好处不止于此。超高层建筑有助于提高土地利用率。大城市特别是超大城市的中心城区,土地资源紧缺,寸土寸金,建筑在向空中发展时,可以通过高度的增加来扩大使用面积。

值得一提的是,开发商、建筑商对超高建筑也青睐有加。对开发商而言,通常在同一区域内,地标性的超高层建筑售价和租金都比较高,甚至还可以带动该区域房产售价及租价的上涨。对建筑商而言,超高建筑的设计、建造具有更大难度,拿到项目本身就是实力的证明,顺利完成则将极大地提升其业内知名度。事实上,不论是国际上的一些建筑大奖还是国内的“鲁班奖”,地标性的超高建筑都是拿奖常客。而近几年世界各地的超高建筑,多数由中国建筑企业承建。

统计数据显示,截至2020年4月,超过100米的中国摩天大楼建筑数量为1938座。根据英国高层建筑与城市居住区委员会的排名,全世界最高的20座建筑物有11座位于中国。

超高建筑有了硬约束

——多个在建及规划高楼项目降高度,“500米”成红线

拔地而起的一座座高楼,也对城市发展提出了考验。去年9月,住建部在《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》中就曾提出,要严格控制超高层建筑建设,严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,加强超限高层建筑抗震、消防、节能等管理。此次《通知》进一步明确,要加强城市与建筑风貌管理,坚定文化自信,延续城市文脉,体现城市精神,展现时代风貌,彰显中国特色,并对建筑高度提出了具体要求,指出要“严格限制各地盲目规划建设超高层‘摩天楼’,严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,与城市规模、空间尺度相适宜,与消防救援能力相匹配”“中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主”。

记者注意到,多地高楼项目已纷纷调整了高度。此前有机构整理在建及规划项目资料显示,“到2020年,在世界十大摩天大楼中,中国或将拥有6座,包括苏州高度超过700米的中南中心。”而在今年4月24日公布的全新规划方案中,苏州中南中心的建设高度从729米降至499米。据悉,苏州中南中心自2014年初开始施工,2015年所有桩基完成施工,此后不久就传出停工消息,直至5年后再一次公布项目规划方案。

不止是苏州中南中心,多座在建或待建建筑都下调高度。武汉绿地中心由最初规划的超600米降至475米;深圳罗湖华润湖贝塔项目从早前公布的830米削减至500米;西安中国国际丝路中心大厦由501米降至498米,下调3米,刚好低于500米的限制高度;成都天府新区超高层项目主楼超塔建筑高度从2017年公布的677米改为489米……

在中国科学院院士、东南大学教授段进看来,中国城镇化建设的“上半场”已取得巨大成就。同时,建筑风貌乱象、城市文化缺失,千城一面、环境品质不高等问题逐渐显露。城市与建筑风貌管理问题,近年从文化自信的新高度引起了国家和社会广泛的关注。此次《通知》出台,针对这些问题,进一步明确了管理重点、制度抓手和落实传导机制,为更好地治理城市与建筑风貌迈出了坚实一步。

告别“摩天大楼竞赛”

——超高层建筑建设成本高,维护要求高,过度追求易形成浪费

对于今天的中国建筑行业,修建摩天大楼从技术上讲已不是难事,更重要的是考虑是否需要。

清华大学建筑学院教授宋晔皓认为:“中国摩天大楼的数量很多,占到全球总数的很大一部分,住建部门应该对修建超高层建筑进行约束。”他表示,“在寸土寸金的区域修建超高层建筑,的确能缓解用地紧张的状况。但对于很多城市与区域而言,其现有土地开发强度并没那么大,是没有必要修建超高层的。企业、政府等相关方往往是出于各自的考量,产生了这种冲动。超高层建筑的建设成本高,运营与维护成本大,但租金、售价的回报却不见得很理想,还要面临着消防安全等不可预知的特殊情况的挑战。”

目前中国的摩天大楼大多为写字楼或酒店。戴德梁行报告显示,2019年中国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,达到近10年最高点,平均在10%左右;二线城市写字楼平均空置率更高,平均在28%左右。

戴德梁行中国区研究部主管魏东表示:“在空置率较高的城市,超高层项目将面临着建成后较重的销售或出租压力,一旦发生招商困难引发财政紧缩、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象,投资风险将会愈发加大。虽然这些城市的高空置率未必都是由超高层建筑造成的,但不可否认的是,超高层建筑的总体体量巨大,动辄几十万平方米的项目投放市场需要更长时间的消化周期。如果开发商的资金实力难以支撑长期持有,大多数开发商会选择将项目散售,而一旦散售,项目品质将会在短期内迅速下降。”

不管是建设成本还是后期维护经营成本,摩天大楼都对一个城市的经济发展有着较高要求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,超高层建筑外表看似靓丽,但居住和办公的性价比最低。首先,公摊太大,使用面积小;其次,超高层建筑维护成本很高,电梯、保温、照明、清洁、物业等费用,要比普通住宅高2倍左右;最后,超高层建筑是“三高”即高消耗、高成本、高碳排的最大来源之一。

此外,多数摩天大楼采用的全玻璃幕墙,容易折射日照,加剧城市热岛效应;消防设施应对摩天大楼的消防需求有技术瓶颈等,还存在一系列问题急需解决。

业内人士指出,一个城市没有雄厚的经济实力,无法建设和运行维护摩天大楼。但过度追求摩天大楼甚至形成一种“竞赛”,则必然带来浪费。随着国家对超高层建筑进行限制,“摩天大楼热”将真正降下温来,有望引导中国城市建筑进入更加理性、务实的阶段。

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