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剑指8000亿 地产三巨头暗战升级

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房地产高歌猛进的时代正在远去,土地红利、金融红利已经消失,行业步入管理红利阶段。”在6月30日的股东大会上,万科A(000002.SZ)董事会主席郁亮称。这是继“白银时代”后,郁亮对行业的又一论断。

从十年前率先突破千亿销售大关,到从“行业一哥”位置跌落,万科曾依次被中国恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)反超,经营节奏已愈发稳妥理性,2019年仍保持着榜眼的位置,但身居第二并非高枕无忧。

今年上半年,“碧万恒”地产三巨头的格局隐隐松动,恒大在年度8000亿销售目标驱动下“背水一战”,上半年销售金额3488.4亿元,同比增长23.8%,再次冲击销售王座之势十分明显。

郁亮把这种态势描述为“贴身肉搏”,当地产行业全面进入白银时代,龙头房企间的竞争已愈发胶着。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为:“上半年TOP3房企业绩相差300亿左右,差距越发缩小,同时,三家均具有较强的业绩冲击能力和充足的货值储备,因此全年TOP3排名仍存较大不确定性。”

暗自角力

四年前,万科持续了十几年的高光表演被打断。彼时,恒大以3731亿销售额越居行业第一,万科、碧桂园身居其后。此后三年里,三家的排位继续变化,碧桂园爆发抢占龙头宝座,“碧万恒”三足鼎立格局维持至今。

竞争多年,“碧万恒”都曾站上行业之巅,这种轮换也证明,地产排位可以相对稳定,但并非永恒不变。

今年7月1日,恒大公布上半年业绩,期内实现销售金额3488.4亿元、销售面积3863.2万平方米、销售回款3120亿元,分别同比增长23.8%、47.5%、66.5%,合约销售额及销售回款均创历史同期新高。

数据一发布,便引起资本市场躁动。得益于业绩恢复超预期及股市行情回暖,恒大股价较今年3月24日的低点9.76港元,涨幅超过160%。

对比之下,另外两位龙头却没有这样的热闹。

上半年,万科实现签约金额3204.8亿元,同比下降4%,与碧桂园跌幅相当。在恒大股票大涨13.16%的7月3日,碧桂园和万科当日股票涨幅分别为3.80%、0.92%。

从机构披露的权益金额看,恒大以3317亿元位居榜首,比碧桂园多了738亿元,也与万科也拉开1250亿元的差距。对比2019年业绩,恒大当时的权益金额高出万科约40%,而今年上半年,这一比例拉升至60%。

在3月份的业绩会上,恒大董事局主席许家印表决心,宣布今年对外销售目标是6500亿元,对内则是8000亿元,到2022年将上升到1万亿元。

而碧桂园和万科均不对外披露销售目标。只是有机构投资者测算,今年碧桂园权益可售资源9066亿元,按67%去化率和75%权益比计算,公司全口径销售额也将突破8000亿元。所以,恒大对碧桂园维持了三年的“一哥”位置,已然形成了新的压力。

意识到竞争之险,碧桂园很难无动于衷。5月期间,该集团在疫情期间加大线上营销渠道,借助“凤凰云”平台实现蓄客、锁客、看房、选房等线上交易闭环,提高品牌曝光度和流量转化。

数据显示,上半年碧桂园权益销售额约2669.5亿元,克而瑞统计数据显示,其全口径销售额达3723.1亿元,居行业第一。同时,上半年碧桂园8381元/平方米的销售价已低于过去三年,说明其促销力度有所放大。

回看万科,虽然在营销方面没有集团层面的统一动作,却不代表经营策略同样温和。中指院数据显示,2019年,全国房企拿地排行榜上,万科曾以1610亿拿地金额位居榜首,高出第二名的碧桂园整整300亿。或许,万科正卯着一股劲,等待下半年的推货高峰。

新的战场

目前来看,第二三梯队的房企距离第一梯队的三巨头仍有差距。碧万恒被拉下马的机会仍未出现。但三家之间的竞争,以及到底谁来做“一哥”,却时刻刺激着各家公司敏感的神经。

在这场较量中,万科从不乏危机感。提出“白银时代”的论断后,郁亮又将“活下去”作为战略底线,“收敛聚焦”,进行一系列架构调整与人事匹配,以“现金为王”为战略导向。

近三年,万科净负债率分别仅8.8%、30.9%、33.9%。“突出的财务能力和优质的金融信用,将是企业长期发展的安全屏障,要保障稳健的盈利能力,还要保障有充足金融资本,提升抗风险能力。”潘浩认为。

6月29日晚,万科宣布将广州万溪50%股权以70.4亿元转让给战略投资者,同时收回前期股东投入,共计可收回390.4亿元资金。国金证券表示,万科此举有望撬动千亿元新增销售,是其加快周转、回到规模路线的信号。

相较而言,恒大今年的冲刺行动颇有“背水一战”的意味。去年,恒大核心净利润接近“腰斩”,期末借款总额达7999亿元,净资产为3585亿元,净负债率159.3%,在龙头三甲中杠杆率最高。

当地产行业的金融红利消失,“降杠杆”已是不得不为,而高增长、控规模是控负债的基础,这是恒大喊出规模目标的底层逻辑。上半年,恒大在公开市场奋力拿地,新增货值1940.8亿元,以助力实现年度销售目标。

但不管是万科还是恒大,行业高速增长的年代已逝,它们还能再现规模神话吗?过去两年,恒大的销售额增速已降至个位数,万科销售金额增速最高的是2017年,而今年上半年已沦为负增长。

有业内观点认为,早在2018年,恒大便提出2020年实现8000亿销售目标,如今不过是按时进行,同时今年有1.32亿平方米的可售货量支撑。也有券商认为,如果没有进一步减价促销,恒大要达到8000亿目标压力不小。

反观碧桂园,该集团区域布局仍坚持“深耕三四线,下沉五六线,谨慎投资一二线”的原则。随着棚改政策红利退潮,房企接连回归一二线城市,碧桂园的高增长神话能否延续,同样未知。

值得注意的是,碧万恒三家的竞争还在地产之外,如碧桂园的现代农业与机器人、万科的物流领域与恒大的新能源领域等。在房企多元化尚无成功经验的背景下,谁的新业务率先脱颖而出,似乎也是关于战略正确与否的大考。

商场如战场,即使摆脱了规模苦恼的头部房企,也一刻也难有放松。

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