1988年，海南经济特区成立，海南迎来了首次重大改革的机遇。这座海滨小城一跃成为全国最大的改革开放试验田。
数十万闯海人横跨海峡，从海口登陆，踏上这座充满无限可能的岛屿。如同“闯关东”、“走西口”，“下海”是那个时代最具代表性的流行词。
2018年，海南迎来了他的而立之年，也是中国改革开放40周年。
在这个重大历史节点上，党中央支持海南全岛建设自贸区和自贸港的决定，让海南再次迎来高光时刻，再次站立在改革开放的时代潮头。
01北雄安，南海南
随着今年6月份《海南自由贸易港建设总体方案》的出台，海南自贸港政策已到了实施阶段。很快，海南就会成为中国开放程度最高的省，没有之一。
为了让大家充分理解海南省的自由贸易港定位，这里有必要简单阐述一下。
自由贸易港被视为开放程度最高的自贸区。在自贸港里，海关一线真正放开，资金和货物可以自由流动，取消或最大程度简化入港货物的贸易管制措施，简化一线申报手续。
也就是说自由贸易港是一个不分国家，可以做到关税全免的特殊区域。可见海南的开放力度已经远远超过了深圳、上海。
接下来，我们需要探讨另外的问题，自贸港为什么偏偏选在海南？海南具有哪些独特的优势呢？
可以试着对比另外一个区域——雄安，来寻找答案。
因为，无论雄安新区还是海南自贸港都担负着划时代的重磅改革任务，都具有国际标准、高点定位。区域的敲定，也是经过反复比选的结果，有着相似的逻辑。
雄安的优势体现在哪里呢？最主要的有三个。
其一是区域区位优势明显、交通便捷。可快速建设与北京、天津、石家庄半小时的通勤圈；
其二是生态环境优良。拥有华北平原最大的淡水湖白洋淀，居住条件适宜，适合打造职住平衡的产业基地；
其三是没有传统的发展包袱，之前开发程度较低，具备高起点高标准开发建设的基本条件。
再来看海南，雄安的三点优势，海南都具备。
首先是区域优势。海南处于我国和东南亚各国的地理中心，既有港口优势，又有航运基础。在海南建设自贸港，不仅能够联合东南亚，还可以贯穿整个欧洲、中东地区，打造“一带一路”国际贸易中心。
其次是生态环境，海南的生态环境要比雄安优越的多。森林覆盖率保持在62%以上，空气质量优良率接近100%，在全国各项环境监测中，海南长期排名第一。国际知名度、美誉度首屈一指。生态环境是海南最大的财富。
最后，海南同样也没有发展包袱。海南人口不多，经济体量在全国占比小，再加上本就是特区，有开放探索的先天优势。
海南自贸港的建设，是中国坚定致力于推进经济全球化，打造中国特色自贸港的试验田，也是和世界交流的新窗口。
需要强调的是，《总体方案》中关于海南自贸港的建设，更加详细、具体，推进速度比“千年大计”的雄安更快，时间更迫切。
《总体方案》明确了每个阶段需要达到的目标：
2025年：初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。2035年：成为我国开放型经济新高地，自由贸易港制度体系和运作模式更加成熟。2050年：全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。
从时间节点看，未来30年，海南和雄安或将是中国未来两个上升空间最大的区域。
“北雄安、南海南”的格局成为大家的共识。
02“要对标香港，并且必须超越香港”
海南自由贸易港的制度设计总框架可以概括为“6+1+4”：
“6个自由”：贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利、数据安全有序流动。
“1个体系”：构建现代产业体系。特别强调要突出海南的优势和特色，大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，进一步夯实实体经济的基础，增强经济创新力和竞争力。
“4个制度”：要加强税收、社会治理、法治、风险防控等四个方面的制度建设。
“6+1+4”已经勾勒出海南自贸港的全景图，是对海南未来样子的总体概括。
围绕上述总体框架，《总体方案》进行了一系列方方面面的制度安排，给了大众无数的畅想空间。
在海南企业家咨询会议上，马云就把海南和夏威夷进行了对比：
“海南不需要做中国的夏威夷，而是应该做二十一世纪的夏威夷或者二十二世纪的夏威夷。这块宝地，全中国就这一个。”
夏威夷是世界上著名的度假圣地，而海南同样拥有良好的生态环境、得天独厚的旅游资源，这些都是海南发展的本钱。未来的海南，眼光不会仅仅着眼于国内市场，而是要充分开拓国际旅游市场蓝图。
这一点，在《总体方案》中也有了非常多的体现。
比如，与国际航运政策相关的政策：
允许进出海南岛航班加注保税航油。扩大包括第五、第七航权在内的航权开放。建设国际航空枢纽。建设西部陆海新通道国际航运枢纽。
为了将海南自贸港打造成为“中转”旅游目的地，政策上采用了“第七航权+保税航油”的策略。
“第七航权”的意思是，海南自贸港拥有完全第三国运输权，境外航企可执飞从海南至第三国的航线。
也就是说，海南自贸港是中国唯一开放客、货第七航权区域，属于世界范围内自贸港航权开放的最高水平，海南是面向印度洋与太平洋的航空门户枢纽。
未来，将会有大量国际航班在海南中转，海南会成为国际游客的“中转”旅游目的地，也会孕育巨大的消费市场。
实际上，在中央的定位中，海南就是要打造成为国际旅游消费中心之一，通过自贸港吸引更多国际友人来消费，做未来的“夏威夷”。
提到消费，大家最关注的一个方面就是海南自贸港的免税政策。
马云对海南另外的描述是：“要对标香港，且必须超越香港。”海南自贸港的免税政策就是对标香港，而且力度比香港还要大。
海南自贸港的离岛免税购物政策，不仅进一步扩大免税商品种类，并且将免税购物额度提升到每年每人10万元。而内地居民去香港的免税额度只有5000元。
海南每年每人的额度，相当于20次香港购物的额度。内地游客每年境外消费总额3000亿美元，而未来很大一部分都将可能涌向海南，大幅刺激海南旅游消费和区域知名度。
另外，海南自贸港的税收也比香港要低。
同为自由贸易港的香港企业所得税税率为16.5%，海南未来企业所得税为15%，而且旅游业、现代服务业、高新技术产业企业2025年前新增境外直接投资所得免征企业所得税。
个人所得税上，海南未来实行的是3%、10%、15%三档超额累进税率，而香港实行15%的标准税率或2%-17%的4级超额累进税率。
从税收层面，可以看到海南支持企业经营，迫切引进人才的决心。
需要特别注意的是，海南从关税和税率等方面对标香港，但绝对不是下一个香港。
香港的经济能够腾飞，先是受益于西方发达国家的产业转移而起家，之后有近50年时间作为世界和大陆唯一的交流窗口，凭借自由港的贸易优势，巨大的经济往来业务量，实现了贸易顺差，最终发展成为金融中心。
海南的机遇在于“率先进入数字化时代"，可以跳过香港经历的传统工业化时期，抓住全面数据化，换道超车，利用新技术、新科技补足必要的工业基础，从而形成旅游业、现代服务业、高新技术产业三大领域格局。
过往的步伐和思路已经跟不上当前国家发展和民族复兴的需要。海南必须基于未来的贸易游戏规则而建设。
从这个角度讲，海南必须要超越香港。
03驶向自贸港
海南自贸港是海南而立之年的最大机遇，而深耕海南的项目，同样将迎来风口上的机会。
我们具体聊聊，海南的崛起，对深耕海南的项目来说到底意味着什么。
这个答案可以从雅居乐清水湾身上去寻找。雅居乐清水湾已经在海南深耕10多年，可以说非常有发言权。
其一，项目需要实现多元化发展，带动更多就业机会，留住人才。
雅居乐清水湾从2006年就进驻海南，从2009年清水湾首度开盘，到现在形成了旅游、文创、体育、会展、游艇、教育、酒店、婚庆、农旅、商业等产业齐头发展的局面。
产业结构不断调整、开始多元化发展的阶段，也是不断扩招人员，带动更多就业岗位的阶段。如今雅居乐清水湾创造直接就业岗位约1.5万个，间接就业岗位约4万个。
《总体方案》中提到了很多关于人才引进的政策：
人才个人所得税最高15%；
允许境外理工农医大学及职业院校在海南独立办学；
建设海南国际教育创新岛；
以薪酬水平为主要指标评估人力资源类别；
对外籍人员工作许可实行负面清单管理；
建设区域医疗中心。
海南自贸港的人才引进计划，不仅给雅居乐清水湾为首的深耕海南的项目带来新的发展机遇，也是雅居乐清水湾进一步落地多元化业务的契机。
借政策红利，实现项目多元化，雅居乐清水湾实现了良性的闭环，提供了留住人才的案例范本。
其二，项目应该发挥自身特长，参与海南经济建设。
以雅居乐清水湾所在的陵水县为例。这里十多年前还只是一个基本配套刚起步的小县城。清水湾最初的选址，也只是一片没有任何旅游配套的原生态沙滩。
雅居乐清水湾依照超前的“产城融合”开发理念，联手当地政府进行一系列的科学规划，包括交通建设、商业配套、旅游资源开发、自然环境保护等等，如今的清水湾已经是有着各种配套的国际化滨海度假区。
清水湾的配套包括：16公里清水湾大道、超五星级酒店群、清水湾游艇会、滨海高尔夫球场、海上艺术中心、高端会所、国际学校等等。这些配套成为区域发展的动力引擎，使陵水从从不起眼的滨海县城跃升为全国百强县。
未来，雅居乐清水湾还将助力陵水政府，共同推进清水湾热带滨海休闲度假海湾建设，加快海洋欢乐世界滨海旅游综合体开发，建设具有清水湾特色的自贸港国际旅游消费中心。
雅居乐清水湾这么多年践行的方向，正好与《总体方案》中需要大力支持的旅游业相关内容吻合——
围绕国际旅游消费中心建设，推动旅游与文化体育、健康医疗、养生养老深度融合；
支持建设文化旅游产业园，发展特色旅游产业集群。
其三，项目将获得更大发展机遇，将有一批深耕海南的项目，实现弯道超车。
海南自贸港将给海南项目带来重大发展机遇，但抓住政策的红利，实现弯道超车是一件并不简单的事情。
需要具备什么样特质的项目才能弯道超车呢？我们再从雅居乐清水湾身上挖掘一下。
首先，雅居乐清水湾团队早在十多年前就参与海南建设，掌握了足够的先机。这十多年里，雅居乐清水湾不是只做住宅，而是真正的参与到海南岛的建设中，打造百亿醇熟配套。
其次，海南自贸港需要多元化的产业和更多人才。这点和雅居乐清水湾多年以来的发展不谋而合。可以说海南的发展与雅居乐清水湾的发展实现了共振效应。
再次，雅居乐清水湾做的是文旅产业。这个行业的特点是开发周期长、需要相当强的专业性，还需要获得足够的现金流、大量的资金用于开发。
《总体方案》关于项目融资方面，也给予了雅居乐清水湾很好的助力：
支持发展房地产投资信托基金（REITs）支持金融机构立足海南旅游业、现代服务业、高新技术产业
对有稳定现金流的优质旅游资产，推动开展证券化试点
未来雅居乐清水湾的相关项目融资渠道还会进一步拓宽，融资成本有望更低。从这个角度看，雅居乐清水湾的护城河还会不断加深。
综上所述，能够弯道超车的项目，需要像雅居乐清水湾一样具备政策的把握能力，具备对海南经济的深刻理解，项目本身拥有足够强的护城河等等特质。
可想而知，未来会有一批，以雅居乐清水湾为代表的深耕海南的项目，凭借庞大的资源优势、行业的特色和资源壁垒，和海南自贸港一同发展腾飞。
他们将会在新的改革开放道路上，做排头兵，做先行者，在海南自贸港走到国际前列的道路上，留下浓墨重彩的一笔。
本文来源：网易房产海南
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