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新一线城市居住“比拼”:长沙收入涨幅跑赢房价

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哪个城市居住竞争力最强?哪个城市购房成本最低?哪个城市人均医疗资源覆盖最高?

8月20日,贝壳研究院发布的《2020新一线城市居住报告》(以下简称《报告》)显示,一线城市居住竞争力水平整体高于新一线城市,一线城市的平均购房年龄要高于新一线城市,大多数新一线城市租房居住负担处在合理区间。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉《每日经济新闻》记者,《报告》基于居住负担、居住品质、生活便利及城市交通等维度建立了居住竞争力指标,一线与新一线城市相比,优势体现在生活便利方面;新一线城市的优势则体现在居住负担方面,相对于一线城市整体偏低。

新一线城市中,居住竞争力指数较高的城市有成都、武汉、重庆、天津等,其中成都的居住竞争优势在新一线城市梯队中脱颖而出 数据来源:贝壳研究院 杨靖制图

深圳居住竞争优势最强

不同城市在居住方面存在一定的差异,哪座城市的居住竞争优势更强?

分城市等级看,一线城市的居住竞争力指数整体高于新一线城市;从区域格局看,成渝城市群(成都和重庆)的居住竞争力指数最高,粤港澳大湾区(深圳、广州、东莞、佛山)和京津冀城市群(北京和天津)则紧随其后。

19个城市中,深圳居住竞争力指数最高,且指数得分明显高于广州、成都、武汉、北京等城市。从细分的指标维度看,深圳居住成本虽然在样本城市中是最高的,但是其在楼盘品质度和居住生活便利度方面狂揽两项第一,且城市拥堵指数在一线和新一线城市中排名靠后。

新一线城市中,居住竞争力指数较高的城市有成都、武汉、重庆、天津等,其中成都的居住竞争优势在新一线城市梯队中脱颖而出。成都小区周边资源配套相较均衡与完善,其居住便利性指数仅次于北上广深,城市拥堵指数也低于大部分样本城市。此外,成都2020年上半年成交均价为14049元/平方米,住房成本占收入的比例明显低于杭州、南京等城市。

医疗资源日渐成为衡量居住便利性的一个重要维度。《报告》显示,从人均医疗资源(医院、诊所和药店)覆盖情况看,成都和上海每10人对应的医疗服务资源数量分别为7.7和7.5,居于第一梯队;西安、广州、郑州、武汉、长沙等城市每10人对应的医疗资源数量集中在3.0~4.1范围之内;沈阳、青岛等城市的医疗资源拥有量则处于2以下。

商业资源发展水平也决定着居住的便利性和品质。《报告》显示,一线城市在商业资源丰富度方面高于新一线城市。从总量看,上海、成都、广州、北京、重庆等城市的商业资源数量较多,其中上海的商业资源发展处于绝对领先水平,成都次之。从人均来看,上海每10人所拥有的商业资源数量达到39.9,广州为14.8,而深圳和北京所对应的商业资源量不足10;新一线城市中,成都、西安商业资源配套较为丰富,每10人所拥有的商业服务设施数量分别为23.8和13.1。

天津平均购房年龄最大

不出意外,一线城市的平均购房年龄要高于新一线城市,但天津是个例外。

从2020年上半年贝壳平台交易数据看,一线城市中北京和上海购房平均年龄均为34.6岁,深圳为33.8岁,而居住负担相对较低的广州,购房平均年龄为32.5岁。

新一线城市中,天津、东莞等城市的购房平均年龄相对较高,均达到33岁以上。其中,天津购房平均年龄在19个城市中最大,达到35.4岁。贝壳研究院表示,一方面可能是因为天津居住负担高,房价收入比为13.3,明显高于武汉、西安、成都等新一线城市;另一方面是因为天津人传统观念里不愿意背负过重的债务,在买房这件事上更多的人喜欢全款买房,这也就需要更长时间的资金积累才能够实现。

而新一线城市中合肥、成都、武汉、西安、郑州的平均购房年龄相对较低,其中合肥平均购房年龄在19个城市中最低,为30.8岁。这些城市房价均在2万元/平方米以下,居住负担较低,且近几年相继出台的人才优惠政策,吸引不少本地和外来年轻客群前来购房。

同样在换房年龄上,一线城市群体也要明显高于新一线城市。北京换房客户平均年龄为44岁,比郑州大8岁。面对高昂的换房成本,北京、上海等一线城市换房者需要较长时间的财富积累,2020年上半年北京、上海换房客户的平均年龄分别为43.7岁和40.6岁。而对于居住负担相对较低的新一线城市,换房客群整体较为年轻。

此外,一线城市的换房成本更高。北京和上海换房前后套均总价差额超过100万元,套均面积差额均为16平方米,但是换房后平均住房面积分别为93平方米、86平方米,尚未超过100平方米。从换房后的套均面积看,新一线城市中西安和郑州的改善住房面积最大,分别为105平方米和104平方米。

长沙收入涨幅跑赢房价

新一线城市中,长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对偏低。其中,长沙是典型的居住友好型城市,收入涨幅明显跑赢房价,2019年城镇居民人均可支配收入55211元,同比增长8.7%;而2019年二手房成交均价11063元/平,同比下降3.6%。

且根据房价收入比的合理范围5.46~7.29看,新一线城市中仅成都、长沙处于合理范围内。

新一线城市中,杭州和南京的房价收入比领跑,甚至超过了广州;杭州、合肥、南京的房价涨幅明显超过居民收入增长;厦门房价收入比为18.9,仅次于深沪京。

从社区规模看,新一线城市总体要大过一线城市,这也会间接影响居住体验。一线城市大型社区平均总户数为5028户,低于新一线城市。一线城市中,北京、广州的大型社区相对更大,新一线城市中,长沙与沈阳的大型社区相对更大。

相比于房价收入比,房租收入比更贴近反映一个城市的生存压力。如果按30%的租房幸福线来看,在新一线城市,除了杭州和南京房租收入分别为38和31.6外,其他新一线城市房租收入比均在30以下,大多数新一线城市租房居住负担处在合理区间。

具体到城市,新一线城市中,房租收入比较高城市是杭州和南京,分别为38和31.6;而重庆、长沙等城市房租占收入的比重较低,房租占收入在20%上下,对租客来说更为友好。

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