示意图
每一座TOD，都牵引着巨大的客流，而客流汇聚之处，很大程度上将成为财富焦点所在。以日本东京涩谷未来之光为例，涩谷十字路口被称为“全世界最大的交叉路口”，每分钟约有3000人通过，每天约250万人在这走走停停，汇聚了8条轨道交通的地铁枢纽涩谷站，每天人流量约达300万。
东京涩谷“世界上最繁忙的街口”
作为日本TOD模式的代表，涩谷未来之光建于涩谷十字路口之上，与东京8条地铁相连，以TOD模式实现了商业空间与轨交空间的无缝对接，使得每天约1/10的轨道交通人流被成功引导为商业人流，这也让涩谷未来之光，取得总体年收益220多亿日元的傲人成绩。（以上数据来源于21世纪经济报道）
巨大的人口流动量无疑是商铺高收益，高价值的黄金法则。这也是TOD模式逐渐成为商铺投资风向标的原因所在。
龙湖光年效果图
龙湖光年处于海口市龙华区南海大道和龙昆南交汇处(接驳城西站)，项目周边3公里范围内有约186个小区，约36万常驻人口。6家省级行政单位、3家岛内顶级学府、2大市政公园、5家三级甲等医院，潜在消费群体稳定成熟，大量高知高生产力人群集聚。
龙湖光年配套示意图
这意味着：首先，项目周边固有人口密集，是海口乃至海南人口密度最大的区域。其次，根据周边的工作单位及配套可以看出，项目周边的客群是海口消费力最活跃的高知、高消费力人群。
除固有客流外，项目囊括了环岛高铁东站、城郊高铁城西站、海口汽车总站等不同类型的交通枢纽，同时这项目所在区域还是海秀快速路、机场高速、环岛高速的主要入口，公交枢纽连接17条公交路线（项目落成后将增至22条）通达全海口乃至澄迈。
三维一体的交通体系，每天可带来周边居住人流、旅游度假客流、高铁所吸引的琼北部分人流等约17万人次/天的超大客流量（数据源于国家统计局、高德及第三方数据监测）。全年超过6200万客流导入，三倍于海口美兰机场2019年客流吞吐量。
龙湖光年交通示意图
无论是固有人囗还是流动客流，光年的客流优势，是海口乃至海南目前任何地段所无法比拟的，是具有唯一性的城市资源。
对于光年大道而言，不但会成为城市客群目的性消费的地标商业街区，承接全市海量客流。同时，光年大道背靠的龙湖光年TOD综合体，是全海南最大的全业态超级商业综合体。TOD综合体将形成约15万平方米的办公集群，将为项目带来约2万人的稳定办公客流，约3万平方米的自持酒店同样聚集了岛内岛外包括商务旅游的高端流动性人群，这些人群无疑也将成为光年大道的有力客群。
龙湖光年效果图
光年大道旁就是龙湖天街，这对商铺来说到底意味着什么？
2017年9月开业的龙湖重庆U城天街出租率达99%，开业3天客流量达80.1万，总销售额近2539万。同年亮相的杭州滨江天街，开业当日客流量26.9万，总销售额破3500万，招商率和开业率均达99%。
2015年，杭州金沙湖天街以99.6%的招商率、97%的开业率，刷新了杭州购物中心多个开业记录；2017年，金沙天街出租率首次达成100%，单日客流破15万，销售破1000万，影响力持续增强，合聚板块数万消费人群，形成核心商圈。作为区域的领涨物业，以金沙湖天街为核心辐射，极大促进周边区域商铺的快速增值，投资天街周边商铺的掌柜们，早早地都坐上了“值”升机。
光年大道效果图
光年大道与天街的无缝连接，很好的承接了内部天街客流，弥补了自持天街营业时间22:00之后的商业需求，形成良性互动，促进整体商业生态共生共赢。而光年大道本身24H全时段全业态的规划，也将擎引海口本身大量夜消费人群，让光年大道的客流更加饱和。
龙湖光年效果图
光年大道背靠龙湖百亿TOD综合体，相比海口一般的商铺，置身约22万方天街和城西站的光年大道，无论是地段、人气还是客流，都被赋予了更广阔的想象。未来，光年大道无疑会是海南下一个掘金风口。
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本文来源：网易房产海南
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