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供大于求?百城楼市库存4.8亿平方米

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随着“金九银十”的到来,各地楼市供应节奏加快,由此全国百城库存呈现环比攀升的态势。9月21日,上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》显示,截至8月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量约4.84亿平方米,环比增长0.8%,同比增长7.5%。其中,三四线城市的去化压力最为突出,比如广东清远的库存面积同比翻倍;而二线城市杭州库存面积同比增长也超过半数。

在业内人士看来,库存数据攀升并非负面信号,疫情对市场的影响已经过去,房企在加快促销节奏的同时主动推盘,将有助于拉升交易量。

楼市供大于求,近七成城市库存正增长

《全国百城住宅库存报告》显示,8月份,100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米,而成交量为5341万平方米,呈现了“供大于求”的态势。

截至8月底,100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅库存总量分别为2958万平方米、24993万平方米和20487万平方米,同比增速分别为11.7%、11.8%和2.1%。

对于二线城市的同比拉升较为明显的态势,易居分析人士认为,过去几年,房企加大了对二线城市的投资拿地,所以使库存数据有了上升的可能,但是近期二线城市销售市场开始受管控,在一定程度上导致库存同比增速扩大。

截至8月底,100个城市中,有69个城市库存出现了同比正增长现象。在商品住宅库存面积同比增速排序中可以看到,广东清远的库存面积同比翻倍,杭州增长超半数。

对此,报告分析认为,部分热点城市类似杭州和成都,由于去年的库存绝对规模并不高,加上今年预售证发放节奏加快的情况下,库存数据容易反弹。而对于此类房价略偏热的城市来说,库存数据上升,也有助于抑制房价过快地上涨。

100城新建商品住宅库存面积同比增速排序

数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

事实上,不仅8月如此,最近三个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势。不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这并不是说销售行情不好,主要在于各地预售证管控放松,尤其是一些高价项目也得以入市。由此,可能会影响传统“金九银十”的交易结构。

三四线城市去化压力大,包头去化周期超过35个月

在库存上涨的同时, 上述报告显示,8月份,100个城市新建商品住宅存销比(即库存去化周期)为9.9个月,这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月的时间。

业界认为,一般来说,库存去化周期合理区间为12个月-16个月。

事实上,今年百城存销比呈现倒U型走势。前4个月,百城去库存明显受疫情的冲击,去库存周期陡然攀升;而5-8月份,去化压力总体有所缓解,具体来看,8月份,在100个城市中,一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为11.6、9.6和10.1个月。三类城市存销比都有所下降。

从百城新建商品住宅存销比可以看出,去化压力大的主要为三四线城市。8月份存销比数值排名前10的城市中,除厦门外,剩下9个城市都是三四线城市。其中,包头、日照和漳州名列前三,去库存周期比较长,存销比分别为35.7、34.7、34.1。不过,相比上半年的表现,也呈现了去化周期加快的良好态势。在严跃进看来,若是“金九银十”成色比较足,那么后续此类城市的去化压力会得到进一步释放。

百城新建商品住宅存销比排序

数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

严跃进表示,从全国百城的库存数据看,呈现了连续3个月环比正增长的态势。今年上半年无论是供应节奏还是成交节奏,都是被抑制的。到了下半年房地产市场在逐渐复苏,此类库存数据攀升,说明市场上可选房源增加,其有助于促进后续市场交易的活跃。

而从9月市场趋势看,楼市的活跃度明显提升。中原地产首席分析师张大伟预计,四季度市场有望继续冲高。疫情对房地产市场的影响已经过去,后续市场将持续升温。但调控政策的频繁出现,虽然力度不足以让房地产市场萧条,但涨幅也会维持在恒温的程度。

不过,严跃进认为,虽然当前全国房地产市场总体处于复苏态势,去库存压力有望进一步得到释放,但是,也需要看到近期部分城市购房政策略有收紧、部分银行贷款也有收紧倾向,因此在去化过程中也需防范风险。

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