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海南兴起商业浪潮,除了自贸港,还有……

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自贸港

昨天,一个海南的读者给我发来一份报告。在报告中有一项数据非常显眼:

数据显示,上半年海南全省新增市场主体超过11万户,其中6月新增市场主体同比增长52.33%。

目前全省市场主体已超过100万户,这意味着两年来,海南市场主体增加了44万余户,增长了66%。

横向对比,全国范围内,这个增长率都处于第一梯队。这也说明了,海南在自贸港政策利好的加持下,已经步入高速发展期。

这虽不敌当年十万人才下海南,轰轰烈烈的历史盛况,但隐隐之中,资本和年轻人已经开始前瞻性布局海南市场了。

回顾这几年,自从海南从房地产经济转向实业后,海南便成为了中央百般关照的宠儿,先是被设立为“21世纪海上丝绸之路”节点,后被设立为自贸港。

今年6月1日,中央重磅下发了海南自贸港建设总体方案,从贸易、投资、金融、人才等各个领域进行全政策覆盖,意在对标香港,把海南打造成我国最大的经济特区。

中央为什么一定要把海南作为自贸港试验田呢?

不难理解,海南作为一个省级行政单位,经济体量小,改革冲击也比较弱,加上得天独厚的地理位置,也许正是中央全面深化改革开放的最优选择,说直白一点,意思就是海南还是一块未经过开垦的土地。

这次为了试验效果,中央甚至把海南提升到跟香港一样的地位。香港是什么概念?

作为中国的第一个零关税自贸港,除了地理位置好,最大的因素就是市场自由,金融自由、贸易自由……而这些自由的背后,是一国两制的背景。

显然中国内地任何一个地方都不具备这样的条件。但这次海南被“特殊照顾”,那就是所有外资企业进入海南做生意是免税的,进入内地需要关税。

除此之外,中央还给去海南旅游的消费人们10万元的免税额度,这比给香港的5000元免税额度整整高了20倍。

海南一直以来都是旅游胜地,再加上如此高额度的消费优惠,可以预见,零售行业将迎来空前机遇,海南未来发展为一座名副其实的中国内地“购物天堂”,也是指日可待的事情。

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机遇

今年6月份出台的海南自贸港规划,还有下面这些对于产业发展实质性的利好。

1、落实低干预监管,实现市场充分自由

2、率先落实金融业扩大开发政策,支持建设国际能源

3、个人和企业可以享受所得税优惠

如果细心研究,你会发现每一项政策都是其他城市的自贸区求之不得的,而这也意味着,海南将成为中国内地“最高水平的开放政策”的试验田。

“北雄安,南海南”的天字号格局被彻底打开。

最值得期待的是海南自贸港将会在2025年,实施全岛“封关运作”的零关税制度。具体操作是“一线放开、二线管住”。

所谓一线放开就是面向国际放开,零关税,货物自由进出;二线管住,则是面向内地而言,海南与其他地区之间建立新的管理环节。

除此之外,对于企业来说,中央的政策规定,海南本地的企业将进口的原料加工,增值超过30%,进入大陆全部免关税。这也是全国范围内,招商引资最下血本的利好政策。

也就不难理解,利好落地,全国资本加速涌入海南的这股浪潮。

很多人问我有没有机会能赶上这套面向国际的财富列车,答案是有的。

海南虽然前几年用严厉的限购政策封了岛,但对商业地产留了口子。对于这个即将成为购物天堂的地方,核心地段的商业价值则是投资生长的又一极点。

在这其中,不得不提到重仓海口的商业地产头号玩家龙湖。

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优势

2019年9月11日,海口坡博坡巷棚改区三宗总面积约215亩的商业地块正式开拍。一度引起市场议论。

首先这几块地地价并不便宜,体量巨大需要超强的资金能力和开发能力;其次全部属于商业属性,并需要17%的自持,这对开发商综合运营能力要求极高。

最终经过多轮角逐,全部被龙湖拿下,而且龙湖还把自持比例调整到40%。

龙湖拿下这几块地,我认为除了对海南自贸港的前瞻性布局。其实还有其在微观层面,项目区位的重要考量。

首先自贸港利好不断,作为省会城市海口,自然受益最多,可以说是引领自贸港发展浪潮的领头羊。这些年,海口在海南的核心地位从未改变。

数据显示,2019年海口GDP为1671.93亿元,占比海南省总GDP高达31.49%。而且海口拥有海南最好的三甲医院和教育资源。

常住流动人口就有300万左右,城市基础配套成熟,吃穿住行都很方便,这是其他市县不管怎么发展都无法取代的。

龙湖选择了海口,可以说是抓住了海南自贸港的核心动脉。

海口世纪大桥

其次,地块片区所在的坡博坡巷片区,位于海口传统意义上的版图中心——龙昆南板块,3公里范围内一共有184个住宅小区,约36万常住人口。

过路客群、目的地客群等巨大的车流和人流,占整个龙华区50%以上的流量,也是整个海口居住最密集的区域。这在天然条件上已经形成了城西片区发展最大的基本盘。

最后,也是最重要的是,项目与海口城西站接驳。

城西站城轨是海口最发达的交通枢纽之一,4分钟可达海口东站;15分钟可达美兰机场;1.5小时到三亚;7个公交站,22条公交路线。可以说,这是一个覆盖5000m?的交通枢纽,实现了城际、省际、岛内外的无缝换乘。

占据此处,意味着占据了环岛交通的绝对核心,基本辐射了海南全岛的消费人群。这也是龙湖这次在海口重仓的首个TOD商业综合体项目的基础。

可能很多人都不知道什么叫做TOD,这里需要解释一下。

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别样的TOD

简单来说,TOD是“是以集约化、复合化和公共交通为导向”,也是目前国际上公认最先进的城市开发模式。

具体操作方法是通过轨道引入,提升土地价值和土地活力。

这些轨道枢纽周边的“熟地”,会被开发成新的「生活目的地」,例如大型购物中心、写字楼、商铺等等。从而再将人口聚集起来,达到资源利用最大化。

东京六本木新城

TOD的财富效应不言而喻,例如日本著名的TOD项目东京六本木新城。

这个坐拥了两条地铁线的项目,在月台下深挖了42米(7层),打造了日本第一轨道综合商业体。即使在经济不景气的时候,六本木新城人流如注,商业繁荣,公寓供不应求。

这些年,在中国内地,由于交通基建的凶猛浪潮,TOD的声音越来越响。集聚发生的财富效应,又吸引了资本市场的注意。

这时候,龙湖出现了。

应该说,新世纪之初,龙湖就开始研究TOD了。尤其是商业层面,近20年的努力,也让龙湖的商业地产品牌一直稳固全国前五的地位。

龙湖天街效果图

这些年,龙湖借助自身开发运营经验,分别将“天街”、“星悦荟”两大品牌覆盖在各个城市的轨道节点上,形成了巨大的TOD网络。预计2020年底前,龙湖将发展商场达到49座,合作品牌超4500家。

不仅如此,在TOD模式这一多核CPU中,龙湖集团旗下的四大主业及创新业务均可作为插件,适配在不同需求的基板上。

地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务以及养老服务、体育公园等业务,成为龙湖集团TOD样本中不可或缺的业态。

而这次,在自贸港的利好浪潮下,龙湖选择拿出压箱底的功夫,打造完全不输于东京六本木新城的TOD商业综合体项目「龙湖光年」,作为在海南布局的首个开山巨作。

「龙湖光年」由海南最大的交通枢纽之一的城西站加持,融合高速铁路、轨道交通、公共交通、城市广场、购物中心、办公等城市功能,实现“站城一体化”,让TOD模式从“以交通功能为主”进化为“以城市功能为主”。

那么,它到底是如何演绎的呢?

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成熟的表达

首先215亩三块商业用地的加持,已经决定了龙湖光年注定是一个航母级的巨盘,而且地处版图中心,自带地标建筑群基因。

数据显示,龙湖光年TOD综合体体量超80万㎡。如此投资额,说明龙湖对这个项目的重视程度已经在集团内部排到了第一梯队。

龙湖光年效果图

大的好处很直接,那就是有充足的空间做别人所没有的东西。

不同于海口市场上千篇一律的纯商业建设,这次龙湖光年由国际知名LEAD8操刀,集合了22万方购物中心【龙湖天街】,600米生态绿谷商业街【光年大道】,15万平米、150米的高档写字楼,3万平米自持酒店为一体的城市综合体。

龙湖光年效果图

业态足够丰富,会满足城市交轨点不同人群的消费生活场景。也可以说,这是对标香港和东京的超大型TOD项目而设定的格式。

在这其中,龙湖天街大家比较熟悉。值得细说的是,海口独一无二的光年大道。

龙湖开发了商业地产20年,自然对商铺的价值设计是非常熟练的。这次光年大道的商铺全部采用了龙湖独创的“连铺计划”。

将两间或几间相连在一起的商铺合并销售,让商铺面积灵活多变,这是品牌商家必可不少的需求条件。

在经营模式上,龙湖决定将光年大道打造成海口首个24小时夜经济示范区,满足年轻人全天候的消费场景。这源于对区位和产品的自信,也成为了龙湖商铺投资者最喜爱的一大亮点。

为了让龙湖光年的客流量发挥至极值,龙湖还斥资在600多米长的光年大道上建造了水乐园、地标性古树灯光秀、喷泉等不同的主题景观,让过往的顾客在逛街的同时有一种在公园中游玩的体验感。

这些都是龙湖商业地产多年运营得出的成熟经验。

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翻滚的商业浪潮

可以说,龙湖光年这种TOD超级商业综合体,在海南市场上是前所未有的。其一经面世,便成为了引领海南商业的翘楚。

数据显示,龙湖光年“空中商铺”产品一经推出便卖出7亿,短短两小时去化率已近9成。

空中商铺样板间实拍图

龙湖光年的空中商铺性价比相对较高,建筑面积约49㎡,满足不同场景的生活需求,在全国商业地产来看,实属少见。

当然龙湖TOD空中商铺如此受欢迎,也得益于海南对商业地产的鼓励和支持,不限购不限贷,所以接下来光年大道的销售,也是值得期待的。

可以预见,在自贸港的利好下,海南将逐渐成长为中国内地版的购物天堂,再加上自然风景资源,接驳人口量将会加速提升,其背后的商业价值将会形成一股浪潮。

而这次,龙湖选择以打造TOD综合商业体的形式重仓海南,其正是后者商业地产崛起的一步重要的棋。这也意味着海南未来的交轨点将成为TOD财富价值源泉。

有句话说得好,世间不缺乏努力者,而缺乏创造者。为一个地方创造极致的商业价值,龙湖成全了海南也成全了自己。

文章来源于:子木聊房

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