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自贸港
昨天，一个海南的读者给我发来一份报告。在报告中有一项数据非常显眼：
数据显示，上半年海南全省新增市场主体超过11万户，其中6月新增市场主体同比增长52.33%。
目前全省市场主体已超过100万户，这意味着两年来，海南市场主体增加了44万余户，增长了66%。
横向对比，全国范围内，这个增长率都处于第一梯队。这也说明了，海南在自贸港政策利好的加持下，已经步入高速发展期。
这虽不敌当年十万人才下海南，轰轰烈烈的历史盛况，但隐隐之中，资本和年轻人已经开始前瞻性布局海南市场了。
回顾这几年，自从海南从房地产经济转向实业后，海南便成为了中央百般关照的宠儿，先是被设立为“21世纪海上丝绸之路”节点，后被设立为自贸港。
今年6月1日，中央重磅下发了海南自贸港建设总体方案，从贸易、投资、金融、人才等各个领域进行全政策覆盖，意在对标香港，把海南打造成我国最大的经济特区。
中央为什么一定要把海南作为自贸港试验田呢？
不难理解，海南作为一个省级行政单位，经济体量小，改革冲击也比较弱，加上得天独厚的地理位置，也许正是中央全面深化改革开放的最优选择，说直白一点，意思就是海南还是一块未经过开垦的土地。
这次为了试验效果，中央甚至把海南提升到跟香港一样的地位。香港是什么概念？
作为中国的第一个零关税自贸港，除了地理位置好，最大的因素就是市场自由，金融自由、贸易自由……而这些自由的背后，是一国两制的背景。
显然中国内地任何一个地方都不具备这样的条件。但这次海南被“特殊照顾”，那就是所有外资企业进入海南做生意是免税的，进入内地需要关税。
除此之外，中央还给去海南旅游的消费人们10万元的免税额度，这比给香港的5000元免税额度整整高了20倍。
海南一直以来都是旅游胜地，再加上如此高额度的消费优惠，可以预见，零售行业将迎来空前机遇，海南未来发展为一座名副其实的中国内地“购物天堂”，也是指日可待的事情。
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机遇
今年6月份出台的海南自贸港规划，还有下面这些对于产业发展实质性的利好。
1、落实低干预监管，实现市场充分自由
2、率先落实金融业扩大开发政策，支持建设国际能源
3、个人和企业可以享受所得税优惠
如果细心研究，你会发现每一项政策都是其他城市的自贸区求之不得的，而这也意味着，海南将成为中国内地“最高水平的开放政策”的试验田。
“北雄安，南海南”的天字号格局被彻底打开。
最值得期待的是海南自贸港将会在2025年，实施全岛“封关运作”的零关税制度。具体操作是“一线放开、二线管住”。
所谓一线放开就是面向国际放开，零关税，货物自由进出；二线管住，则是面向内地而言，海南与其他地区之间建立新的管理环节。
除此之外，对于企业来说，中央的政策规定，海南本地的企业将进口的原料加工，增值超过30%，进入大陆全部免关税。这也是全国范围内，招商引资最下血本的利好政策。
也就不难理解，利好落地，全国资本加速涌入海南的这股浪潮。
很多人问我有没有机会能赶上这套面向国际的财富列车，答案是有的。
海南虽然前几年用严厉的限购政策封了岛，但对商业地产留了口子。对于这个即将成为购物天堂的地方，核心地段的商业价值则是投资生长的又一极点。
在这其中，不得不提到重仓海口的商业地产头号玩家龙湖。
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优势
2019年9月11日，海口坡博坡巷棚改区三宗总面积约215亩的商业地块正式开拍。一度引起市场议论。
首先这几块地地价并不便宜，体量巨大需要超强的资金能力和开发能力；其次全部属于商业属性，并需要17%的自持，这对开发商综合运营能力要求极高。
最终经过多轮角逐，全部被龙湖拿下，而且龙湖还把自持比例调整到40%。
龙湖拿下这几块地，我认为除了对海南自贸港的前瞻性布局。其实还有其在微观层面，项目区位的重要考量。
首先自贸港利好不断，作为省会城市海口，自然受益最多，可以说是引领自贸港发展浪潮的领头羊。这些年，海口在海南的核心地位从未改变。
数据显示，2019年海口GDP为1671.93亿元，占比海南省总GDP高达31.49%。而且海口拥有海南最好的三甲医院和教育资源。
常住流动人口就有300万左右，城市基础配套成熟，吃穿住行都很方便，这是其他市县不管怎么发展都无法取代的。
龙湖选择了海口，可以说是抓住了海南自贸港的核心动脉。
海口世纪大桥
其次，地块片区所在的坡博坡巷片区，位于海口传统意义上的版图中心——龙昆南板块，3公里范围内一共有184个住宅小区，约36万常住人口。
过路客群、目的地客群等巨大的车流和人流，占整个龙华区50%以上的流量，也是整个海口居住最密集的区域。这在天然条件上已经形成了城西片区发展最大的基本盘。
最后，也是最重要的是，项目与海口城西站接驳。
城西站城轨是海口最发达的交通枢纽之一，4分钟可达海口东站；15分钟可达美兰机场；1.5小时到三亚；7个公交站，22条公交路线。可以说，这是一个覆盖5000m²的交通枢纽，实现了城际、省际、岛内外的无缝换乘。
占据此处，意味着占据了环岛交通的绝对核心，基本辐射了海南全岛的消费人群。这也是龙湖这次在海口重仓的首个TOD商业综合体项目的基础。
可能很多人都不知道什么叫做TOD，这里需要解释一下。
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别样的TOD
简单来说，TOD是“是以集约化、复合化和公共交通为导向”，也是目前国际上公认最先进的城市开发模式。
具体操作方法是通过轨道引入，提升土地价值和土地活力。
这些轨道枢纽周边的“熟地”，会被开发成新的「生活目的地」，例如大型购物中心、写字楼、商铺等等。从而再将人口聚集起来，达到资源利用最大化。
东京六本木新城
TOD的财富效应不言而喻，例如日本著名的TOD项目东京六本木新城。
这个坐拥了两条地铁线的项目，在月台下深挖了42米（7层），打造了日本第一轨道综合商业体。即使在经济不景气的时候，六本木新城人流如注，商业繁荣，公寓供不应求。
这些年，在中国内地，由于交通基建的凶猛浪潮，TOD的声音越来越响。集聚发生的财富效应，又吸引了资本市场的注意。
这时候，龙湖出现了。
应该说，新世纪之初，龙湖就开始研究TOD了。尤其是商业层面，近20年的努力，也让龙湖的商业地产品牌一直稳固全国前五的地位。
龙湖天街效果图
这些年，龙湖借助自身开发运营经验，分别将“天街”、“星悦荟”两大品牌覆盖在各个城市的轨道节点上，形成了巨大的TOD网络。预计2020年底前，龙湖将发展商场达到49座，合作品牌超4500家。
不仅如此，在TOD模式这一多核CPU中，龙湖集团旗下的四大主业及创新业务均可作为插件，适配在不同需求的基板上。
地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务以及养老服务、体育公园等业务，成为龙湖集团TOD样本中不可或缺的业态。
而这次，在自贸港的利好浪潮下，龙湖选择拿出压箱底的功夫，打造完全不输于东京六本木新城的TOD商业综合体项目「龙湖光年」，作为在海南布局的首个开山巨作。
「龙湖光年」由海南最大的交通枢纽之一的城西站加持，融合高速铁路、轨道交通、公共交通、城市广场、购物中心、办公等城市功能，实现“站城一体化”，让TOD模式从“以交通功能为主”进化为“以城市功能为主”。
那么，它到底是如何演绎的呢？
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成熟的表达
首先215亩三块商业用地的加持，已经决定了龙湖光年注定是一个航母级的巨盘，而且地处版图中心，自带地标建筑群基因。
数据显示，龙湖光年TOD综合体体量超80万㎡。如此投资额，说明龙湖对这个项目的重视程度已经在集团内部排到了第一梯队。
龙湖光年效果图
大的好处很直接，那就是有充足的空间做别人所没有的东西。
不同于海口市场上千篇一律的纯商业建设，这次龙湖光年由国际知名LEAD8操刀，集合了22万方购物中心【龙湖天街】，600米生态绿谷商业街【光年大道】，15万平米、150米的高档写字楼，3万平米自持酒店为一体的城市综合体。
龙湖光年效果图
业态足够丰富，会满足城市交轨点不同人群的消费生活场景。也可以说，这是对标香港和东京的超大型TOD项目而设定的格式。
在这其中，龙湖天街大家比较熟悉。值得细说的是，海口独一无二的光年大道。
龙湖开发了商业地产20年，自然对商铺的价值设计是非常熟练的。这次光年大道的商铺全部采用了龙湖独创的“连铺计划”。
将两间或几间相连在一起的商铺合并销售，让商铺面积灵活多变，这是品牌商家必可不少的需求条件。
在经营模式上，龙湖决定将光年大道打造成海口首个24小时夜经济示范区，满足年轻人全天候的消费场景。这源于对区位和产品的自信，也成为了龙湖商铺投资者最喜爱的一大亮点。
为了让龙湖光年的客流量发挥至极值，龙湖还斥资在600多米长的光年大道上建造了水乐园、地标性古树灯光秀、喷泉等不同的主题景观，让过往的顾客在逛街的同时有一种在公园中游玩的体验感。
这些都是龙湖商业地产多年运营得出的成熟经验。
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翻滚的商业浪潮
可以说，龙湖光年这种TOD超级商业综合体，在海南市场上是前所未有的。其一经面世，便成为了引领海南商业的翘楚。
数据显示，龙湖光年“空中商铺”产品一经推出便卖出7亿，短短两小时去化率已近9成。
空中商铺样板间实拍图
龙湖光年的空中商铺性价比相对较高，建筑面积约49㎡，满足不同场景的生活需求，在全国商业地产来看，实属少见。
当然龙湖TOD空中商铺如此受欢迎，也得益于海南对商业地产的鼓励和支持，不限购不限贷，所以接下来光年大道的销售，也是值得期待的。
可以预见，在自贸港的利好下，海南将逐渐成长为中国内地版的购物天堂，再加上自然风景资源，接驳人口量将会加速提升，其背后的商业价值将会形成一股浪潮。
而这次，龙湖选择以打造TOD综合商业体的形式重仓海南，其正是后者商业地产崛起的一步重要的棋。这也意味着海南未来的交轨点将成为TOD财富价值源泉。
有句话说得好，世间不缺乏努力者，而缺乏创造者。为一个地方创造极致的商业价值，龙湖成全了海南也成全了自己。
文章来源于：子木聊房
本文来源：网易房产海南
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