现房销售令Top10房企市场占有率降低。
12月20日，海南省住房和城乡建设厅宣布，自今年4月海南对外公布安居型商品住房建设试点以来，已有10个安居型商品住房项目开工，共计开建9756套，定价明显低于商品住房市场价。
海南于今年3月明确新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，成为全国首个提出现房销售的省份。3月7日晚间，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（简称为《通知》）。《通知》包括发展安居型商品住房、实行本地居民多套住房限购政策和推行商品住房现房销售制度等三大重要政策。
海南省政府明确表态，发展安居型商品房目的在于让符合条件的本地居民家庭和需要引进的人才，以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房，真正享受到海南自贸港建设红利。
大半年过去，海南房地产市场结构悄然生变，大房企在海南的布局也出现调整。大房企市场份额下调，但海南房地产投资指数上升，行业洗牌难免。
可以说，对于习惯高周转的房企而言，在三道红线背景下，海南市场对于房企压力倍增，压力来源不止现房销售，大力发展安居型商品住房的政策，倒逼房企打造高端产品也成为关键。
现房销售之下，房企首先要面对开发周期转慢。过去一年海南房地产市场成交也急速下滑，从商品住宅成交来看，成交套数今年1-10月同比大跌34.9%。
“已经有业内前五的一家房企计划退出海南市场了。”一名业内人士称，海南现房销售对于市场、房企的影响立竿见影。
现房销售+安居房试点建设
3月宣布现房销售之后，海南省在今年4月底又公布了安居房销售相关政策：明确安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。
海口市、三亚市、儋州市等6个市县此后迅速开启安居型商品住房试点建设。同时，通过安居型商品住房的方式在全省实施基层教育卫生人员住房保障专项计划，海南计划利用3年左右时间基本解决基层教师和医务人员住房问题。
据介绍，截至12月20日，海南全省完成14幅937.52亩安居型商品住房用地出让工作，6个试点市县已经开工，其中海口开工4个项目(共计3340套)，三亚2个项目(共计3450套)，其它非试点市县开工1606套。
据了解，海南安居型商品住房用地出让方式为 “限房价、竞地价”，销售价格按照房价收入比不超过10倍，或者不超过当地商品住房市场均价的60%，具体由试点市县根据实际情况确定。基层教师和医务人员购买安居型商品住房相对更优惠。
海南安居房除了价格优惠之外，出让土地还落点在配套成熟的地段。比如海口安居型商品住房项目之一长秀仕家项目，周边商业、医院、中小学配套较为成熟，开发商还将配套建设一个有12个班的幼儿园，无偿移交给政府作为公办幼儿园。在价格上，小区整体均价较周边商品房便宜20%-30%之间；海口药谷北项目，户型以60-80平方米为主，售价不超过1.2万元/平方米。
目前已有头部房企如万科参与了海南保安居房项目建设，目前三亚市首个安居型商品住房项目——万科崖州安居房项目已经开工，8栋住宅楼共可提供922套住房，限售价格为9500元/平方米。
海南省住建厅有关负责人表示，海南要求已出让土地的安居型商品住房试点市县尽快开工，对进展缓慢的市县将及时予以通报。同时加强建设全过程监管，确保工程质量安全。目前住建厅指导各市县根据实际情况尽快制定出台安居型商品住房有关管理办法和实施细则，及时向社会公布实施，回应社会关切。
一名业内人士指出，海南的安居商品房政策过去也有，目前商品住宅只占海南新增住宅的20%-30%左右，其余均为安居房或者保障类住房。
自2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》之后，海南国际旅游岛建设正式步入正轨，房地产市场的调控也密切展开。一个表现是，地方政府在土地供应上增加力度。
2020年1-10月，海南全省土地新增供应19039.70亩，同比增长89.32% ，新增成交11038.34亩，同比上涨61.05%; 按可建面积计算商业用地仍占主导位置。因此，海南可销售的商品住宅其实占比不高。但现房销售与全域限购、安居房政策的推出，无形中给商品住宅的去化设置了较高门槛。
房企进退之间
同策研究院分析师丁垚分析认为，海南市场结构性变化表现在两点：第一是从主力文旅转为城市地产，旅居地产的规模萎缩明显；二是住宅拿地价格高企，供应严控，大量兴建安居房，未来普通商品住宅将退居二线，市场将由豪宅和安居房瓜分，与此同时，产业和商业地产在自贸港政策的支持下跃居一线。
来自第三方机构数据显示，2020年，海口市住宅市场凭借刚需托市独占鳌头，成交约占41%，旅居市场严重萎缩，成交约占27%，市场结构由旅居向城市地产转型，全省整体成交量下降31.12%。
丁垚指出，文旅退居二线，是因为海南实行全域限购，外地人难以购买，致使整个海南的文旅项目全线溃败。
一个事实是，过去一年（2019年10月-2020年10月），海口商品住宅成交在2020年1月站上高峰，成交占比34.35%；在4月份跌入5%的低谷之后，成交逐渐回暖，直到今年10月才逐渐上升至29.45%。
房地产调控与国际旅游岛的相对封闭的交易市场因素之下，海南市场的供求关系也呈现负增长趋势。2019年1-10月，全岛供应635.8万平方米，成交660.68万平方米；到了今年1-10月，供应627.08万平方米，成交只有455.09万平方米。
截至2020年10月底，海口住宅市场供求比为0.83，库存下降至231万平方米，去化周期也逐渐攀升到11个月；三亚去化周期更长，为32个月。
知情人士透露，由于开发周期慢，已经有行业前五的开发商准备放弃海南市场了。值得关注的是，海南住宅地价一部分原因在于建安成本的上涨，目前海南土地成交楼板在8000元-1.2万元/平方米之间，预计未来现房销售价格在2.5万元-3万元/平方米，与此同时，小型安居房限价1.08万元-1.5万元/平方米，逐渐垄断刚需市场。
海南政府在供应端的调控，供地少，价格高，且自贸港的政策刺激前景趋势，擅长做高端产品的房企也会关注海南市场。今年内，海南土拍市场，华润、中海等央企成为常客。今年8月，华润8.2亿拿下了海口坡博坡巷棚改片区36.5亩住宅用地,中海10.5亿拍走坡博坡巷棚改片区44亩住宅用地，两幅地块楼板价都超过1.1万元/平方米；华润拍下的海口滨江新城棚改地，楼板价也在8000元/平方米以上。
从2014-2020年10月海南历年土地供求占地量价对比可以看出，海南商品住宅去化并不快。除了2016-2018年土地供应面积和成交面积几乎持平之外，2014-2015年，2019-2020年，海南全省趋势就是供大于求。
值得一提的是，海南二手房市场出现量涨价跌，投资客抛盘迹象隐现，这一情况三亚趋同。10月全省供应66.04万平方米，环比下降51.07%，其中海口24.49万平方米、东方12.89万平方米及儋州11.49万平方米为主要贡献城市 ;成交量66.21万平方米，环比增加14.53%，价格15308元/平方米，环比下降0.61%，成交金额101.35亿，环比增加13.83%。
但纵观2020年1-10月，海南商品住宅累计供应627.08万平方米，同比下降1.37%;累计成交455.09万平方米，同比下滑31.12%; 成交均价15397元/m?，同比上涨7.94%。成交金额700.69亿元，同比减少25.65%。
2020年10月，海南供求比为1，市场库存对比上月持平，为1880万平方米，去化周期40个月。
大房企的市场份额变化因此非常明显。今年1-10月，海口商品住宅备案面积排行榜前十位中，TOP10房企销售面积占比50%；去年同期占比76.9%。在三亚，同样出现了大房企市场份额减少的趋势：2020年1-10月，商品住宅备案面积排行榜前十位中，TOP10房企销售占比只有15.68%；而在去年同期，这个数字为41.42%。
然而，易居研究院研究总监严跃进指出，海南近期投资指数是上升的。从开发投资数据上看，海南在2018年下半年的时候出现了明显的下跌，即开发投资数据，说明房地产略显得不景气，是有一定的压力的。而近期的数据其实已经出现了跌幅收窄，甚至开始要出现转正的迹象了。比如，今年9月份，海南全省开发投资出现全年最高峰值860亿元，从6月份开始，海南投资开发金额每月新增百亿以上。严跃进认为海南房地产开发投资市场的最冷周期已经过去，后续有机会反弹，尤其是今年海南供地活跃，现房销售使得房企的开发周期拉长，对企业资金要求更高。从投资开发数据上升来看，不排除海南通过这样的调控，让市场自动洗牌，资金压力大的房企退出之后，有资金实力做很高端产品的房企逐渐入场。
（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）
本文来源：21世纪经济报道
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