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写字楼新挑战:空置率还将走高

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程璐洋/文 

2020年,中国一线城市写字楼市场的空置率不断创新高,2021年,在北京、上海、深圳等主要市场,预计各超百万平方米的新增供应下,空置率还将走高。

空置率、租金和净吸纳量,从这些写字楼市场的关键指标看,房地产服务机构“五大行”的数据稍有差异,但指向趋同。

2020年四季度,北京写字楼空置率超过15%,为十年来新高。在这样的空置水平下,市场出现“以价换量”现象,平均租金下降为300多元/月/平方米,同比下降约1/10。同期,上海写字楼空置率在20%左右,深圳写字楼空置率则超过20%,都为多年来市场新高水平。

2020年,北京、上海和深圳等主要城市的高空置,主要都来自大量新增供应,有机构称之为“天量供应”,部分写字楼面积推迟到2021年入市。但在2021年,这些城市的预计新增供应面积更多,均超过100万平方米,将继续推高空置率,拉低租金。

北京市场方面,高力国际判断,2021年全市甲级写字楼将迎来供应高峰期,预计全年新增供应将达到157万平方米。戴德梁行也表示,未来三年,北京写字楼市场将继续迎来约316.9万平方米的新增供应,其中预计2021年理论新增供应将高达150万平方米。

世邦魏理仕指出,2021年的上海市场,受项目延期入市的影响,计划入市项目近140万平方米。而深圳的写字楼市场,将有超过100万平方米的新增供应入市,主要分布在福田CBD和高新科技园。

虽然空置率走高带来租金继续下行,但各市场净吸纳量的拐点,已经在2020年三四季度出现,新兴的主要需求来自互联网科技和医疗健康行业。2021年,科技和金融行业将贡献大部分写字楼租赁成交面积。

随着2021年各市场空置率触及高点,租金预计继续下调,“以价换量“将成为未来两年租赁市场的主要方向。随后3至4年,将进入去化周期,租金要在2022年后开始回升。

虽然走高的空置率和下降的租金水平已是共识,但多位机构从业者表示,这并不一定是坏消息,将使得2021年成为企业办公选择的机会窗口,更具性价比的租金和更多的选择,使得实体企业可以及时调整办公租赁成本和位置,也能刺激整个行业的流动活力。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东解释,北京写字楼此前一直是业主市场,租户没有太大议价空间,近两年从原来的业主市场转变到租户市场,业主心态转变,带来了价格窗口期,租户可以多争取租金折扣,或免租期。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部负责人张冀苏也表示,要刺激写字楼市场,尤其是租赁市场的流动性,需要健康合理的空置率和租金区间,这会刺激写字楼租户扩租或升级。目前北京市场整体空置率17.9%,预测接下来的峰值会达到21%左右,而行业认知的空置合理区间,在15%至20%。

高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群指出,这会使得市场需求向头部优质高性价比物业聚集。

各城市写字楼市场上一次数据类似的阶段,是2008年金融危机时期。

高力国际数据显示,2007到2009年,也是北京写字楼供应高峰期,当时空置率最高达到24%,是由于2007和2008年近90万平方米的供应量。

不过,高力国际华北区董事总经理严区海指出,2008年和目前阶段不可同日而语,因为当时的北京市场存量只有3、4百万平方米,现在的市场存量超过1千万平方米。

而且,2008年的“四万亿”刺激,使得整体市场资金极为充裕,净吸纳量在2010年和2011年出现爆发式增长,使得北京市场空置率从24%下降到10%以下,不到两年的时间租金翻倍,这在目前北京的市场环境下,很难实现。

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