旧城改造的先行者

2002年11月，深圳鸿洲集团属下的三亚鸿洲房地产有限公司（下称鸿洲公司）注册成立，其使命是全力推进三亚河口旧城改造。

三亚河出海口区域由港门下村、水居巷和南边海组成，区域内具有三亚独一无二的山、海、河景观，具有国际热带滨海旅游城市典范的潜质，但因历史原因，一度是三亚最为脏、乱、差的区域。

2003年初，三亚正式启动河口旧城拆迁改造。从此，三亚在开发新区拓展城市空间的同时，也向旧城发起改造宣言，中标者为鸿洲公司。这是海南最大的一次旧城移民工程，无论是开发商，还是当地政府，都有一个共同的意愿：将这里建成三亚乃至海南的亮点和精品。

2002年11月公司注册，2003年4月旧城开拆，2004年首期产品面市，2005年进入三亚十大纳税户行例。鸿洲公司进入了史无前例的快车道。

度假生活日常化

记者从三亚税务部门了解，包括营业税、城建税、土地增值税、印花税、企业所得税、土地契税等十个税种在内，鸿洲公司去年直接纳税5300万元，相关合作单位纳税近4000万元，合计创造税收近亿元。今年前8个月，鸿洲公司缴税额也达到了3910万余元。由省企业家协会作出的《海南省百强企业排名（2007）》，鸿洲公司也名列其中，位居第64位。

三亚是一个度假型城市。如今，高耸在三亚河口的7幢高层公寓，已成为三亚滨海城市的一个图谱。时代海岸是一个“复合型旅游房地产”项目，包括高档住宅、酒店式公寓、别墅、步行街、度假酒店、游艇俱乐部、购物广场、风情酒吧街等设施。时代海岸在海南第一次引进了“e豪布斯卡”理念，追求“回家就是度假的开始、度假生活日常化”的生活方式。

“时代海岸”极大地改变了城市脏、乱、差的形象。当地官方甚至有人评价说，只有到了这里，三亚才像个城市样子。同时，其张扬的度假理念与三亚的城市气质紧紧地扣在一起，也为三亚地产创造了一个备受追捧的典范。

环境变了，其所蕴涵的价值也急剧抬升。7幢高层公寓，鸿洲分为3期开发。公司销售经理明小玲说，首期2005年2月开盘，均价约为4500元，二期均价已抬至5300元，三期涨至6800元，正在打桩的四期，估计均价将超过1万元。

如此高涨的房价，仍广受追捧，已开发的3期已基本售罄。不久前，记者翻看其销售纪录，发现购房者来自全国各地，且不乏一次性付款的买家。

三亚地产的中国想象

房地产业是三亚主导产业之一，所提供的税收已超过旅游业，占了一半以上。三亚提出的策略是：适度发展。

与鸿洲一样，三亚还有二十余家较为活跃的地产商，包括亚龙湾股份、昌达、兰海、首都机场、新佳等，他们共同描绘着三亚地产的蓝图。

记者从三亚市房地产协会了解到，去年，三亚全年房地产的销售面积约70万平方米，今年前7个月，批准的预售房面积就达53万多平方米，同比增长32%还多，全年有望突破100万平方米。

因其特殊性，三亚地产已在中国的整体格局中打下了深深的烙印。特殊性有两个明显的特质：中国唯一的热带滨海城市，目标市场是全国甚至全世界。

三亚市房地产协会秘书长刘树国说，三亚的房地产，省外与国外购房者约占87%，一些楼盘甚至高达95%，这样的比例在全国也是绝无仅有的。而且，约70%的购房者是一次性付款的。

这种特质，也导致一个奇怪的现象：这么小的一个城市，房价却差异极大，每平方米从3000元到30000元不等。这在全国来说，也许是惟一的。

就在三亚地产蓬勃发展，一些问题也不容忽视。记者接触过的一些业界人士说，首要的是后续的保障与配套服务必须跟上开发的速度，其次是必须有相应的廉租房，来满足各种市场需求。