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房地产仍是最稳妥的投资标的 地王频现不会停止

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(原标题:地王频现不意味着楼市繁荣)

继上月保利地产以每平方米5.57万元的价格夺标上海远郊周浦地块后,6月1日,信达资产子公司信达集团再次以总价58.05亿元拍得上海宝山区顾村地块,拍卖溢价超过303%,刷新了2016年上海土地市场溢价率纪录。

2016年以来,地王可谓你方唱罢我登场,早已不稀奇。根据同策咨询研究部数据,今年1至5月,北上广深等一线城市出现10个“总价地王”、12个“楼板价地王”;二线城市更不甘示弱,出现29个“总价地王”和69个“楼板价地王”。

如果说在房地产行业的黄金时代,地王频现属于市场参与者的逐利行为,那么,为何在目前人口红利拐点将至、房价高涨、多地市场供大于求的格局下,投资者仍然蠢蠢欲动,不惜一掷千金?

首先,房价趋高预期不减。

2014年楼市进入调整期后,各种警示风险的声音不断,分化格局已经初步形成。尽管2015年下半年开始,一线和重点二线城市房价回暖信号明显,但房价偏高、整体楼市库存高企已是共识。不少专家和业内人士预测,即使是刚需强劲的一线城市,房价增势也将趋缓,甚至在1到2年时间内可见阶段性顶部。然而,开发商仍积极参与拿地的态度表明其对房价走势仍然乐观。

开发商并非盲目笃信。与其说他们相信的是经济规律,不如说他们相信的是政府支持。

要知道,房子无小事,一头联系着民生,一头联系着地方财政。更不容忽视的是,地产业牵涉上下游产业众多,直接关乎宏观经济发展和金融风险的释放。因此,从政府部门的角度来看,房价大起大落绝非好事,其中,可能引发财政收入锐减和经济、金融风险集中释放的房价下跌更是无法承受之痛。在这种情况下,房地产企业寄希望于政府之手,在共同利益的捆绑下,“自主地”与其站在推高房价的统一战线上。

更重要的是,部分其他市场参与者也相信这一逻辑。无论是刚需购房者在不断降低的首付比例和贷款利率等政策利好下,为避免未来更买不起房而急于入场,甚至超前消费,还是部分投机者借力进场,为房价上涨再添一把火,这些都进一步鼓励了地产商加大投入,催生地王。

其次,低成本资金供给不断。

地产商的豪气离不开资金的支持。数据显示,2016年1至4月,房地产开发企业到位资金累计4.24万亿元,创下历史同期最高水平,同比增长16.8%。

在实体经济增长趋缓的情况下,地产投资逆周期走强本是好事。但问题的关键在于,这种强劲并非纯粹的市场行为。

从2014年11月以来的降息、降准和其他利好政策,为整个市场创造了良好的货币环境。自2015年6月以来,房地产开发到位资金连续

11个月处于1万亿元的历史高位以上,这种资金环境为房地产商创造了机会。

但是,更容易享有低成本信贷资源的国企显然获得更大便利。前文提到的地王保利地产是央企,而信达资产则是财政部直属公司。实际上,在本轮地王潮中,国企拿地的确呈现“总价溢价率双高”特征。相较民企而言,财大气粗的国企更容易报出高价。6月2日,深圳龙华地块被中国电建和中国金茂联合体出价82.9亿元拍下,而同期参与竞拍的地产龙头企业万科,报价仅为57.53亿元。

从操盘经验和品牌形象上讲,前者未必能够有自信胜过万科。真正让国企在土地资源趋紧、市场不稳定背景下更豪气的原因还在于,凭借“国字号”头衔、较强的整体实力和市场抗压力,国企更容易获得低成本的信贷资金。

国企身份带来的信用背书还让其更容易与地方政府达成协议,缓期筹款。这意味着,部分国企在竞拍地王后实际缴付比例并不高。甚至有些企业只是热衷举牌,但出资到位缓慢。甚至有不少地王因此最终被迫放弃购地,但土地价格却因此被“炒热”。

再次,缺乏其他优质投资标的,资金流向受限。

地王频现的根本动力还在于利益。资本的逐利性决定了其总是向高回报率处跑。从此前大宗商品、黄金甚至船舶等产品价格的大起大落,到现在资本价格的骤增骤减莫不如是。

房地产,特别是一线城市的房地产作为十多年来中国最稳定攀升的标的,成为资本追逐的对象不足为奇。尽管骤然严苛的一线城市楼市“去火”大招让很多观望和犹豫的准购房者觉得迷茫,三、四线城市高企的库存让开发商也绞尽脑汁,但问题真正的痛处还在于,不投向房地产资金要流向何处?无论如何,在普通投资者心目中,如果房地产仍是最稳妥的投资标的,那么房价上涨的预期就难以扭转,地王频现也不会停止。

由此发现,房价的坚挺、地王的豪气冲天背后正是看涨预期,而这种预期来自地方财政对房地产的依赖,来自国企低门槛、低成本的资金获得,来自经济结构新动力成长不足带来的投资渠道匮乏。

房价还能涨多久,地王还能辉煌多时,谁都不敢轻易断言。但是,不难发现,如果想避免有朝一日房价断崖式下跌带来的风险和痛苦,政府、企业乃至各种市场参与者都该保持清醒:只有加紧发展新动力来取代房地产行业的支柱性地位,才能够从容、妥善地打破政府信用对房地产行业的“隐形刚兑”,真正让房地产市场走向合理发展,而非苦苦支撑下的“繁荣”。

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