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棚户区被指“跃进” 淮南多棚改项目陷资金困局

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(原标题:三年改造棚户区2000万平方米被指“跃进”淮南多棚改项目陷资金困局)

安徽省淮南市大通区田大路西侧,易居东方城棚户区改造项目工地门口,一条“热烈祝贺易居东方城全面复工”的条幅随风摆动。

拆迁户王灿(化名)心里长舒了一口气,停工两年多的棚改项目终于迎来了“重生”的希望。

《中国经营报》记者获悉,易居东方城只是淮南市2000万平方米棚户区改造计划中的一个。2013年,淮南出台《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的意见》,一个体量庞大的棚户区改造计划被提上日程,仅2014年当地就推出了58个棚户区改造项目。

这一庞大的棚改计划采取资金自求平衡的方式,政府不负担项目资金,而是通过公开招投标和招商引资的方式确定开发建设单位,各县区按照“一地一策、自求平衡”的原则,寻求合理的平衡点。

不过,这一当地大力推行的“棚改招商模式”也开始显现出多种问题,由于房地产开发企业资金问题,当地包括易居东方城、瀚城5期在内的多个棚改项目陷入停工困境,有拆迁户在旧房被拆迁后近6年未能住进安置房。这也让淮南体量庞大的棚户区改造计划陷入“跃进”的质疑。

对于淮南市棚户区改造项目发展情况,淮南市委宣传部一位负责人在经过协调后表示,具体问题将由淮南市房管局一位赵姓副局长负责给出答复,不过本报记者致电、致函淮南市房管局,截至发稿时未获回复。

棚改项目停工两年终复工

王灿是当地一名拆迁户,他本应在今年3月底住进棚改安置房,从目前来看这一愿望需要至少推迟半年的时间了。

“项目由政府招商引资过来的一家房地产公司开发,从2014年就开始停工了,政府答应还建的房子也没如期交付,现在一家老小在外租房子,实在是没办法。”王灿告诉记者。

记者在项目施工现场看到,易居东方城棚改项目由淮南金丰易居置业投资有限公司开发建设,目前一期8栋高楼均已实现结构封顶。据现场一位负责人介绍,今年6月底,通过多方努力项目如期实现了复工,预计年底可以顺利交房。

“主要是开发商资金出现了问题,前两年的工资到现在还没有发齐,春节前各个工程队的包工头筹措了一点过节费。”随着项目复工又重新回到工地的一位建筑工人告诉记者。

资料显示,作为淮南市招商引资重大项目和老城区改造重点项目,易居东方城由64栋24层-33层高层及商业会所、写字楼等组成,项目总建筑面积近160万平方米,设计总户数9380户。

据记者了解,陷入停工困境的8栋楼仅为易居东方城项目一期,总建筑面积19.5万平方米,除部分还建房外,还有一部分商品房早在2014年就已公开销售。记者走访发现,项目后续开发地块还停留在规划图纸上,多幅地块被围挡围着长满荒草。

“2014年10月在淮南易居东方城购买的期房,合同约定2016年6月28日交房,当时买房款是全款支付,我手里只有合同和付款收据。”一位购房者表示,今年5月份,听闻“开发商跑路”传闻后曾多次向当地政府寻求解决方案。

“经向大通区调查了解,易居东方城项目为金丰易居置业投资有限公司开发项目,因经营管理不善,致使项目停工一年多。”今年5月27日,中共淮南市委办公室答复称,正千方百计盘活项目,力争6月底复工建设。

记者查询工商登记信息显示,淮南金丰易居置业投资有限公司由于失信已被列入被执行人名单中,根据合肥中院判决文书,淮南金丰易居置业投资有限公司及易居东方城施工建设方安徽丰利达有限公司拖欠多家公司钢材货款及违约金1500余万元。

对于项目停工原因及资金解决方案,记者多方联系金丰易居公司未获回复。

据了解,淮南棚改项目推进缓慢和招商项目烂尾的现象,在当地并非个例。据央广网报道,同样陷入停工困境的还有瀚城5期项目。被拆迁户介绍,2011年,他们一家搬离被列入棚改区改造范围的淮南大通区搬运东村,拆迁后的土地由淮南维亚置业有限公司开发建设棚改和商品房项目,已在外租房“漂泊”近6年,至今没有回迁。

淮南市大通区住建委相关负责人表示,瀚城5期进展缓慢,有开发商资金问题,也有棚改区域基础设施落后的难题,“现在这个市场环境,开发商很可能干着干着,资金就跟不上了。”

棚改拆迁被指“急功近利”

据了解,淮南有“中国能源之都”之称,近两年,“一煤独大”的淮南受煤炭行业效益大幅下滑影响较大,棚改招商、旧城改造成为了当地提振经济的动力之一。

2013年,淮南出台《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的意见》,一个体量庞大的棚户区改造计划被提上日程,仅2014年当地就推出了58个棚户区改造项目。

根据上述意见提出的目标任务,计划“用3年时间基本完成全市棚户区改造任务,改造14万户,改造面积2000万平方米”,到2017年使全市居民居住条件、设施水平、配套功能得到较大改善和提高。

不过,这一庞大的棚改计划采取资金自求平衡的方式,政府不负担项目资金。具体操作方式为,棚户区拆迁土地由土地储备开发中心收储,实行“净地”出让,通过公开招投标和招商引资的方式确定开发建设单位,各县区按照“一地一策、自求平衡”的原则,对棚户区改造项目资金平衡情况进行认真测算,寻求合理的平衡点。

上述意见也对棚户区改造土地出让收入分配作出了明确规定:棚户区改造项目土地出让收入在市财政扣除计提相关费用后,市与区按比例分成,其中,区利用市里资金征迁安置的,按市区2:8比例分配;利用区级资金征迁安置的,按市区1:9分配。

央广网在报道中指出,淮南近些年的棚改项目数量较多,规模较大,拆迁“急功近利”,改造却“建设乏力”,引起了当地群众质疑。

当地一名政府官员表示,最近几年随着煤炭经济的逐渐式微,大规模的旧城改造,已有些力不从心。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,“问题的症结在于,棚改计划不应是层层下达的硬性指标,而要根据地方财力、安置需求、城市发展步伐等因素综合考虑。”

不仅如此,记者在当地采访发现,当地规划建设的山南新城同样面临着发展乏力,人气难聚的问题。“现在整个山南新城已经开发近10年的时间,除了新市政府周边有些人气外,大部分地方配套设施不健全,在这边买房的也以投资为主,很少有人居住。”当地一位居民告诉记者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于淮南来说,旧城改造力度较大,但改造经验是不足的,而且淮南本身库存规模也是比较大的,所以一定程度上供求关系比较混乱,建议政府加大货币化补贴的做法,或者采取房票等制度,这才会促使此类城市后续去库存效果实现,相关风险也不会转移到此类购房者身上。

“棚改招商模式”凸显多重问题

棚户区改造有“天下第一难”之称。为缓解政府财政资金和政府债务压力,棚户区改造中项目挂牌融资改造、PPP合作模式等多种新型融资方式被广泛利用,但在具体执行过程中也面临着“棚户区拆不动”“投资资金跟不上”等多种问题。

去年,国务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(以下简称《意见》),提出了城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设3年计划,2015至2017年,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套,农村危房1060万户。

据了解,创新投融资方式是重要一环,《意见》要求各地应建立健全城市基础设施建设财政投入与价格补偿统筹协调机制,合理确定服务价格,深化政府与社会资本合作,推动可持续发展,“在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作(PPP)模式,鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务”。

此外,包括海南省海口市、湖北省宜昌市等在棚户区改造实践中海探索出了一条“招商改造模式”,希望最终达到“政府让利、企业微利、百姓得利”的效果。

根据海口市探索的实践经验,这一模式的具体操作路径为,政府先将改造项目挂牌交易,取得企业购地资金后再进行征收补偿安置,让社会资金参与安置房建设。“这样政府资金压力减轻了,棚改效率提高了,安置房还实现了商品化。”海口棚改办副主任王旭明表示。

中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时表示,地方借棚改进行招商有助于缓解政府财政压力,加快棚改进程,但面临的问题也比较明显。

“特别是一些企业在参与棚户区改造土地一级开发过程中,面临着开发周期较长、开发风险不可控的问题。”张大伟表示,一线城市及部分房地产市场发展好的二线城市吸引了众多资金实力雄厚的大型国企参与其中,但国企进入一些三四线城市参与棚户区改造的意愿不强烈,为中小企业提供了参与棚户区改造机会的同时,也面临着资金链安全的考验。

张大伟表示,在层层下发的棚户区改造任务面前,地方政府没有足够财力必然会借助于企业力量和社会资本参与到棚户区改造中来,但当企业出现资金问题后,政府已经由之前的主导地位变为帮助企业协调解决问题,这也使得拆迁户面临的项目烂尾、长时间住不进还建房的风险变大。

作为淮南市招商引资重大项目和老城区改造重点项目,易居东方城规划总建筑面积近160万平方米,一期项目8栋楼仅完成主体结构就陷入停工困境两年多,目前已经复工。摄影 本报记者张家振.JPG

作为淮南市招商引资重大项目和老城区改造重点项目,易居东方城规划总建筑面积近160万平方米,一期项目8栋楼仅完成主体结构就陷入停工困境两年多,目前已经复工。图为停工多日的楼房与规划图形成鲜明对比。摄影 本报记者张家振.JPG

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