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李宇嘉:适度刺激有利于化解楼市风险

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(原标题:适度刺激,化解楼市风险)

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

楼市“短周期”的顶部或已显现。根据日前发布的上半年国内楼市数据,销售、价格、新开工、开发投资等主要指标的增速,转向“倒U型”右侧,且下滑幅度有扩大趋势。

经历四个月回升后,开发投资增速连续两个月下行,上半年6.1%的增速比1-5月下降0.9个百分点,6月增速仅为5月增速的近一半。2014年7月确立“去库存”主题后,楼市和货币政策持续宽松近2年,购房成本降至历史最低、杠杆拔至历史最高。之所以在短短四个月后,开发投资出现动力减弱迹象,一是基数“突变”的冲击。2015年“3·30新政”后,商品房销售面积和金额从去年一季度下滑9.3%和9.2%后扶摇直上,2015年1-6月同比增长3.9%和10%,低基数逆转为高基数;二是热点城市楼市火爆,需求透支,加上政策局部收紧,作为今年楼市主力的二线城市6月降温;三是基于“脱实入虚”的担忧,货币投放趋于谨慎;四是6月后房企冲半年业绩近尾声。

笔者认为,尽管楼市主要指标增速连续两个月回落,但高位徘徊仍是主旋律。首先,30个重点城市库存消化周期已降至6-8个月,热点城市为3-4个月;2014年和2015年,全国土地购置面积下降14%和31.7%。今年上半年,土地购置同比下降3.0%,基于主动“补库存”的土地购置依旧红火。截至今年上半年,土地购置负增长连续8个月收窄,主动“补库存”依旧进行;其次,6月单月的商品房销售面积达到1.6亿平米、新开工面积1.8亿平米,均为历史最高点。再次,东部商品房销售面积、金额分别占50%和65%。现有2.6亿转移人口中的80%集中在东部,未来转移人口也主要迁往东部,特别是三大都市圈,该区域楼市将继续保持高增长;最后,下半年楼市主题仍是“去库存”,楼市和货币政策宽松基调不改,上半年房企资金来源中,按揭贷款占44%,同比增幅在历史高位。

相比历史最高位的2013年同期,今年上半年楼市销售面积、金额仍上升25%和46%。在出口下滑和去产能冲击制造业投资、预算收入下滑冲击基建投资的情况下,楼市高位回落,特别是开发投资增速两个月内回落15.3%;消费尽管在上半年表现出韧性,但楼市销售增速下滑必然拖累下游消费,而上半年居民收入增长跑不赢GDP增长,消费的韧性在下半年能否“撑得住”也不容乐观;连续4年负贡献的出口依旧形成拖累。

笔者认为,当前仍为投资驱动型的经济,可能是下半年楼市的第一个风险。第二个风险则是快速“加杠杆”和地王泡沫,让脱实入虚和系统性风险甚嚣尘上。上半年,住户中长期贷款新增2.62万亿,超过新增贷款的三分之一,绝大部分是房贷,但去年住户中长期贷款仅新增1.34万亿。这意味着,今年上半年房贷新增额是去年同期的2倍。而个人房贷占存量住房价值的比,由2014年的10%上升到今年上半年的25%。从国际经验看,杠杆快速攀升往往是风险的征兆。

上半年楼市快速“加杠杆”有两部分,一是基于寻求资金“安全岛”,投资资金在热点城市快速“加杠杆”;二是提杠杆效应助推二三线城市人群加杠杆,低首付让低收入人群也纷纷进入楼市。另外,银行寻求优质资产的主动放贷也助推“加杠杆”。人口驱动转向货币驱动,“加杠杆”面临着房价回调、货币政策调整后的风险暴露。

面对系统性风险隐患和经济下行压力,适度刺激并与供给侧改革结合很有必要。笔者认为,体量大、带动性强、连接内需和城镇化的楼市是一个载体。借助“八横八纵”铁路网、轨道交通、都市圈的规划条件,借助户籍、土地改革攻坚,顺应城市化演进规律,将楼市与城镇化结合起来,这是楼市适度刺激的有效路径,也是热点城市房价“软着陆”和“加杠杆”风险渐进释放的有效路径。

而且,不管是在地铁、市政等基础设施方面,还是维持房地产开发投资高位运行,或是教育、医疗、文化等方面,适度刺激都将带来巨大的固定资产投资效应。此外,包括1.5亿“三留人群”(留守儿童、留守老人、留守妇女)在内,未来至少有2亿人群进入三大都市圈、4亿人群进入到规划的20个都市圈。值得注意的是,这部分人群的边际消费倾向很高,消费的规模化效应,必将对现有消费水平韧性的保持和升级带来巨大利好,更是利于以供给侧改革实现转型。

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