网易首页 > 新闻中心 > 正文

李宇嘉:楼市“杠杆控制”的新路径

0
分享至

检视今年上半年的楼市“成绩单”,有两个现象非常突出:楼市复苏周期缩短,降温趋势显现;“加杠杆”显著提速。以开发投资改善为例,楼市经历四轮复苏周期,此前三轮改善周期(2006年2月至2008年6月、2009年2月至2010年5月、2012年8月至2013年4月),开发投资增速从波谷到波峰,分别持续2年零4个月、1年零3个月、8个月。若以去年开发投资1%的增速为波谷,以今年1至4月7.2%增速为波峰的话,此轮改善周期仅维持了4个月。

但问题是,从2014年7月确立“去库存”主题后,楼市结构性刺激政策和货币宽松政策已持续近2年。目前,居民购房贷款成本、税收成本均降至历史最低,而杠杆却被拔到历史最高。去年的“去库存”利好,已让按揭贷款同比增长了21.9%。今年上半年按揭贷款涨势更猛,居民中长期贷款(主要是按揭贷款)新增2.62万亿,接近去年3.05万亿规模,而上半年新房销售金额同比仅增42.1%。

而且,在上半年全部新增贷款中,居民房贷占比达41.3%,为2011至2015年平均值的2倍,比2015年的28.5%提升近13个百分点,而近3个月平均占比达57%。也就是说,房贷成了银行新增贷款绝对主力。同时,杠杆率(房贷余额/存量住房价值)也由2014年的15%快速升至上月的近40%。由此,在很大程度上,上半年楼市火爆,要拜高杠杆刺激所赐。这种“加杠杆”的速度,不仅在亚太,甚至在全球范围内都很罕见,尽管横向比较,我国居民杠杆率基数较低。

考虑到债务置换中至少三分之一的银行贷款,去年以来实际信贷增速达15%至17%,远超13%的信贷增速目标。同时,六次降息后,包括公积金在内的房贷优惠利率分别已降至3.25%和4.2%的历史新低。显然,资金又多又便宜是上半年楼市杠杆突飞猛进的主因。同时,开发商加杠杆也很突出。上半年开发商资金来源同比增长15.6%,房企公司债发行近2500亿,接近去年全年规模,龙头房企发债成本低至3%至4%。

高杠杆加“去库存”,上半年楼市业绩甚至超过了历史最高位的2013年。相比2013年同期,上半年楼市销售面积、金额分别上升25%、46%。6月商品房销售达1.6亿平方米,再创单月历史新高,新开工1.8亿平方米也创历史新高。但是,在人口红利已过,城镇化转移人口已从过去的2000万降至1000万左右,城镇常住人口户均住房拥有已超过1套,靠杠杆和政策刺激的高量级增长难以持续,这是楼市复苏周期缩短的主原。

增量GDP中,资本形成的贡献依然在60%以上,房地产和基建无疑是“大头”。上半年经济企稳,关联效应和乘数效应超强的房地产贡献最大。房地产开发投资、新开工、土地出让分别从去年末的1%、-14%和-31.7%,快速反弹至上半年的6%、14.9%和-3.0%,在带动固定资产投资、稳定制造业投资和上下游消费、支持基建投资上作用最大。但同时,去库存大旗下的快速“加杠杆”,也助长金融投资和泡沫风险,一二三线城市房价全面上涨,库存再次攀升。

据国际经验,货币政策转向和房价回调后,杠杆去化和楼市回调会交互强化,这也往往是金融危机、系统性风险的加速器。事实上,2015年以来新增的杠杆,很大比例并无有效需求支撑。因此,必须控制楼市杠杆率快速攀升的势头。我国居民杠杆率(40%)相比5年前已翻了一番,高于主要新兴国家。在社保尚不到位、房价及生活成本居高不下的情况下,高强度加杠杆空间有限。近期,李克强总理提出“逐步降低实体经济杠杆率”,也是对于杠杆短期攀升的担忧。近期合肥、厦门收紧房贷杠杆,沪深叫停房贷优惠恶性竞争,工行和兴业等银行全国范围内收紧房贷额度等,意味着楼市高杠杆开始受到控制。

但是,去杠杆等于对楼市釜底抽薪,面对系统性风险隐患和经济下行压力,适度加杠杆仍有必要,体量极其庞大、关联效应和乘数效应最强的房地产,依然是加杠杆首选。笔者认为,楼市杠杆控制与空间大挪移的杠杆转移结合,当是加杠杆的选择。同时,城市化进入“下半场”(即都市圈化),顺应城市化演进规律,将楼市新增空间与城镇化结合起来,将楼市加杠杆重心转移到都市圈,是楼市未来适度加杠杆的有效路径,也是热点城市房价软着陆和“高杠杆”风险渐进释放的有效路径。

而且,不管在地铁、市政等基础设施,还是维持房地产开发投资高位运行,或是教育、医疗、文化等“短板”,适度刺激都将带来巨大的固定资产投资效应。据统计,包括1.5亿“三留人群”(留守儿童、留守老人、留守妇女)在内,未来至少有2亿人进入三大都市圈、4亿人进入规划的20个都市圈。这部分人群边际消费倾向很高,他们的消费规模化效应,必将大大促进对现有消费水平韧性的保持与升级,更会对供给侧改革实现结构性转型提供巨大支撑。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

相关推荐
热点推荐
美媒坦言,美国终将接受中国崛起的现实,美国也需要学会适应

美媒坦言,美国终将接受中国崛起的现实,美国也需要学会适应

杂谈天下式
2024-06-14 12:16:13
福建55名学子通过清华、北大审核!厦门有……

福建55名学子通过清华、北大审核!厦门有……

今日海沧
2024-06-15 10:35:15
张志华-山东出版集团党委书记兼董事长

张志华-山东出版集团党委书记兼董事长

牛锅巴小钒
2024-06-15 13:13:27
震撼!中国终于宣告收回被占领70年的领土,背后的故事让人震惊!

震撼!中国终于宣告收回被占领70年的领土,背后的故事让人震惊!

趣说世界哈
2024-06-13 11:25:11
德云社管理层反应迅速,“挥泪斩马谡”毫不迟疑!

德云社管理层反应迅速,“挥泪斩马谡”毫不迟疑!

娱记掌门
2024-06-15 13:08:42
一鲸生,万物落?魔兽刚回归,国产MMO集体开启更新大乱斗!

一鲸生,万物落?魔兽刚回归,国产MMO集体开启更新大乱斗!

17173游戏网
2024-06-14 13:50:55
舒马赫苏醒!身高体重缩水,妻子拒绝让他安乐死,用20亿成功续命

舒马赫苏醒!身高体重缩水,妻子拒绝让他安乐死,用20亿成功续命

娱记掌门
2024-06-13 07:15:07
完蛋了,国民党再无重新执政的机会

完蛋了,国民党再无重新执政的机会

雪中风车
2024-06-13 05:04:09
越南34岁女子签证逾期,与口岸人员发生冲突,愤怒下除去衣物,赤身裸体过安检

越南34岁女子签证逾期,与口岸人员发生冲突,愤怒下除去衣物,赤身裸体过安检

越南语学习平台
2024-06-14 11:49:33
深圳一栋别墅被拍卖,43万元/平方米起,总价2亿,狮子大开口?

深圳一栋别墅被拍卖,43万元/平方米起,总价2亿,狮子大开口?

天天话事
2024-06-15 11:42:39
“中国已成为科学超级大国,欧美旧秩序正走向终结”

“中国已成为科学超级大国,欧美旧秩序正走向终结”

观察者网
2024-06-13 13:57:37
越南新主席苏林,和中方大使见完面,转头要和美国强化关系

越南新主席苏林,和中方大使见完面,转头要和美国强化关系

剑哥的思政课
2024-06-15 11:22:45
这个夜晚安菲尔德属于泰勒-斯威夫特 利物浦官方晒首日演出图

这个夜晚安菲尔德属于泰勒-斯威夫特 利物浦官方晒首日演出图

直播吧
2024-06-14 22:25:28
中医:汗过多是虚汗,是身体在求救!

中医:汗过多是虚汗,是身体在求救!

今日养生之道
2024-06-15 12:20:28
妻子为男闺蜜当众泼我一杯酒,1天后她道歉,我直言:晚了

妻子为男闺蜜当众泼我一杯酒,1天后她道歉,我直言:晚了

吉祥情感屋
2024-06-12 11:28:14
辽宁多地螃蟹泛滥,钓鱼人:根本钓不到鱼,钓友:钓螃蟹不香吗?

辽宁多地螃蟹泛滥,钓鱼人:根本钓不到鱼,钓友:钓螃蟹不香吗?

解说阿洎
2024-06-15 07:35:02
胃癌不痛不痒?医生提醒:饭后若存在这4个表现,建议尽早做胃镜

胃癌不痛不痒?医生提醒:饭后若存在这4个表现,建议尽早做胃镜

好心态
2024-06-08 23:15:25
2024 年最严重的一次失败,很痛苦,但发人深省

2024 年最严重的一次失败,很痛苦,但发人深省

叶檀财经
2024-06-14 14:17:30
已做牺牲准备!央视曝光东部战区激烈对峙, 外机亮导弹被轰6逼退

已做牺牲准备!央视曝光东部战区激烈对峙, 外机亮导弹被轰6逼退

影孖看世界
2024-06-11 20:33:13
菲律宾威胁动武后,075攻击舰现身南海,马科斯摊上大事了

菲律宾威胁动武后,075攻击舰现身南海,马科斯摊上大事了

第一军情
2024-06-15 10:08:41
2024-06-15 15:36:49

头条要闻

牛弹琴:G7又把矛头对准中国 公开要求中国别报复

头条要闻

牛弹琴:G7又把矛头对准中国 公开要求中国别报复

体育要闻

残暴的德国战车,和苏格兰的祖传倒霉蛋

娱乐要闻

江宏杰秀儿女刺青,不怕刺激福原爱?

财经要闻

新情况!高层对人民币的态度180°转弯

科技要闻

TikTok开始找退路了?

汽车要闻

东风奕派eπ008售21.66万元 冰箱彩电都配齐

态度原创

教育
游戏
旅游
家居
军事航空

教育要闻

17岁中专生姜萍,“爆冷”拿下数学竞赛全球12名,兴趣就是最好的天赋

曝刺客信条之父正与Xbox合作开发游戏 或为《1666》

旅游要闻

如何文艺消夏?乌镇10大活动开启古镇消夏节

家居要闻

空谷来音 朴素留白的侘寂之美

军事要闻

普京提停火和谈条件 美防长迅速回应

无障碍浏览 进入关怀版