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格力地产定增缩水 融资“补血”之道添堵

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8月中旬,格力地产股份有限公司(以下简称“格力地产”)披露,公司拟以自有资金在美国设立全资子公司,暂定名“格力地产(美国)有限公司”,主要经营范围为:医疗健康产业投资、房地产开发经营等。

上述举动在业内财经人士看来,进入美国市场释放了格力地产国际化以及多元化发展的信息,这种做法有可能和在国内布局受到一定阻力有关系。如果其在国外加大投资,从资金方面来看,后期在国内市场的动作将会受到一定限制。

格力地产在向外扩张的同时,也在国内市场开始融资“补血”。8月4日,格力地产发布非公开发行变动报告书,称公司以6.78元/股的价格,发行442,477,876股,总额近30亿元的资金已到位。

《中国经营报》记者从其公告获悉,筹划定增一年多期间,融资金额从60亿元多次下调至30亿元,该资金将用于海洋经济等新业务投资以及偿还贷款。业内人士看来,此次定增除补充项目资金外,格力地产也欲借此降低高负债给公司带来的压力。

上述人士称,脱离格力电器后,格力地产开始扩张业务进行多元化发展,由此表现出急需资金“补血”,在资本市场融资动作不断。不过其仍面临“拿地、营销团队方面不占优势,仅围绕珠三角一带规模扩展有限,全国性扩张乏力,发展孤立,地产品牌意识较弱”等问题。

格力地产在公告中表示,随着公司的经营规模快速扩张,公司将继续努力扩展各种融资渠道,多领域多方式筹集资金,提高公司的抗风险能力。

定增“瘦身”

8月4日晚间,格力地产披露非公开发行变动报告书,公司以6.78元/股的价格,发行442,477,876股。公告显示,此次发行所有参与申购报价的投资者认购总额为33.88亿元,最终获配金额为30亿元,认购倍数为1.13倍。

公告称,此次发行募集资金用于香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程、偿还银行贷款等项目。

据了解,格力地产此次非公开发行的发行对象为6名,分别是建信基金管理有限责任公司、广州市玄元投资管理有限公司、泰达宏利基金管理有限公司、广州金融控股集团有限公司、铜陵发展投资集团有限公司和杭州滨创股权投资有限公司。

记者注意到,此次定增后,格力地产前十名股东发生了较大变化。其中,上述6名发行对象均进入格力地产前十名股东名单,控股公司珠海投资控股有限公司持股比例由51.93%减为41.13%,但仍为公司第一大股东,发行人控制权未发生变化。

此外,之前位列股东第九名的险企中国人寿被排除在前十之外,成都关怀医院持股比例由0.62%减为0.49 %位列第十。

记者梳理发现,此次定增计划从公布最初至今经过多次调整。2015年4月,格力地产披露了非公开发行股票预案,拟发行不超过2.46亿股,募集资金总额将高达60亿元。

同年9月份公告称,拟发行调整为不超过1.88亿股,募集总额下调为不超过45.7亿元。几个月后,格力地产公告拟再度调整2015年度定增预案,其中拟将募集资金上限由45.7亿元下调至30亿元,发行底价拟由24.37元/股下调为19.16元/股。

此次调整后,公司募投项目由最初7个缩减至4个,其中“竹洲水乡水利风景区核心开发项目”“海岛综合开发项目”“珠海海控金融服务有限公司增资项目”不再保留;“偿还银行贷款”项目拟投入募集资金由18亿元下调至9亿元。

2016 年5 月 31日,发行底价再度调整为不低于6.78 元/股,发行募集资金总额不变,发行股数调整为不超过442,477,876 股。

全国布局滞后

数据显示,2015年格力地产营业收入 25.45 亿元,实现利润总额 17.48 亿元,实现归属于母公司股东的净利润13.71 亿元,实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为4.53 亿元。

就区域而言,2015年主营业务房地产的营收全部来自珠海市,为24.8亿元。业内知情人士称,规模小、区域布局窄是格力地产目前面临的问题。

2016年第一季度,格力地产营业收入10亿元,同比大增3,620.70%。但归属于上市公司股东的净利润为1.5亿元,同比减少80.68%;加权平均净资产收益率3.89%,减少17.87 %。基本每股收益较上年同期下降 80.58%至0.27元。存货165亿元,占总资产比80%。

截至一季度末,公司总资产209亿元,归属于上市公司股东的净资产为40.55亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称,格力地产在珠海市是一股独大的房企,近两年发展提速,但有些“井底之蛙”,和同类企业相比发展相对滞后。

据悉,2014年以前,格力地产在土拍市场上鲜有大动作。2014年2月,珠海格力电器宣布,转让格力地产后,格力地产开始连续高价拿地,但仍没走出珠三角一带。据悉,2014年末,拿下上海浦东前滩两块住宅地块,其中32-01地块楼板价为65832元/平方米,溢价率127%;8-01住宅地块楼板价为59592元/平方米,溢价率93%。

2016年5月11日,格力地产以总价19.65亿元竞得上海松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号宅地,这也是格力地产自2014年12月首次进入上海后再次出手拿地。

数据显示,截至2015年末,格力地产在珠海(权益占比100%)、重庆(权益占比60%)、上海(权益占比70%)三地共持有待开发土地面积达57.06万平方米,规划建筑面积达128.81万平方米。

曾有证券分析人士指出,格力地产发展十分谨慎,目前仍旧只是以项目性公司的模式运转。

严跃进分析称,格力地产从格力电器分离后,仍带有之前特征,拿地、营销团队不占优势,就主营业务房地产板块来讲,仅围绕珠三角扩展规模,全国性扩张乏力,发展比较孤立。此外,其地产品牌意识也较弱。

上述人士进一步分析称,地产能否发展好,拿地至关重要。格力地产拿地战略一直围绕在珠三角,该区域房产市场发展较早,但问题明显,二手房较多,新房投资比较滞后,其发展受到影响。

“补血”减压

脱离格力电器后,格力地产加快了转型发展的步伐。确立了“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业并行发展”的产业格局。

在业内人士看来,上述产业目前还处于投入、起步阶段,仅依靠主营业务房地产的收入难以支撑其业务扩张。

中投证券研究院李少明分析称,格力地产全新产业格局将形成产业集群发力的局面,促进业绩释放,但短期内市场波动剧烈,销售结算不达预期,业务布局受阻。珠三角地区的房产财经人士置评,格力地产目前处于快速转型阶段,扩张领域项目所需大量资金,可能导致其资金紧张。

记者从其上述最初的定增资金用途了解到,目前格力地产至少七个项目需要近百亿元的投资资金。其公告信息显示,上述定增最初预计募集资金60亿元,全部用于香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程、竹洲水乡水利风景区核心开发项目、海岛综合开发项目、珠海海控金融服务有限公司增资项目建设以及偿还银行贷款。

格力地产称,目前公司各大板块,特别是房地产板块属于资金密集型行业,建设资金需求量大,充足的资金对公司各项目的顺利实施起到重要的保障作用。随着公司的经营规模快速扩张,公司将继续努力扩展各种融资渠道,多领域多方式筹集资金,提高公司的抗风险能力。

从近两年的公告看,格力地产在资本市场上不断“补血”。据不完全统计,2016年6月23日,格力地产完成非公开发行规模为30亿元、票面利率6.20%的5年期公司债券。2015年9月,完成发行票面利率为4.67%,7亿元人民币的公司债券。

同时,随着近几年的扩张,格力地产的资产负债率也处于高位。在业内人士看来,此次定增除补充项目资金外,格力地产也欲借此降低高负债给公司带来的压力。

公告数据显示,截至2015 年、2014年公司资产负债率为 80.78%、82.06%。

格力地产亦称,此次定增完成后,公司的净资产及总资产规模将有较大幅度的增加,公司的资产负债率相应下降9.89个百分点至70.47%。同时,公司的资产结构、资本结构得到优化。

就上述定增等问题《中国经营报》记者致函格力地产,对方以领导出差为由,暂未回复。

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