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中原地产:调控趋紧风声鹤唳 地王热潮持续蔓延

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上周关于上海楼市信贷收紧的传闻愈演愈烈,且3宗即将到期的土地出让接连被终止,显示出当局企图抑制楼市过热的明确态度。8月接近尾声,各地新房市场整体走势平稳,较7月同期成交持平。二手房市场表现则更为活跃,在上月成交环比止跌的基础上,本月成交将再有上升。上周,又有四个城市诞生历史单价地王,疯狂的地王热潮更加反映出资本的恐慌和焦躁。

上海楼市地市双旺  调控形势被迫趋紧

上周,关于上海楼市信贷收紧的传闻愈演愈烈,同时导致最近几日出现恐慌性交易小高峰。而在供地环节,自从上海诞生超过10万元/平方米的全国历史单价地王之后,国土局接连叫停了3宗即将在9月初出让的居住用地(分别是普陀区的苏州河滨河地区地块,浦东新区的唐镇新市镇地块和上海国际医学园区地块),而这3宗均属于近期即将上市的高价地块。无论是信贷政策的趋紧,还是高价地入市的终止,都显示出当局欲抑制楼市过热局面的明确企图。

今年3月25日,上海曾出台了被誉为史上最严的楼市调控政策。然而,迄今不过半年,从上海二手住宅市场的表现来看,价格依然维持逐月上涨,虽然涨幅回落但上行趋势未变;二手房成交量尽管在4月、5月出现明显萎缩,但6月即逐步筑底,7月、8月更是淡季不淡且迎来明显反弹。与此同时,今年以来上海土地市场也是全国地王(广义地王,即地价创板块或区域历史新高)诞生最多的一个城市。市场在如此严厉的调控之下依然持续亢奋,这既有本地需求的坚实支撑,也反映出当前调控政策的缺陷,同时暴露出上海市场存在的结构性问题。如何健全上海可持续的住房供应体系,满足不同人群和家庭类型的多样化需求,既控制人口规模底线又保持城市发展活力,应该成为当局长期必需考量的问题。

各地成交稳中有升  地王行情持续上演

8月接近尾声,各地新房市场整体走势平稳,较7月同期成交持平。中原监测的40个城市数据显示,8月前28日新建住宅成交面积较7月同期微降1%。其中二线、三四线城市下降1%、8%,四大一线城市则走势分化,北京、深圳较7月同期有所下降,上海、广州则有所上升。二手住宅市场表现更为活跃,在上月环比止跌的基础上,本月将再有上升。中原监测的21个城市数据显示,8月前四周二手住宅成交面积较7月同期上升5%,而7月成交量环比6月已有11%的上升,因而8月市场热度可谓进一步提升。尤其是7月已经表现突出的上海(7月二手房成交量环比上升38%),8月走势继续攀升,环比增幅或将再次超过三成。上海市场再度量价齐升,也成为其调控形势趋紧的重要诱因。

上周,地王热潮依然持续不断,又有四个城市诞生历史单价地王,包括前一周刚刷新地王纪录的无锡、广州,以及华南地区的珠海、厦门。无锡的土地楼面地价首次突破1万元/平方米,广州目前的最高楼面地价为27274元/平方米,虽然相较其他一二线城市今年诞生的地王纪录而言,无锡、广州上周成交的地价并不算高,但其地价上限的接连突破,也意味着两地市场的不断升温。上周,珠海科技创新海岸北围片区有4宗地块成交,楼面地价均超过28000元/平方米,且溢价率均在500%以上,集体刷新了珠海的单价地王纪录,且较前期地王价格涨幅超过50%,竞得房企为雅居乐及格力地产。同时,厦门地价纪录也全面突破,上周集美区成交的1宗地块楼面地价超过32000元/平方米,翔安区成交的3宗地块楼面地价在36000—39000元/平方米之间。上述4宗地块价格均超过了厦门此前的单价地王纪录,且原地王位于岛内的思明区,而此次诞生的新地王均在岛外。这股全国范围内的地王热潮维持了大约有半年之久,并由中心热点城市不断向周围地区蔓延之势,疯狂的地王现象再次反映出资本的恐慌和焦躁。

来源:海南中原地产供稿

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