评论：重启限购焉能打破楼市“调涨”怪圈

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

8月最后一天，厦门和武汉这两个东部和中部的代表城市，相继在下午和晚上出台了“限购令”和“限贷令”。自此，作为今年上半年楼市“国之标杆”的二线热点城市，基本上都亮出了调控楼市的姿态，包括此前发布新政的南京、合肥、苏州。

不过稍加留心可以发现，所谓新一轮调控，依然采取传统的需求端控制，与中央一再表态的供给侧改革攻坚，比如农民工市民化、公共服务均等化相去甚远。而且，本轮楼市调控，地方政府畏难情绪、敷衍之态昭然。突出地表现在，地方政府既要贯彻落实上级指示，又不想让本地楼市降温、土地少收钱，最后出炉的所谓“调控”，信号意义大于实际效果。比如，厦门和苏州虽重启限购，但尽显对伤及购买力的担忧，苏州限购更是近乎“虚设”，武汉和南京对二套房贷杠杆的限制微乎其微。

另外，近日上海楼市调控传闻，在促成交易火爆的同时，还发酵成又一轮“离婚潮”，令人啼笑皆非。尽管上海市政府立即辟谣，但市场坚称“宁可信其有不可信其无”：8月30日的新房成交逆天突破了2000套，冲上了年内单日成交三甲，甚至为29日的2倍，8月31日的成交量达到1123套，9月1日接近千套，这已是上海商品房单日成交连续8天过千套。相伴随的是，沪上各区民政局窗口排起了离婚长队。为应付收件压力，徐汇区民政局甚至发布离婚限号的公告。

无独有偶，今年上半年，南京结婚仅比去年同期增加2318对，但离婚却比去年同期增加了6437对，增长了41%，这与今年上半年南京楼市成交量翻倍，地王频现，房价暴涨35%(在全国排名第二)完全是一样的节奏。2015年，深圳二手房市场离婚购房比例高达47%，当年深圳房价暴涨47.5%，购房需求可见一斑。

不可否认，过去10年，买房是创造个人财富的最优介质(没有之一)，特别是对于普通百姓。今年上半年，银行拼命给老百姓加杠杆，新增房贷额增长113%，信贷全面“散户化”，而企业贷款却在收缩。在京沪深等热点城市，银行更是大打“价格战”，房贷利率逼近银行融资成本。同时，避险保值也好，获取资产收益也好，老百姓也在拼命加杠杆。2015年，深圳平均按揭6.5成，假离婚将杠杆逼近极限。今年上半年，深圳贷款买房占93.7%，可谓用足用尽杠杆。

数据显示，今年上半年，按揭新增2.36万亿，比2015年同期增加1.25万亿，增幅为113%。7月份，居民中长期贷款新增4773亿元，占新增贷款的102%，同期企业贷款却出现2007年以来首次单月负增长。目前，居民杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)从2006年的15%上升到今年上半年的39.5%，2016年底将达到43%，接近美国“次贷”危机前的水平。2016年半年报显示，银行信贷个位数增长，而按揭平均增长20%。

值得探究的是，是什么促使开发商敢下注土地市场，不计成本地“造地王”，刺激财务投资大鳄高杠杆操作，抢食地产股权呢？根本原因在于，他们继续按照过去的思路去洞悉调控政策。一则，在经济转型完成之前，国家不敢收紧货币政策、不敢刺破楼市泡沫；二则，“三期叠加”的阶段，地方政府要钱的地方太多，对楼市的依赖无以复加；三则，货币宽松而长端利率下行至历史最低，“资产荒”已经逼近，这完全是资产泡沫化来临的节奏。

从国际经验看，居民快速“加杠杆”，往往是楼市泡沫化的征兆。与此同时，将房地产作为基础优质资产，借助“高杠杆”开展资本运作，实现财富的数量级累进，这是楼市泡沫深化的标志。近期，宝能和恒大逐鹿万科股权，融信在上海上演“蛇吞象”，显示楼市的金融属性无限地延伸。民营企业频频以数倍于自己体量的资金斩获地王、抢食龙头房企，销售回款或自有资金根本不足以支撑。借助通道和“加杠杆”，银行理财已彻底沦为富豪们资本运作的“嫁衣”。媒体披露，上半年219宗全国地王中，银行资金就提供了10万亿元。楼市越吹越大的泡沫，就像是一个无底洞，吸走了大量本来准备支持实体经济的资金。

既然如此，难免市场顺势推演，按照目前的地价水平，热点城市房价在未来5年翻一倍是情理之中的事情。一个突出的例子，就是在经济基本面并无剧烈变化的情况下，民间投资增速屡创新低。实体经济“脱实入虚”甚嚣尘上，企业主“弃工厂投房产”频频见诸报端。近期有报道称，A股上市公司年度盈利不足1500万的有300多家，超过上市公司总数的10%。而1500万是什么概念？仅仅可以买到京沪深主城区一套房产。怪不得，近期“关厂炒房”“离婚炒房”甚嚣尘上。据财经网报道，作为我国制造业最大基地之一的东莞，2015年至少有4000家企业关门。换言之，对于创业者来说，目前10%的A股上市公司，其一年的净利润不足在沪深购置一套中位价格的房子，很多上市公司加重地产副业。

随着房地产“抽血效应”强化，资产泡沫化倾向向各个角落渗透，甚至到了加拿大、美国、澳大利亚等发达国家。但纵观全球，没有一个国家像我国一样，没有遗产税、房产税、累进个人所得税等来调节个人综合收入，个人卖房的高额收益所得却完全是税后净收益，本应负担的个人所得税、营业税、契税和费用等，也统统转嫁给买方负担。个人持有不动产，也没有任何税费要负担。总之，在当今的中国，买房是任何渠道都比不上的投资方式。

政府辟谣，却无法让离婚买房“逆天”不再上演。当然，地方政府认为，离婚买房逃避了限购限贷，过度加杠杆，助长投机炒作气氛，留下了金融风险隐患。从风险防控的角度看，这是必要的。但从政府治理要求和常识上来讲，笔者认为，不应该出这样的政策。一方面，当前我国正在经历阵痛的结构调整、产业升级、经济转型等；另一方面，伴随资产泡沫积累的是，我国的贫富差距将进一步扩大，“中等收入陷阱”将无法跨越；最后，愈演愈烈的资产泡沫，正在让系统性风险渐行渐近。如果地方政府还在敷衍，还在蜻蜓点水般地在“需求端”做表面工作，如果还在妄图通过刺激楼市泡沫，延缓“土地财政”和“房地产依赖”的模式。毫无疑问，市场预期将又一次自我实现。

事实上，市场不买账，折射出流动性宽松的驱使下，优质资产极其匮乏的“资产荒”局面，已到了恐慌的地步。同时，这也是资产泡沫已来临的新时代下，居民对于财富载体、获取财富途径的一致认定。如果要检讨，一是要重新审视地方政府的调控政策，属于伦理范畴的婚姻和属于财富范畴的房子，本来不搭嘎，不应该扯在一起。百姓为何百折不挠地诉求住房，这才是调控政策的起点；二是流动性宽松、安全资产稀缺，房子是财富最佳载体的情况下，要重新审视，如何规避地方靠楼市激活经济的短期行为，让源头上的资金回归到实体经济，寻求来自于实体经济的财富增长。

关于资产泡沫，2014年中央经济工作会议就提出，要“化解泡沫化风险”；2015年5月，权威人士警告称，“高度警惕以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险”；今年5月，权威人士又指出，“制造泡沫的教训必须要吸取”等；今年7月19日起，新华社罕见地连续三日发文提示楼市风险；7月26日政治局会议上，管理层再度强调“抑制资产泡沫”。

从中央表态看，经济“去房地产”依赖的路径，即“三去、一补、一降”的供给侧结构性改革；楼市“去库存”的路径，即与农民工市民化高度契合或同步推进，而不是“加杠杆”去库存；“抑制资产泡沫”的路径，即让住房回归居住面目和属性，杜绝投资炒房和地方政府炒地等等，这些都非常清晰。但结果呢，供给侧结构性改革无明显进展，房地产投资依赖却越陷越深，“去库存”异化为刺激楼市，纵容炒地炒房，楼市从过热走向严重的泡沫化。

过去“10年9调”，已经准确无误地告诉市场，在没有对结构性矛盾做些许修正的情况下，任何一次在“需求端”的抑制，不过是在积蓄楼市下一波反弹的力量。在货币政策宽松依旧，“资产荒”山雨欲来的形势下，此轮调控积蓄的下一波反弹力度，或许会更大。从上到下的决策链条，要本着对楼市暴涨暴跌负责、对中国经济安全和金融稳定的大局负责的角度出发。综上，笔者认为：

首先，要对又一次“被预期”“被绑架”的本轮调控及时叫停和纠偏，以地方主体责任为政绩考核依据，评判地方要员是否落实中央政策指示，让地方调控真正做到打击炒作、清退无序杠杆。

其次，中央政府有必要尽快拿出雷霆手段，破解市场预期。这就需要向市场传递一个明确统一的政策信号，并让市场感觉到，抑制资产泡沫政策是严肃的，不是延续政策妥协和政策被绑架的一致预期。今年以来的信贷投放，已经证明了严重的“脱实入虚”，实体企业和金融机构都在套体制的利、套国家的利。

再次，在京沪深等大城市，房子代表着能够在城市立足、获得社会地位认同、中产阶层标配、获得均等化的公共服务的载体，要重新审视住房政策和住房保障。9月1日，上海市第一中级人民法院审理了一例经济适用住房租赁纠纷案例，最后裁决房主和出租人之间的租赁合同无效，这是我国住房政策和住房保障积弊的显示。需求端一味地“堵”不仅解决不了问题，反而助长了需求恐慌性入市和房价暴涨，还徒增金融风险，不如在供给侧做好资源合理分配和公共服务均等化。

此外，接下来一方面还要革新“一行三会”现有的各管一块的监管模式下，空白地带为虚拟经济投机炒作输血的局面；另一方面，在第三产业业已成为经济增长第一动力，经济韧性和回旋余地较大，全社会就业弹性较足的情况下，适度收紧货币政策具有釜底抽薪之效。