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深圳再拆小产权房 违法建筑面临“拆时代”?

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产权房占据了深圳总建筑面积的半壁江山,龙华区规土监察大队决定于今年10月8日拆除两栋违建小产权房,涉及住户近千人。这是又一次大刀阔斧整 改的前奏?还是又一次的高高举起轻轻放下?虽然相关部门对拆除一事表态模糊,但下发的文件却是言之凿凿。时至今日,小产权房业主还有机会主张自己的权利吗?

政府发文将拆除两栋小产权房

2016年8月5日,位于深圳市龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦业主收到一封“温馨提 示”,提示方是龙华新区办事处执法队规划土地监察中队。提示内容显示,该两处建筑已被认定为违法建筑,将于2016年10月8日进行强制拆除,并将于9月 15日起对两栋建筑实行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。

相关资料显示,金凤凰豪苑小区位于和平路及清湖路的交汇处,距离清湖地铁站 的距离约为400米左右,周边配套设施健全,地段优势明显。整个小区共有两栋楼,一栋为商用写字楼、即福轩大厦,共十七层;另一栋则为22层住宅楼。该小 区为2010年开发,2013年竣工,占地面积为2384.2平方米,总建筑面积约36794平方米,目前共有200余户住户、近千人在此居住。

在 深圳政府口中,并没有“小产权房”的概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地之上,而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,农村集体 土地已全部转为国有,因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。这类违法建筑数量庞大,根据早年深圳市政府的统计数据,截至2011年年底,这类建筑达 37.94万栋,建筑面积达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。目前“小产权房”只是深圳市民对于市面上销售的没有任何合法用地手续的 违法建筑的一种约定俗成的称呼。

当地政府表态模糊

虽然即将面临拆除的风险,但记者发现整个小区看起来一切正常,没有丝毫的慌乱。 8月23日,记者以租客的身份咨询了小区管理处及附近的商户,所有的受访对象均一致地告诉记者:“绝对不可能拆,放心吧!”一位工作人员直接告诉记者: “楼上200多户人,近千的居住人口,拆除后这么多人住哪里?政府不会让这么多人住大街,所以肯定不会拆!”

随后记者走访了深圳市龙华新区规划土地监察大队,事情似乎的确如业主所言。监察大队的一名工作人员告诉记者,目前对于金凤凰豪苑的拆除及善后事宜仍旧处于研究阶段,相关情形暂时无法向记者透露,是否确定要拆除也要等研究结果出来才可以确定。

另外,龙华新区规土监察大队办公楼的一名保安也告诉记者,在张贴完拆除告示之后,金凤凰豪苑业主曾在办公楼门口聚集信访,信访现场有多名高龄老人,多辆救护车在旁待命,以防意外发生。

然而,在记者采访结束后,监察大队向记者提供了一份情况通报。该通报中的措辞却极为严厉,通报显示,金凤凰豪苑未取得建设工程规划许可就擅自建设,属违法建 筑;龙华新区规土监察部门针对该栋违法建筑的违法建设行为,依法对违法行为当事人进行了立案调查,并做出限期拆除的行政处罚决定;当事人既未履行处罚决 定,也未提起行政复议、诉讼。因此,新区规土监察部门于8月5日依法对该案违法建设当事人做出《强制执行决定书》,决定对该栋违法建筑实施强制拆除。

通报中还提到,市民群众通过合作建房、永久租赁等形式“购买”违法建筑,常抱有侥幸、博弈心理,认为只要是建成的违法建筑就不可能被拆除,龙华新区规土监察 部门将继续依法推进对该处违法建筑的强制拆除执行工作。通报还劝导住户、租户要积极采取民事救济手段,保障自身权益,并配合做好清楼、清物的相关工作。

针对这份通报,记者再次向监察大队工作人员求证拆除安排,但该工作人员依旧以正在研究中为由拒绝透露相关讯息。记者了解到,自8月10日起,龙华办事处执法 队特别成立了案件处置专门小组,安排专人负责做好业主信息登记、买卖合同收集、诉求处理意愿登记汇总等工作。目前已有近110户住户、业主向处置小组进行 了登记,提供合作建房合同,并表达了诉求。

小产权房业主难维权

在深圳,类似金凤凰豪苑的违法建筑数量庞大。

早在2001年,深圳市就启动了历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理工作。

2014年年初,深圳市再次公布了《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》(以下简称《办法》),该《办法》对违法私房确权条件进行了详细的划分。

据深圳市规土委早先公布的数据来看,按照一户一栋的确权解决原则,深圳共有8.2万栋历史遗留违法住宅将可以获得产权证,这个数据约占违法建筑总数的21%。

按照《办法》规定,可转为商品性质的历史遗留违法建筑共有三类。其中涉及住宅类的规定为:

原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分,以申请时基准地价的10%为额度补缴地价,并进行相关的验收及鉴定合格后便可转为商品性质。

显然作为住宅出售的金凤凰豪苑不符合转正条文,该小区建筑面积达到3.6万平方米,远超《办法》中480平方米的规定,因此难以进行商品性质的确权工作。

金凤凰豪苑已被认定为违法建筑,若此次拆除工作如期开展,购房的业主面临难以维权的窘境。

广东胜伦律师事务所律师肖挺俊告诉记者,深圳市历史遗留违法私房已经开展了相关的确权工作,确权时被认定为商品性质的日后可以进行抵押、转让等相关交易;而被认定为非商品性质的私房则只能自用,不得进行交易类的操作。

肖挺俊律师还告诉记者,小产权房的拆除工作也分为两个方面。一种是通过合法报建的,但是无法办理房产证,这类小产权房在面临拆迁等问题时,购房业主可以利用当初购房时的买卖合同来主张经济权益,但由于没有房产证,所以权属发生纠纷就难以主张自己的权益。

另一种则是如金凤凰豪苑一类的违法建筑,违法建筑在拆除时政府是不用向购房的业主进行赔偿的,业主的损失只能向当时的开发公司主张,而且需要业主证明自己当初在购房时对小产权房一事毫不知情。

不过在实际操作中,由于小产权房价格远远低于商品房的价格,因此业主在购买时理应知晓房屋的相关性质,在这种情形下,业主想要维权就会格外的困难。

  小产权房转正几无希望

目前,深圳市针对违法建筑的整治工作仍在不断地推进。据相关媒体报道,今年7月16日,龙华就拆除了面积约2.3万平方米的水斗新围大工地的统建楼。深圳市 规土委主任王幼鹏在接受媒体采访时表示,“十三五”期间深圳要消化存量违建2亿平方米。此次金凤凰豪苑拆除将会有示范作用。

虽然职能部门多次提示小产权房存在各种风险,但是在房价高企、限购政策频出的一线城市,这种不限购、价格低廉的小产权房仍旧受到人们的热捧,购买者也大多抱有一种政府对已经落成的建筑不会拆除的侥幸心理。

深圳在“十三五”期间定出了消化存量违建2亿平方米的指标,而北京在2012年9月也清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目,目前也在逐步清理查处。

早在2015年,住建部就明确提出要将治理违法建筑作为重点突破的工作之一,违反城乡规划和土地用途的小产权房正在此列。国土资源部执法监察局负责人之前也 表示,各地要按照要求坚决做到“三个一批”,即坚决拆除一批“小产权房”,坚决查处一批典型案件,严肃追究一批有关责任人员的责任。虽然政府职能部门已多 次对小产权房喊话,但社会上仍屡屡有小产权房转正的相关提议,不过就目前的趋势来看,小产权房想在短时间内转正依旧毫无希望。

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