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房企并购潮或将愈演愈烈 债务风险或加剧

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(原标题:房企并购潮或将愈演愈烈)

日前,央企保利地产和中航地产双双公告,称母公司中国保利集团公司与中国航空工业集团公司正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案,双方股票自7月7日起停牌。

日前,央企保利地产和中航地产双双公告,称母公司中国保利集团公司与中国航空工业集团公司正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案,双方股票自7月7日起停牌。今年以来,21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃,至少有10家已启动内外部重组和并购。业内人士表示,这一趋势将愈加明显。

现象

今年至少十家房企重组或并购

保利地产称,因保利集团正在与中国航空工业集团公司探讨收购其房地产开发业务,该事项可能涉及须提交本公司股东大会审议的重大资产收购事项。中航地产表示,目前该方案存在较大不确定性。该事项是否构成重大资产重组尚未能确定,公司将通过股东单位尽快确定。据悉,中国航空工业集团公司是由中央管理的国有特大型企业,设有航空装备、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理、金融、工程建设、汽车等产业板块。资料显示,中航工业直管中航国际,中航国际投资企业中,地产与酒店业务包括中航地产、中航国际瑞赛、中航万科、中航里程等平台;零售与高端消费品业务中包含天虹商场。

安居客统计显示,今年以来,21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃,至少有10家已启动内外部重组和并购。比如5月20日,中房地产重组预案落定,中交地产和中房集团旗下六个项目公司的股权注入A股平台,并非公开募集配套资金42.5亿元。今年3月14日,中信股份和中国海外发展同时发布公告称,中信股份、中信泰富和中信有限与中国海外签订协议,中国海外将斥资310亿元人民币(370.8亿港元),向中信股份购入内地25个城市共2400万平方米的总建筑面积的住宅物业项目。

保利地产董事会主席宋广菊在股东会上曾对保利并购策略有过描述,她称保利地产从来没有放弃过收购和兼并。“我觉得十三五是一个企业收购、兼并很好的时期,保利地产做了一些资本运作,也希望进一步优化我们的结构,为十三五期间的收购兼并做好充分的安排。因为我们是国企,有时候风险控制还是很重要的,这个是政府对我们的要求,也是企业发展必须要考虑的,现在我们要稳妥的进行布局,为十三五期间收购兼并做好充分的准备。”

分析

可有效提高产出效益

戴德梁行华中区董事总经理黎庆文表示,房企通过优势资源整合,可以有效提高产出效益。在行业增长速度放缓,房企普遍面临利润增长率下滑的新常态下,企业通过并购的方式来保持高速的发展。

房企并购并非新生事物,然而在这一年多时间,却成为企业拿地和扩张的重要手段。 然而,房地产行业去年以来的并购热潮,有望在未来一段时间愈演愈烈。包括万科、中海等在内的大型房企,不断通过并购来扩大规模,规避风险。方圆地产首席分析师邓浩志表示,大城市拿地越来越贵,不少地王销售都出现亏损,所以房企到一线城市拿地变得越来越谨慎,与本地企业合资可能相对风险可控制,价格也可以议,所以越来越多房企选择这种方式。

亦有业内人士指出,大型房企通过合作并购获得项目,对其业绩增长起到相当大的作用,为提高市场份额,通过收购其他项目,而非高价拿“地王”,既能规避市场风险,也能保持行业重要地位。

在今年,最具看点的并购大戏无非是中海对中信、以及保利对中航的并购。保利、中海将借此不断提高自身市场占有率,挑战行业龙头地位。

据克而瑞地产发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜,中海地产以760.3亿元销售金额排在保利之后,位列第六。

中海和保利试图在今年争夺央企地产企业第一的宝座,目前看来,保利地产仍然领先。

根据中海日前公布的数据,中信方面目标物业组合总建筑面积为3155万平方米,而收购逾8成为一线及二线城市,中海可以合理地价补充一二线城市的土地储备,将有利未来改善毛利率。

趋势

强强联合成趋势

方圆地产首席分析师邓浩志表示,之前是大鱼吃小鱼,现在小鱼少了,开始大鱼吃中鱼,未来中鱼也少了,就开始强强联合。强强联合现在已经出现了,只不过多数以合作开发的形式;未来的趋势是更专业的大房企会在并购中占主导地位,专业程度相对弱势的大房企将让出自己的资源,这种合并可能更多地出现站央企和国企当中,因为有国家的中间协调,难度会有所降低,中海与中信的合并有可能是未来的一种趋势。

链家市场部高级经理周峰表示,曾经在楼市发展史上创造无数辉煌的房企,很多都储备了数量不少的用地待开发,同时还有一定量的在建项目待面市,在这个过程中,资金是必不可少的重要元素。而政策调控让所有行内人士和广大消费者都看不清楼市调整期的结束点,观望群体的增加令市场承接力越来越小,这样必然会使房企的资金周转压力大增,但在开发过程中产生的借贷债务却不能不还,如此便出现企业被收购的现象。

风险

债务风险或加剧

据悉,目前房企的并购主要分两种,一种是并购项目公司,是非常单纯的并购。另一类是并购一些上市企业,进而把债务等问题也进行承揽。

然而,暗潮涌动的并购背后,也存在潜在风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,并购方面的风险在于近期土地价格上升,使得并购本身的成本也在增加。“双方在洽谈合作的时候,被并购方可能会参考周边的高地价,这样一来,并购房所持有的成本就会更大,未来开发的风险也加大了”他表示。

此外,58同城土地市场研究中心负责人也表示,房企并购主要还是看中并购对象所持有的土地资源,但所涉地块可能存在的地下设施、文物的处置风险,拆迁周期和费用的不可控风险,土地性质转换、规划建设指标调整与报批风险,员工分流处置风险等,甚至并购对象本身可能不止一个利益相关主体,还存在股权、债权等各种复杂关系,隐含或潜在的债务风险,以及并购对象背后的潜在利益相关方的诉求等。

链接

近两年房企并购(注资或重组)案例

中海VS中建

去年3年,中海地产公告显示,中海地产将收购大股东所拥有的北京、上海等11座国内城市及英国伦敦的物业项目,交易价格为18.24亿元。此外,中海地产还将承担上述项目欠付中建股份约319.93亿元的股东贷款,这意味着此次交易的总额为338.17亿元。同时,中建股份同意认购中海地产16.87亿股的增发股份,价格为25.38港元/股。

绿地VS金丰

去年6月,金丰投资完成重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易的置入资产过户,该次重大资产重组置入资产绿地控股集团有限公司100%股权的过户手续及相关工商变更登记工作已经完成。变更登记完成后,金丰投资成为绿地集团的惟一股东,绿地集团成为旗下全资子公司。

招商VS中航

去年12月28日,国资委网站发布消息,经报国务院批准,中国外运长航集团有限公司(下称“中外运长航”)整体并入招商局集团有限公司(下称“招商局”),成为其全资子企业。中外运长航不再作为国资委直接监管企业。

中海VS中信

今年3月,中国海外发展有限公司(下称“中海”)及中国中信股份有限公司(下称“中信”)正式发布公告宣布,中海收购中信旗下住宅物业组合。中海将收购中信目标公司,此目标公司将在完成收购后持有中信股份通过中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务。根据中海发布的公告,收购项目的初始代价为人民币310亿(相当于370.8亿港元)。

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