网易首页 > 新闻中心 > 正文

白银时代房企转型潮爆发?持有型企业迎最好时代

0
分享至
8月10日-13日,2016博鳌房地产论坛在海南举行。而持有型商业的重与慢,更需要长期、稳定的资金支持。因此,项目前期的市场调研、选址、硬件设计、工程质量等影响长期经营的因素,也将远远复杂于打造住宅项目,可以说持有型压力之重体现在方方面面。

8月10日-13日,2016博鳌房地产论坛在海南举行。在论坛中,著名经济学家贾康表示:“房地产的黄金时代过去了,新的白银时代即将到来……赚钱不像黄金时代那么容易,但仍然是含金量很高的时代。”

三十年来一路高歌猛进的房地产行业需要再一次重新出发。值得一提的是,笔者留意到,此次论坛嘉宾阵容不乏以持有型商业为代表的新势力房企,如专注高端商业地产的恒隆、以“资产管理+房地产基金”模式著称的凯德置地,以及刚获评“2016中国最具投资价值地产企业”的广州凯华城等。

“多元化”与“转型”是房地产市场近年来出现频率最高的关键词。由高周转、规模化的销售型模式,转向高效率、重运营的持有型模式,似乎也成为房企最主流的转型方式,然而是否每个转身都一帆风顺?是否每一家企业都适合持有型运营?或许,可以从那些未雨绸缪的“先行者”身上,找到可借鉴之处。

持有型之“重”

相较于“短平快”的住宅开发,重资产的持有型物业,核心在于“长期持有”,经营模式上“只租不售”。因此,项目前期的市场调研、选址、硬件设计、工程质量等影响长期经营的因素,也将远远复杂于打造住宅项目,可以说持有型压力之“重”体现在方方面面。

首先是选址。商业地产项目一经落位,未来一段时间内的经营内容、交通物流、公共配套等也随之确定,可以说正确的选址是持有型地产成功的基础。如持有型运营的典范企业新鸿基,其在内地的发展战略一直都很清晰,就是围绕北京、上海、广州为中心开展业务。新鸿基地产有限公司首席代表、北京APM购物中心总经理蔡志强在接受媒体采访时曾表示,投资一个大型商业项目需要前期的大量调研,“特别是商业项目,地段的要求很苛刻,必须是像北京王府井、上海淮海路这样的成熟商圈,或者是未来比较有发展前景的新区,比如当时的上海浦东”。

其次,建筑规划与设计是否具有前瞻性、是否能满足目标商户长期发展需要,也是持有型企业需要面对的一大课题。以广州凯华城的旗舰项目——广州国际轻纺城为例。早在项目建设之初,广州国际轻纺城便进行了长时间的设计与规划。“我们用一年半时间做调研,了解客户的实际需求,换来了能满足其需求并历经十年不过时的设计”,凯华城负责人介绍道。据了解,广州国际轻纺城是中国纺织业内顶尖的主题商城,汇集了纺织品业界近3000家品牌商户进驻,其中不乏面辅料行业的上市公司。

持有型之“慢”

做一个持有型的商业项目是需要时间的磨炼。有业内专家指出:“一个长期持有的商业项目建成开业只是开始,持续的运营、改造、升级则最考企业功夫,需要大量的专业人才、运营经验及时间成本。”

以太古地产、新鸿基、恒隆为代表的持有型香港房企,在内地打造的标杆性商业地产项目,均以“慢工出精品”而闻名:成立于1972年的太古地产,目前在中国内地的项目只有5个,其中广州太古汇项目,2001年拿地,直到2011年才开业。恒隆集团主席陈启宗在接受媒体采访时也曾表示,打造商业地产的过程不能急于求成。“我可以十八个月从买地到盖好,但可以保证这绝对是垃圾!是好东西我最少要五年,还不包括买地的时间!”

成长于广州的凯华城,同样如此。作为1997年成立于香港的凯华集团有限公司之全资子公司,广州凯华城房地产开发有限公司 于2001年初成功投资了广州国际轻纺城项目并持续经营至今。直到2014年,才投资了第二个项目、位于珠江新城的超甲级写字楼——凯华国际中心。

“作为持有型企业,不应盲目求快,我们只选择合适的机会。”凯华城负责人介绍道,“我们需要把精力放在已有的项目中,以慢发展换品质,因为一个项目的建设运营太需要时间与耐心。”据记者了解,在硬件之外,广州国际轻纺城在软件配套及增值服务上也精心布局:通过增设银行、餐饮、物流、检测等环节,保证商户生意往来及日常需求解决的便利;此外,广州国际轻纺城一直在推动数字化、信息化、品牌化和展贸化等转型举措,以适应不断变化的市场需求。

以“慢”为快的匠心运营,也得到市场的认可:即便在2013年至2015年经济结构转型,纺织业遇到阻力的情况下,广州国际轻纺城的租金仍持稳步上升趋势。

持有型之“机”

作为资金密集型的房地产行业,融资永远关乎企业发展命脉。而持有型商业的“重”与“慢”,更需要长期、稳定的资金支持。印力集团董事长丁力业认为:“商业地产最重要的一个环节就是打通资本市场,行业特性注定企业必然是重资产型,不与资本市场打通,可持续发展将会有很大的挑战。”

随着证监会新的《公司债发行与交易管理办法》出台,一直困扰持有型商业地产运营商的资金压力得以缓解,政策助力使持有型商业获得长期低成本资金融资成为可能。

数据显示,2016年房地产业的发债增速尤为突出,上半年发行规模已达去年同期的6倍,平均发行利率4.7%。截至8月1日,房地产业发债889只,发债总额逼近8000亿元,已经大幅超过去年全年6751.73亿元发债总额。

其中,持有型商业地产运营商的表现尤为抢眼。2016年万达集团已发行六期AAA级公司债,共250亿,票面利率在3.2%-3.95%之间;世茂股份发行的两期AAA级公司债,其票面利率分别为4.3%和4.8%;兆泰集团两期AA级5年期公司债,票面利率分别为4.93%、4.18%;国华置业首期AA级5年期公司债票面利率4.25%;广州凯华城AA级首期5年期公司债票面利率更落在询价下限,仅4.0%。

就首次发债情况而言,凯华城的公司债综合指标已远优于同类房企和部分上市房企。可见,销售型物业毛利率下滑趋势中,持有型商业物业愈发成为投资者寻求长期稳定投资回报的重要标的。据了解,凯华城首期公司债获得8倍超额认购,拟在10月发行规模14亿元的第二期公司债。

而在充分体现市场价值的二级市场交投中,以上优质的持有型企业同样获得追捧,市场认购热情高涨,债券收益率下行成为主趋势。截至9月19日收盘,万达所发行的共六期公司债收益率下降至3.29%-3.67%之间;世茂下降至4.18%;兆泰两期下降至4.18%和3.77%;凯华城则大幅下降至3.5%。

随着“L型”经济新常态的启幕与房地产行业“黄金时代”的逝去,规模已不再是衡量房企的唯一标准,考验产品品质与资产运营能力的时代正在到来。看似“重”与“慢”的持有型企业们,正以自己的步伐稳健前进,他们或将迎来“最好的时代”。

上海证券报

相关推荐
热点推荐
姑娘画自己的人体,画得很大胆,看了让人心跳加快,网友:挺高级

姑娘画自己的人体,画得很大胆,看了让人心跳加快,网友:挺高级

陈洪标写字说画
2021-09-18 20:01:09
武汉律师枪击案凶手身份曝光:我们最不愿看到的一幕,还是发生了

武汉律师枪击案凶手身份曝光:我们最不愿看到的一幕,还是发生了

要闻每日关注
2021-09-18 13:44:20
富安健洋本场数据:100%对抗成功率,79次触球全场最多

富安健洋本场数据:100%对抗成功率,79次触球全场最多

直播吧
2021-09-19 00:29:06
全运会“最长比赛”产生!40岁老将苦战8局仍输球,总耗时246分钟

全运会“最长比赛”产生!40岁老将苦战8局仍输球,总耗时246分钟

头条女排
2021-09-18 17:07:16
奥运冠军含金量不足?陈梦遭当头一棒,全运不敌国乒新星遭质疑!

奥运冠军含金量不足?陈梦遭当头一棒,全运不敌国乒新星遭质疑!

罗掌柜体育
2021-09-18 18:59:27
胡尔克INS宣布女友怀孕:我的心洋溢着幸福 祝宝宝健康平安

胡尔克INS宣布女友怀孕:我的心洋溢着幸福 祝宝宝健康平安

直播吧
2021-09-18 22:21:05
真相即将大白

真相即将大白

要闻每日关注
2021-09-18 21:39:12
“大湾区男团”翻不翻红不重要,重要的是观众看到了什么是“艺人的自我修养”

“大湾区男团”翻不翻红不重要,重要的是观众看到了什么是“艺人的自我修养”

寻艺
2021-09-18 22:26:42
日本自民党总裁选举开战,学者:河野太郎对华态度,更像要当首相的人

日本自民党总裁选举开战,学者:河野太郎对华态度,更像要当首相的人

观察者网
2021-09-18 19:59:26
接受降薪,加盟篮网!不夺冠便是失败,这一次,你们没有借口了

接受降薪,加盟篮网!不夺冠便是失败,这一次,你们没有借口了

呆哥聊球
2021-09-18 21:32:29
马克龙宣布“重大胜利消息”!

马克龙宣布“重大胜利消息”!

要闻每日关注
2021-09-18 03:12:48
恭喜!中国奥运“双冠王”公开恋情,年仅25岁就事业爱情双丰收

恭喜!中国奥运“双冠王”公开恋情,年仅25岁就事业爱情双丰收

庭小说
2021-09-18 16:41:57
恒大财富苦主 雨中续围深圳总部

恒大财富苦主 雨中续围深圳总部

身心好驿站
2021-09-18 04:42:19
宁赔1.33亿也要收回21家酒店,融创与万达协议分手深层次逻辑是啥

宁赔1.33亿也要收回21家酒店,融创与万达协议分手深层次逻辑是啥

劲旅网
2021-09-18 17:23:08
许家印专机的北京时刻

许家印专机的北京时刻

资讯沸点
2021-09-18 03:31:09
当庭宣判,三年六个月!

当庭宣判,三年六个月!

洽洽是你
2021-09-18 21:37:08
江西八部门:对存在逾期不能偿还债务等重大经营风险企业重点监管

江西八部门:对存在逾期不能偿还债务等重大经营风险企业重点监管

观察者网
2021-09-18 13:23:40
我用心理学“蔡格尼克效应”,改掉儿子拖拉磨蹭的坏毛病,很管用

我用心理学“蔡格尼克效应”,改掉儿子拖拉磨蹭的坏毛病,很管用

要闻每日关注
2021-09-18 00:58:34
刚刚,神舟十二安全着陆,航天员从太空带回来的照片,仅此一份,如此惊艳!

刚刚,神舟十二安全着陆,航天员从太空带回来的照片,仅此一份,如此惊艳!

TOP6000摄影网
2021-09-18 14:32:49
大饱眼福的美图——第十四篇

大饱眼福的美图——第十四篇

资讯沸点
2021-09-18 12:57:08
2021-09-19 06:56:49

头条要闻

哈尔滨强奸4岁女童罪犯被执行死刑 女童父亲:满意判决

头条要闻

哈尔滨强奸4岁女童罪犯被执行死刑 女童父亲:满意判决

体育要闻

英超-马内萨拉赫建功 利物浦3-0

娱乐要闻

景甜在酒店地上垫毛巾引起热议

财经要闻

科技要闻

第一步!微信能打开淘宝抖音外链,却不方便

汽车要闻

开始量产准备 蔚来ET7全工艺生产线试制车下线

态度原创

旅游
游戏
教育
房产
军事航空

旅游要闻

中国最适合“散心”的4大城市

《NBA 2K22》IGN评分:7分 氪金依旧

教育要闻

河北保定一小学一年级学生在商场上课 楼道里上体育课 校方:本部实在装不下

房产要闻

海口限购升级:人才买房、离婚买房通道被封堵!

军事要闻

西部战区演习:空中三蹦子和坦克联合出击

×