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中原地产:南京限购调控加码 市场成交积极走高

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上周,各地住宅成交量均积极走高,一方面属于月末周期性冲高,同时也一定程度体现了市场保持的后劲。

上周,市场高位运行的南京宣布对主城区实施住房限购措施,对于短期内供求矛盾无法缓解的城市而言,控房价、控地价、收信贷、限购令等行政干预手段仍将层出不穷。上周各地市场保持活跃,一二手住宅成交量均积极走高。尤其是成都近期表现突出,上周中原报价指数更创下历史新高。土地市场也依然炽热,南京、苏州的单周土地出让金均超过500亿元,苏州、东莞刷新历史单价地王。

南京加入限购行列  市场火热调控升级

9月25日,南京宣布对主城区实施住房限购措施,至此,“四小龙”中仅合肥尚未重启限购。南京此次限购区域不包括高淳、溧水、六合,具体措施如下:非本市户籍居民家庭拥有1套及以上住房的,暂停出售新建商品住房和二手住房;本市户籍居民家庭拥有2套及以上住房的,暂停出售新建商品住房。这意味着,对于南京户籍人士而言,购买二手住宅并未纳入限购范围,而目前南京市场二手房成交占比已接近五成,二手市场规模及影响力举足轻重。对于非南京户籍人士而言,由于可以通过买房实现积分落户,无形也创造了一种曲线投资购房的机会。而在其他二线城市,类似针对非户籍人士的限购措施也普遍存在,对于具有竞争力的城市而言,尤其是区域内的中心城市,并未能真正限制外来的购房需求,只是增加了新的程序而已。

事实上,今年4月南京已经启动楼市政策收紧,对主城区商品住宅项目要求采取限价措施,但收效甚微。南京8月新建商品住宅价格同比涨幅达到38.8%,居于全国前列。至今年8月,南京再度发文,提高了商品房贷款首付比例,并且调整土地出让竞价方式。上周,南京共计有20宗含住用地完成拍卖,根据新政要求(当竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买),这些地块最终采取摇号方式产生竞得者。对于短期内供求矛盾无法缓解的城市而言,控房价、控地价、收信贷、限购令等行政干预手段仍将层出不穷。而目前南京的库存消化周期不足2个月,且市场成交量价仍在高位运行,限购不得不逐步加码,但又隐含着可乘之机,楼市调控之路可谓任重道远。

市场成交积极走高  宁苏地块集中成交

上周,各地住宅成交量均积极走高,一方面属于月末周期性冲高,同时也一定程度体现了市场保持的后劲。中原监测的40个城市数据显示,上周新建住宅成交面积环比上升25%,其中一线、二线、三四线城市分别上升39%、25%、11%。受到上周成交量积极带动,9月的前25日,上述40城市新建住宅成交面积较8月同期上升7%,继8月新房成交环比已有所回升之后,9月仍然保持稳中有升的态势。而且,从近两个月中原监测的19个城市认购率表现来看,认购踊跃,前一周的认购率更高达85%,为今年以来的最高位,市场热度居高不下。

二手房市场表现同步,上周据中原监测,21个城市的二手住宅成交面积环比上升24%。其中,上海在经历了持续三周的成交回落之后,又再度环比小幅上升。此外,成都近期表现突出,上周二手住宅成交面积环比上升46%,且成都的中原报价指数近几个月持续走高,上周达到71.8%,创下历史新高。

上周土地市场也尤为值得关注,南京、苏州的单周土地出让金均超过500亿元,同时苏州、东莞诞生历史单价地王。南京、苏州作为近期调控收紧的城市,均在前期表示将加大土地供应以缓解市场压力。上周两地推出的地块集中到期,最终各有21宗、20宗含住用地成交。其中,苏州有3宗含住用地均刷新历史单价纪录,楼面地价最高的1宗达到38745元/平方米,3宗地块分别位于姑苏区与高新区。此外,东莞的新晋单价地王位于黄江镇,楼面地价达到25264元/平方米,溢价率高达662%。从苏州、东莞两地的地王位置来看,苏州的3宗地块因位处城市核心而受追捧,而东莞的地王则因距离深圳较近而受青睐。可见,城市自身发展的潜力,以及周边特大城市的辐射效应,均对当地市场产生重要的影响。

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