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海南地产泡沫亲历记:一个穷光蛋一夜变百万富翁

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1991年,海南海口市区,街头的小摊及租买房广告。图/黄一鸣/FOTOE

文/邝新华

“你今天有可能成为百万富翁,明天也有可能成为百万负翁,只要睡一觉或者政策一变。”

1991年,从北京电影学院毕业的张宝全,人生接拍的第一部商业电影,因为八一电影制片厂差50万资金,结果黄了。“不就50万吗?干脆自己下海挣50万再拍”,没想到这一下海就是二十多年。为了挣钱拍片,张宝全开始在北京倒卖钢材,“骑着自行车满大街地跑”“跑静安庄,跑六里桥”。

1992年邓小平南方讲话前,国内弥漫着改革是姓“社”还是姓“资”的争论。《商业周刊》在1991年写道:“年轻繁荣的深圳几乎可以与香港媲美。本地的商人带着他们的移动电话和寻呼机来去匆匆。深圳的人口已经从1980年的5万发展到了今天的170万。成千上万的人从中国其他地区蜂拥而至。”

张宝全决定到南方寻找机会。

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张宝全在90年代。

“在南方,艺术不值钱,钱最值钱。一个万元户和一个导演出去,人家满脸的笑容肯定是给那个万元户的。”

张宝全带着身上仅有的几百块钱来到这个“举目无亲”的经济特区。“飞机门一打开,闷热潮湿的空气向我扑来。第一感觉像是进了桑拿房。”张宝全对深圳的印象并不好,“我本来就怕热。”但张宝全还是被深圳的柏油路震撼了,那个年代国内很多地方都还是沙石路,路上都是光脚的人,深圳人都穿着好鞋子。为了节省费用,张宝全住在一家便宜的招待所,没有空调。“我买了一箱方便面,塞在床下面。”他边等机会边找朋友。

有一个朋友在深圳倒卖批文和手持式电动缝纫机,这家公司加老板一共三人,张宝全希望成为第四个人,结束“无业游民”的状态。“如果这个老板当时给我一个月1000元,我就给他打工了。”可惜,老板并不想要他,“一碰就知道了”。有一回,老板请了很多领导去唱卡拉OK,这也是张宝全第一次进K房。客人中有一对五六十岁的老夫妇,一个非常漂亮的陪唱女孩就坐在夫妇中间。“唱着唱着,那个老头把手从女孩的衣服后面伸进去”,当时把张宝全“吓坏了”,“他老婆就坐在旁边呢”。客人唱得差不多了,老板说:“宝兄弟唱点什么?”然后介绍说:“这是北京电影学院导演系的高材生。”

“当时我觉得很丢人,好像人家说你刚从窑子出来一样。”2016年,在北京郊区的别墅里,张宝全还记得当时的尴尬,“你还不如那个陪唱的。南方只看钱。那时候艺术不值钱,钱最值钱。万元户和导演出去,人家满脸的笑容肯定是给那个万元户的。”

后来张宝全在朋友处听到老板对自己的评价是:张宝全就是个文人,做生意不行。“基本上把我判死刑了。”张宝全只好离开深圳,几个月后,转战另一个经济特区海南。

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1990年代,海南到处大兴土木建设商品房。

“那是海南最疯狂的时候,击鼓传花。一个穷光蛋,一夜就能变成百万富翁。”

初到海南,张宝全走出飞机门时没有湿热的空气,只有满耳打桩机的声音,“咣当咣当”,“遍地是工地,本能地觉得这个地方有机会”。

1992年正是海南地产泡沫的顶峰,以四大银行为首的资金涌入房地产市场,“要挣钱,到海南; 要发财,炒楼花”。后来与张宝全并列地产界“京城四少”的冯仑、潘石屹都已经在海南开始原始积累。张宝全刚到海南时,冯仑的万通正在募资,还有人找过张宝全让他募股。当年海南城市人口100多万,房地产公司就有2万多家,没人知道房子盖好卖给谁。

张宝全去海南首先认识了海南民源公司的马玉和,这家正在筹备上市的公司后来成为深圳股市的大黑马。小学毕业的马玉和“空手套白狼”的技法,让张宝全大为惊叹。马玉和给张宝全讲了他的故事:如何刚到海南就被人骗去仅有的50万资本中的40万,又如何拿着剩下的10万跟部队合作,找了施工队垫资盖房,最后还拿到了上市指标。虽然后来“黑马”民源于1997年被迫停牌,成为证券史上著名大案,但这种资本运作的思维,给当时的张宝全留下了深刻印象。

“那是海南最疯狂的时候,击鼓传花。一个穷光蛋,一夜就能变成百万富翁。”那时的百万富翁可以抵上现在的亿万富翁,张宝全亲眼看到这样的神话。一个从北京军区下海的人,身无分文,借了两百万,不买地而是买了两台奔驰,挂上军牌,专门跑当地领导,请领导吃饭、娱乐,结果批了一大片地,拿出一部分来一转手,就真的有钱了。暴富后他回贫穷的老家光宗耀祖,为帮家乡政府脱贫,县里筹集了两千万交给他,他也豪气地承诺能赚两三倍。他把钱全买了地,却没想到海南地产泡沫很快就破灭。“土地价格掉了一半,真的成负翁了。”

张宝全回忆起这位军人朋友的惨况:“老家人都说他是骗子,两千万对他们老家是要命的,最后老家公安局到海南把他抓走了。”张宝全说,泡沫来时,最惨的就是千万富翁和百万富翁,因为他们都在银行贷了几倍的钱押在土地上。

“当时最头疼的就是没有钱。做饭、打字、打扫卫生、总经理,都是我一个人干了。”

刚到海南的张宝全花了很大力气才注册了一个房地产公司,“花了一个月时间,把科长、处长都跑了一遍” 。张宝全记得,那时候海口没有公共汽车,“打的打不起,就打摩托,摩托不管去哪都是三块钱,但打摩托又怕人家看见,离工商局快100米时就下车,把衣服弄好,然后走进去。”

张宝全到海南时借了60万,花30万买了房子,买些办公设备,最后剩下20万。张宝全记得那时有个“麻科长”,“那个科长满脸麻子,不仅请吃饭,还请唱歌,请跳舞”,一个月下来,钱就用得差不多了。

整个公司就张宝全一个人,“做饭、打字、打扫卫生、总经理,都是我一个人干了” 。当时,“所有的金融机构都到海南做房地产”,投资者多而创业者少。很快就有一家北京的金融机构找来谈合作,行长助理希望张宝全能帮他们注册一个房地产公司。刚跑了一个月工商局的张宝全,一个星期就帮他们把公司注册了。一天,行长助理带着四五个人到海口来,“很认真地找我谈判,要在海南联合开发房地产,而我当时就一个人” 。

谈判的条件是:所有项目都五五分成,共同融资,共同经营,共担风险,共分利润。“我当时一听就乐了,因为我没钱,共同融资肯定都是他们去筹钱。银行有的是钱,就是不会干活,所以利用我来经营。”很顺利,双方签下了联合开发合同。张宝全也开始了真正的商业人生。

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计划建成48层的信托大厦,只建了15层便停工。这里曾经寄托着当年海南金融家们的梦想,欲将海南建成区域性金融中心。2010年后改建成海控国际广场。

那时已经是1992年年底,离海南房地产泡沫破灭只剩下几个月。“艺术家跟商人,都要靠敏感,艺术家是对浪漫敏感,商人是对风险敏感。” 张宝全总结海南的经验,“所谓风险意识就是在做事的时候,能够想到这件事所有的坏的可能。我做什么事都比较谨慎,可能和之前倒卖钢材被人骗过有关。”

半年后泡沫破灭时,张宝全已经在海南联合开发了三个项目。“钱肯定收不回来了,但是资产全在,因为我的合同都写得好,虽然价格掉下来了,但还没有变成负资产,至少金融机构没有损失,只是没法变现了。正因为这样,银行也很感激我。”

在海南时,张宝全还买了一艘船做海运生意。王石早年在深圳创业,也是从海运起家。 “判断经济过不过热就看船的运价,经济过热,这个运价一定涨50%甚至翻一倍,都是货主在找船,船东天天在家躲着睡觉;经济不乐观时,像现在,船东都是到处在找货,还找不到货主。”

早些年经济过热,张宝全的船队到后来有三条,两万多吨级的,两年下来,晋身为海南纳税前十的海运公司。“一到过年,税务局来给我们发红包。干了两年把船一卖,赚了很多钱。”张宝全一边做海运,一边做房地产。“刚开始我真正做生意挣钱的是海运,后来房地产开始崩塌,海运公司还支撑了我们的过渡。”从1992年10月注册完公司到1993年6月海南地产崩溃,张宝全经历了一次经济危机的洗礼。2万多家房地产公司倒闭了95%,海南出现三大景观——“天涯、海角、烂尾楼”。

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烂尾楼成了海南一大景观,见证着那个时代的疯狂。

“在北京做地产,都要靠关系。”

1994年,张宝全回到北京,重新创业。“南方很市场化,海南对我来说是梦开始的地方,最重要的是告诉我什么叫市场。”当年北京的创业环境还很差,都要靠关系”。当时北京只有10家国有企业有房地产开发资质,张宝全当时想开发如今位于西直门的今典花园项目,就找到住总合作。但因为换领导等各种原因,最终没能成功立项。

张宝全只好转跟一家有资质的房地产公司合作,但刚盖完章批下来,这家公司就出尔反尔了。“以他们的名义立完项,他们就想把我踢开,把这个项目卖了,赚一笔钱走人。”张宝全很生气,“我前面做规划、买拆迁房,已经花了几千万,那几千万就算担一半也足以让我破产。”

后来张宝全找到北京建委申诉,说这家公司只有资质,根本没有开发实力。北京建委对这个项目的前后情况其实也心知肚明,后来就批示:这家公司须在两个月之内打两千万保证金到建委账号,否则撤项。

“1996年,那是房地产最低潮的时候,他们疯了似的上窜下跳找钱。但这两个月对我来讲,也像判了死缓的感觉。”万幸的是,对方最终没有找到一分钱,立项被撤销后项目终于又回到了张宝全手上。

在“国际旅游岛”投资概念下,海南楼市近两年疯狂。

经历了生死,张宝全心想,“一定要成立自己的开发公司”。这才有了后来股权结构稳定的今典集团。

“市场就是风险。”张宝全说,“你今天有可能成为百万富翁,明天也有可能成为百万负翁,只要睡一觉或者政策一变。” “海南就是个大课堂,用很短的时间,像演戏一样,用事实告诉你什么是市场。1993年海南的地产调控,让地价房价一个月掉了一半,让所有人一下子崩溃。90年代初的海南市场,培训了一大批企业家,后来成名的92派企业家很多都曾在1993年经历过高峰和崩盘。”张宝全说。

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