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为了跟更多开发商联姻 平安银行换了100种姿势

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地产是金融的游戏,尤其是房地产业的从简单的“拿地-开发”模式升级为小股操盘、并购收购、“三旧”改造等更高级的“玩法”时,开发商对资金的渴求加剧、行业集中度加深,为金融机构的深度涉足地产留下了可寻之机。

地产是金融的游戏,尤其是房地产业的从简单的“拿地-开发”模式升级为小股操盘、并购收购、“三旧”改造等更高级的“玩法”时,开发商对资金的渴求加剧、行业集中度加深,为金融机构的深度涉足地产留下了可寻之机。

这并不是说过去金融机构跟房地产关联很少。房地产融资向来是金融机构的重点业务,而目前出现的新动向是,金融机构不再仅仅满足于成为房地产开发的资金提供方——从房地产开发环节提供融资,它们试图深度介入房地产行业的方方面面,甚至自己挽起裤脚“下地”开发。

平安集团是其中的典型代表。曾有业内人士称,未来最大的开发商会是金融机构,“比如平安这样的”。10个月前,网易房产曾对平安集团的地产全业务进行深度梳理,发现它堪称国内第一家率先完成全产业链深度布局的“房地产企业”,通过平安银行、平安不动产、平安好房等平台,在房地产最关键的融资、开发、营销等链条均排兵布阵,架势不容小觑。(详见《再见,地产黄金时代的大哥们,它来了》)

建业集团董事长胡葆森还曾这样评价平安银行的地产金融事业部——“在谈到房地产的时候,比我们大部分开发商更专业。”

本文要谈的正是胡葆森提到的这个事业部。跟平安不动产、平安好房这类直接参与拿地、开发、营销的新平台而言,平安银行的地产金融事业部介入地产的方式是平安集团的传统优势——金融。但它又是传统银行业务中的“新面孔”,因为平安银行是国内最早实施事业部体制改革的银行之一,而地产金融事业部是平安银行在2013年成立的首批行业事业部之一。

深度介入

网易房产关注到这个事业部,源于9月21日的一场内部签约仪式:平安银行地产金融事业部在广州举行华南客户交流会,并现场与8家品牌房企签订“总对总”战略合作协议。

这8家房企是星河、方圆、中鼎、君华、时代、奥园、路劲和海伦堡;到场交流的企业还包括,碧桂园、佳兆业、雅居乐、时代、奥园、金茂等企业代表,都是发家与华南的全国百强或者区域龙头房企。所谓“总对总”签约,指的是总部层面的深度“联姻”,而非单个项目的合作。

顾名思义,地产金融事业部专门为房地产这个垂直行业服务,也就银行之中专门为开发商做“贴身”服务的部门。他们还将开发商客户组织起来,成立了“金橙俱乐部”。本次交流会到场的30多家房企,都是俱乐部的成员。

成立专门事业部服务开发商之后,平安银行跟开发商的关系比过去更进一步,而不仅限于传统的开发贷等业务。在交流会上,网易房产留意到,在目前最火热的房地产旧改、并购等领域,平安银行都愿意在早期主动介入,为地产商量身打造一系列深度的咨询和融资方案,为推进各方谈判提供“子弹”。平安银行在项目中的角色,不是简单的融资提供方,倒是有点类似项目的参与者和合作者,主动推进,深度渗透。

并购旧改都“掺一脚”

旧改、并购等属于地产金融中的非传统板块,平安银行要抢摊这些新业务,必须提供更创新和灵活的产品和渠道,其中最重要的“新式武器”就是地产基金。

举个例子。在旧改项目中,过去银行可以给开发商提供拆迁贷、开发贷、旧改贷等比较传统的融资产品,但放款条件有严格限制,一般要到项目后期才能放款,这就意味着传统的银行贷款产品难以覆盖开发商在旧改项目前期的资金需求。而平安银行提供的“城市更新基金”,在放款条件、早期介入上有较大吸引力。

“第一,介入时间可以非常早,不会很刻板地限制硬的放宽条件,我们的模式是可以单个项目单个考量,根据每个项目的特点和价值来制定投资策略;第二,可以给整个旧改项目全流程提供资金支持,例如拆迁款、安置房款、工程款,甚至项目前端的收购并购款,都可以一并打包算入基金额度中。”地产金融事业部中专门负责地产基金业务的负责人郭亦坚介绍。

“之前我们在深圳有一个项目很典型,客户跟业主刚刚签订拆迁补偿协议,就要支付一大笔拆迁补偿款,但是旧改正处在方案申报和审批阶段,按照传统的融资模式,项目没有办法获得银行资金支持,但是采取城市更新基金,我们以入股的方式,在前期就跟企业同比例对这个项目进行投资。”

再如,针对并购类项目,平安银行提出了一种“大+小开发商”的地产基金模式。大型开发商向小型开发商收购项目时,小开发商可能会希望保留一部分股权,可是因为资金有限,后续很难根据自己的持股比例跟大开发商同比例投资,此时,小开发商有融资需求,但实力较弱不具备融资条件,导致并购谈判陷入僵局。

郭亦坚表示,平安银行提供的地产基金就是针对这种并购类项目小型开发商融资难的痛点而生,银行可以跟大开发商一起介入并购项目之中,让小开发商从项目公司股东的身份,转化为地产基金劣后级LP的身份,通过有限合伙基金间接持有项目公司股权。在这种模式中,优先级LP拿固定收益,作为劣后级lp也的小开发商也没有完全丧失项目的后期收益。通过这样的融资产品,可以解决小开发商的资金难题,进而推动并购项目的谈判。

网易房产获悉,在去年3月,平安银行地产金融事业部首单地产并购基金项目成功落地,出账金额达30亿元,用于融创的行业整合并购。

除了上述两种模式,网易房产了解到,平安银行的地产基金还有真股投资、联合拿地基金、pre-Reits、债务出表等多种模式。其中的“真股投资”,其实就是目前日渐流行的合作开发模式,即合作各方以同股同权、风险共担、利润共享的方式投入到项目中,并确定操盘方和财务投资方。包括信达地产、平安不动产等公司,也因常采用这种方式引入合作方共同开发地产项目。

而平安银行也想“掺一脚”,直接投资地产项目。一位内部人士表示,跟兄弟公司平安不动产比起来,平安银行的合作模式对开发商而言有更大的吸引力,“第一,作为银行我们更有钱,第二,投后管理涉足的没那么深入,我们比较相信合作伙伴。”

总之,不论是土地出让的保证金、土地款,还是并购、旧改、资产证券化,面对地产商各种新的融资需求,平安银行不断研发新的融资产品来承接。这只是平安集团在地产界诸多布局中的其中一项。可见,地产行业的整合和竞争进入深水区之时,金融大鳄的机会也就来了。

大网已铺开

据平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠介绍,从2013年4月成立至今年8月,地产金融事业部累计投放资产已超过3800亿元,管理资产余额达到2300亿元。

郭亦坚向网易房产透露,在这2300亿元的管理资产余额之中,有不到1000亿元来自开发贷等传统银行业务,剩下近1400亿元来自地产基金类业务,占比近6成,其中,创新类的有限合伙基金管理资产余额已突破300亿元。最值得一提的是,同股同权的真股投资地产基金,管理资产规模已达到89亿元,在银行中属于非常领先的水平。

据悉,地产金融事业部目前已经拥有专职的基金产品研发团队,可以根据各房企的不同需求和特长贴身服务。例如,与金地合作发起的平安金地投资基金,将以金地集团一二线城市核心区位住宅为主要投资内容;与融创合作发起的创安产业基金,则以行业资产并购、净地开发为主要投资内容;与华夏幸福合作发起的华安幸福产业基金,则以产业园配套住宅开发为主要投资内容。

一份去年3月的资料显示,平安银行当时已经与万科、金地等6家房企龙头已形成合作方案并获审批通过,签约规模超400亿元,同时龙湖、远洋地产等7家龙头企业也也在上报评审,签约规模近300亿元。

时隔1年6个月后,目前的最新情况是,平安银行地产金融事业部已经与国内9家龙头房企组建了合资基金管理公司,进行长期战略合作。未透露签约规模。

“希望这个数字再往上翻一番。”郭亦坚表示。

很难想象,通过这些深度的“联姻”,平安银行乃至整个平安集团,在地产业的“大网”可以铺得多广。

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