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楼市的钱进不了股市 拦资“大坝”已建成

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自国庆节前后,楼市调控新政袭入全国多城,楼市温度逐渐有所减弱。

一时间,楼市与股市的资金“跷跷板效应”又被疯传,股市上的一些所谓的“敏感人士”也开始发表言论,认为调控创造了机会,楼市资金将向股市流动了。

但资金从楼市撤出,就一定会进入股市吗?

谁说不是楼市就是股市!

且不说楼市,当今虽然还是资产荒阶段,但可投资的领域也不止股市。

银行理财作为今年较稳健的投资方式,不少理财分析师都认为,在资产配置上,适宜购买中长期理财产品,提前锁定高收益,是目前最优的策略配置。

此外,“2016年普通投资者的大类资产配置,应该有50%配置在货币基金、债券基金、黄金资产等相对回报稳定的品种上,以减少组合的风险。”南方基金首席策略分析师杨德龙建议。

所以,资金从股市溢出,就一定流入股市的理论本身就不太成立。更何况,调控之下资金真的就能立即从楼市流出?

国家统计局数据显示,今年1-8月我国货币供应量M1增长率超25%,而过去几年这一数值仅在15%左右,只有2009年“4万亿”政策落地的时候,M1增长率超出过30%。

而从贷款的结构来看,1-8月企业贷款下降了13%,个人居民中长期贷款却大幅增长了90%(个人中长期贷款在全部贷款的占比从22%增长到了40%)。

很显然,增加的货币都通过个人购房贷款进入到了楼市。这笔资金规模很大,而且并非流动性很强的纯投机性资金,不可能一两个月就能流出楼市。

楼市正在“亮剑”

即使放在调控的背景下,部分城市的住宅市场受抑制,但商业地产并未受调控影响。

相反,福建、四川、昆明等地都出台了“商改住”的相关政策,福建的政策中,还充分鼓励购买商业办公用房——“凡购买五城区新建商业办公房地产的,由财政按所缴契税等额给予补贴”。

实际上,这和商业地产的大库存现状有关。国家统计局数据显示,今年1-8月全国商业办公用房待售面积达到1.55亿平,同比增长22.2%;全国不少城市商业办公用房可售周期已达50个月左右。

去库存是当前房地产市场调控的主要任务,化解商业地产的库存、鼓励资金流入商业地产,似乎大势所趋。

种种迹象表明,商业地产的机遇似乎再次来临。

但一直以来,商业地产由于投资大、回报周期长、资金依赖度大大高过住宅,目前国内很多开发商的融资模式又较为单一、模式传统。

“所以现在商业地产的大库存、低周期现状,不是因为潜力不够,而是结构和方式的问题。一些二三线城市商业供应过剩,其实是一种市场博弈,即城镇化升级、生活圈外溢产生的实际需求,它们释放的速度,远低于项目入市的节奏。”某商业地产资深人士告诉邦地产。

开发商想要在这一次机遇期大举扩张,就必须减少资金沉淀,保障充裕的现金流,比如更新模式,提供资产证券化平台来转化存量地产,但其中很关键的一点在于,引入个人投资者,即通过类似REITs或AMBS等可交易可流通的金融产品进行权益的转化。

采用“轻资产”,也是灵活盘整存量资产的很好方式,但这需要企业具备全产业链的优势,在开发管理资金等各方面都有运作能力。

“就拿红星美凯龙来说,这个本质上的轻资产商业地产商,2015年委管商场平均出租率在92.7%,毛利率在74.4%,这无论是在家居行业还是地产行业,都算不错了。”

上述人士指出,红星在地产环节提供“输出地块选址评估、挂牌条件商谈、项目规划设计建造、开业”的过程管理输出;有全程参与项目开发和后期运营管理的产业链条;也具备一定资产运营能力,能找到更多合作方,尝试整租、基金收购、委托管理等合作方式。这是使红星能在商业地产领域快速扩散,能介入商业存量盘活的前提。

某跨国基金公司高管就直言,目前国内像红星美凯龙、奥特莱斯砂之船等一些特色的商业地产公司越来越多,它们进行的一些PE,四十年给LP带来的回报率大概在25%LR,高于中国地产投资回报率平均数。

可见,在运作端,更多开发商已经探索出合适的更新模式。伴随需求端,政府对商业地产去库存的鼓励,供应端政策层面给予了控制和调整,商业地产的结构性过剩,无疑会加速消化,这正是中国商业地产的长期价值。

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