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房地产税改革提速 楼市调控需长效机制

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香港提升二套房印花税的消息,在周末叠加了财政部部长楼继伟关于房地产税改革正在积极推进的表态,令“房产税”这一词汇热度持续升温。

房地产税包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种。而市场通常热议的房产税,只是其中一部分。就房地产税改革而言,业内普遍预期对房地产行业形成利好。因为目前房地产行业的税费项目众多,包括开发、流通、持有等环节,涉及交叉重复问题,房地产税改革将会对原有的税收制度进行增减组合,厘清各项税费,包括其与土地出让金之间的关系,形成一个更加清晰简化的完整体系。最终结果将会降低房地产行业的开发成本,使行业的管理和规范更加市场化。

就广泛关注的房产税而言,早在1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》已经涉及到,但该条例规定,对个人所有非营业用的房产免征房产税。2011年开始在上海和重庆推行房产税征收试点。结合国际国内房产税征收的情况来看,这一措施仍然可以说是对各方面的利好。

其一,房产税的征收可以为财政收入提供一个稳定的来源,从而打破土地财政依赖格局。以往土地出让金是地方政府收入的重要部分。业内估计,未来房产税能占到地方财政收入的10%-30%。虽然要想用房产税完全取代土地出让金对地方财政的支持仍有困难,但无疑能缓解土地财政导致的地方财政尴尬境况,也将为实施积极财政政策提供更大的可作为空间。

另外,按照正常逻辑,一旦房产税征收政策出台,多套房屋的保有者会在衡量其税收成本和房屋溢价之后选择出售,从而增加供应,平抑价格,促进房价理性运行。即便不选择出售,对多套房屋保有者收缴税费可以发挥税收调节收入,促进社会公平的作用。

其二,房产税的出台有益于维护房地产行业的健康持续发展。从国际实践来看,房地产税税收收入通常被用来提升公共服务和配套设施,即通过课税增加的财政收入用于提高城市的公共服务质量,客观上会使城市对人口更有吸引力,相关区域房价随着公共服务质量的提高而提升,进而使得税基进一步增大,并逐步形成良性循环。这样的秩序和环境可以对房地产行业形成正向激励,促进行业健康发展。

同时,由于有税负成本的约束,可以有效降低房地产投机炒作需求,有效引导购房预期和投资心理,使房价运行在理性空间。香港大幅提升二套房印花税的政策初衷即在于此。

综合来看,随着9月份、10月份20余城市调控措施的相继实施,到近日上交所、深交所相继收紧针对房地产公司债的监管,再到财政部方面“房地产税改革正在积极推进”的表态,房地产调控的长效机制正在探索实践。而从长期来看,这一系列政策的出发点并非是打压,而是维护房地产行业的健康持续发展,维护社会公平正义,利在各方。房产税的推出正是如此。

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