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房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

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网易房产讯 今日,网易房产发布《37城市房管局市场信息透明度报告》。聚焦北京、上海、广州、深圳、南京、宁波等全国共37个城市的房管局附属及下设的官方网站,对其市场信息展开全方位大考。调查显示,37个城市中,仅4个城市得分在60分以上,超过80%的城市交出“不合格”答卷。广州、深圳、南京位列房管局透明度前三,银川和拉萨以0分垫底。

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房管局透明度调查意义何在?

两部委严查商品房“明码标价” 房管局数据理应清晰

从成交数据到房价变化,对购房者而言,房地产市场信息具有重要参考价值。但来自楼盘销售、中介网站等商业渠道的数据往往“注水”严重。为此,国家发改委、住建部日前发布通知,针对房企和房地产中介机构,在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查,意在促进市场规范化。

而网易房产观察发现,不少房管局也未能提供“明码标价”的商品房数据,甚至存在“僵尸网站”等奇葩现象。网易房产认为,各地房管局作为官方机构,理应提供准确的市场信息,有助于减少买卖过程中的欺瞒与纠纷,更有利于市场调控的落地实施,促进行业健康发展。

为此,网易房产模拟房地产项目的主要交易环节(包括项目的一手房预售、一手房网签、销控表、二手房交易信息、历史成交数据和走势等等),共设立28项考核指标,历时两个月,对全国37个城市的房管局进行了一次信息透明度调查。

33座城市分数不合格 一线及东部城市得分较高

报告显示,在所有被评估城市中,仅广州、深圳、南京、济南4个城市得分在60分以上,其余33座城市得分不足60分,也就是说,有超过80%的城市交出“不合格”答卷。其中,有4个城市得分处在55-60分之间,而有12个城市得分偏低,不足30分。

从区域来看,房管局市场信息透明度明显存在分化现象,中部和西部城市总体落后于东部。透明度排名前十的城市中,东部城市占9个,中部1个;前二十名中,东部城市占据13个,中部城市3个,西部城市4个。

从城市地位来看,一线城市房管局透明度明显优于其他城市,广州、深圳、北京、上海分别位列第1、第2、第7、第8名。

报告显示,在数据更新频率、信息查询入口等功能中,大部分城市的房管局表现较好。其中,超过7成的城市实现了数据每日更新,南京房管局更是在官网首页显示“每5分钟刷新一次楼市数据”,及时性名列前茅。此外,超过8成的城市开通了信息查询入口。但就整体情况而言,大批城市房管局市场信息透明度仍有较大改进空间。

近半城市查询不到一手房网签情况

购房者最为关注的一手新房领域,市场信息透明度情况不容乐观。

按照规定,开发商需要到房产交易管理部门备案对网签信息进行备案,这也使“网签”环节有效防止“一房多卖”等问题。然而,网易房产调查发现,绝大部分房管局存在预售和网签信息不全、混乱等问题。

一手房预售信息方面,广州、深圳和济南的房管局信息较为完整,在区分住宅、商业、办公等不同房屋类型的基础上,呈现项目预售证下的批准预售套数和面积。

而南京、杭州、南昌、北京、上海、宁波、青岛、乌鲁木齐等17个城市存在预售信息分类较笼统、数据不全等问题,重庆、武汉、昆明、福州、银川、拉萨等6座城市完全查询不到一手房项目预售套数和面积信息。

一手房网签信息方面,大部分城市房管局表现更需提升。有17个城市完全看不到项目的一手房网签套数、面积、均价信息,如石家庄、大连、厦门、长春、海口、西宁等。深圳、杭州、北京、上海、宁波等5个城市存在分类较笼统、信息呈现不足的问题,仍有较大的提升空间。仅广州、南京、济南、贵阳等少数几个城市房管局的网签信息较为完备。

二手房交易登记信息不全占比近九成

和一手房相比,二手房更是市场信息不透明的“重灾区”。许多城市虽然在房管局官方网站上挂出二手房的房源信息,但是却缺少二手房交易信息。

统计发现,37个城市房管局官网中,仅广州呈现二手房交易的面积、套数的同时,还统计成交均价。其余城市均存在二手房交易信息缺失和不全的现象。还有许多城市只在房管局官方网站上挂出了二手房的房源信息,看不到二手房交易信息。

其中,深圳、南京、杭州、南昌、北京、青岛等11座城市,仅能查看二手房成交套数和面积,没有均价信息。济南、上海、宁波、南宁、兰州、长春等23座城市,二手房交易的套数、面积、均价信息均“缺席”。

大部分城市没有可供参考的成交走势图

在楼市历史成交数据和走势信息方面,有7个城市表现相对较好,如深圳、长沙、南昌、上海、杭州等。而大部分城市并没有成交走势图,导致购房者无法直观了解楼市的火爆程度、均价变化。也有城市数据更新严重停滞,如郑州的“住宅市场价格走势图”,截止网易房产统计时,仍停留在2011年。

网易房产还在调查中发现了不少“奇葩现象”。作为非营利性的政府官方网站,房管局官网本应信息独立,但西安、长沙、乌鲁木齐、合肥、贵阳5座城市的房管局官网疑似关联第三方的网站,如点击乌鲁木齐首页的楼盘检索,会跳转到一个名为“安居365”的网站;长沙的则会跳转至一个名为“0731房产网”的网站,页面中不乏置业看房的商业信息。

附报告全文:

37城市房管局市场信息透明度报告

一、 背景与意义

买房是许多人一生中的大事。房地产市场信息对购房者而言,具有重要的参考价值。通过项目信息、成交数据、走势变化等内容,购房者可以及时了解到市场动态和最新情况。由各地房管局设立的官方网站(具体名称各城市不一,这里统称为房管局官网,下同),应当在提供权威、准确、及时的房地产市场信息方面发挥一定作用。然而,网易房产获悉,在许多人的购房过程中,房管局的官方市场信息是“容易被忽略的一环”,第三方网站和项目销售人员反倒成了许多购房者获取信息的主要口径。

是房管局的市场信息透明度不足?是购房者的信息查询意识缺失?还是信息的呈现方式制造着获取的障碍?网易房产聚焦北京、上海、广州、深圳、南京、宁波等全国总共37座城市的房管局附属及下设的官方网站进行调查。通过设立28项考核指标,涵盖房地产项目的各个交易环节(包括项目的一手房预售、一手房网签、销控表信息,二手房交易信息,历史成交数据和走势等),对各地房管局市场的信息透明度进行一次“大考”。37座城市在地理区位上涵盖了23个省会城市、4个直辖市、5个自治区,同时在楼市热度上囊括了一线城市和部分热点二线城市。

二、 相关政策

2014年12月1日,国务院办公厅发布《关于加强政府网站信息内容建设的意见》,部署进一步做好政府网站信息内容建设工作,着力解决部分政府网站内容更新不及时、信息发布不准确、意见建议不回应问题。

为彻底解决一些“任性”政府网站的“僵尸”、“沉睡”等问题,国务院办公厅自今年起对全国政府网站进行常态化抽查通报,每3个月按照一定比例随机抽查1次。7月25日公布的《关于2016年第二次全国政府网站抽查情况的通报》显示,抽查发现不合格网站112个,个别网站超过6年未更新。

对于房管局的市场信息透明度,不同的城市有一些具体的要求和规范。例如广州市房管局在《广州市国土资源和房屋管理局政府信息公开指南》中提到“主要包括专项统计报告在内的统计数据的公开”;成都市房管局在《关于进一步规范商品房预售许可办理促进商品房市场稳定发展的通知》中提到,协调规范完善公示系统对外查询内容,协调修改抵押房源无法查看挂牌价的问题。

住房价格方面,早在数年前,“一房一价”政策便已经出台,该政策主要针对开发商和中介机构。2011年5月,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》提出:新房和二手房都要求“一套一标”。具体来说指的是“境内房地产开发企业和中介机构销售新建商品房;中介机构销售二手房,应实行明码标价”。近期,国家发改委、住建部再次发布通知,针对房企和房地产中介机构,在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查,意在促进市场规范化。

三、 报告综述

房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

统计发现,一线城市中,广州、深圳房管局的市场信息透明度较高,二线城市中表现较为突出的是南京、济南、杭州,另外一线城市中的北京、上海,二线城市中的南昌、宁波、青岛也跻身前十名。相较之下,拉萨、银川、福州三座城市房管局市场信息透明度排名垫底:根据指标统计发现,拉萨房管局完全未开通官方网站;银川房管局官方网站无法获取到房地产市场信息,而福州房管局官方网站仅粗略呈现全市房地产销售和开发投资的月度累计概况。网易房产的统计显示,得分情况方面,有超过80%的城市交出“不合格”答卷。

37座城市房管局设立的官方网站(包含其下属网站)在市场信息透明度方面存在着哪些短板?

四、 具体分析

1、 一手房项目预售信息透明度情况

“预售”被称为正式购房前的“预备”步骤。用一句话来梳理“预售、购房者、开发商”之间的关系便是:购房者买房前一定要认准开发商已取得房地产行政主管部门核发的“商品房预售许可证”才能下定金。开发商在与承购人签订预售合同后,需向房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

网易房产根据考核指标进行统计评分后发现,在呈现一手房项目预售信息方面,广州、深圳和济南的表现较好,在涵盖和区分住宅、商业、办公等多种房屋类型的基础上,呈现项目预售证下的批准预售套数和批准预售面积。

房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

济南房管局一手房项目预售页面截图

网易房产统计发现,包括南京、杭州、南昌、北京、上海、宁波、青岛、乌鲁木齐在内的17座城市或是仅能查看住宅类的一手房预售套数和面积(注:部分仅能查看住宅/非住宅类的预售信息,但未对非住宅进行细分),或是仅较为笼统的呈现项目预售证下的一手房预售总套数和总面积,未对不同房屋类型下的预售数据进行区分展示,这种情况占比约为45.9%。

房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

青岛房管局一手房项目页面截图

此外,重庆、武汉、昆明、福州、银川、拉萨等6座城市无法查看到项目预售证下的一手房预售套数、面积信息,占比约为16.2%,在一手房预售信息披露方面表现较差。

2、 一手房项目网签信息透明度情况

“网签”是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”。同时,网签成交信息也是购房者较为关心的一项内容。然而,在项目销售环节,许多开发商为了谋取更多利益,在告知网签信息时,往往有所保留。事实上,对于网签信息,开发商也需要到房产交易管理部门备案。

网易房产调查发现,大部分房管局的一手房网签市场信息透明度情况不理想,透明度低于一手房预售。网易房产在网签信息方面选取了住宅、商业、办公、车位四种房屋类型的套数、面积、均价数据呈现情况进行考察。经过统计评分后发现,在呈现一手房项目网上签约信息方面,广州、南京、济南、贵阳的得分相对较高。

房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

广州房管局一手房项目页面截图

其中,广州不仅能看到一手房项目单个预售证下的已售总套数和已售总面积,还根据房屋功能区分呈现一手房项目单个预售证下住宅、商业、办公、车位、其他等不同类别的累计已售套数、面积、均价;南京能查看一手房项目单个预售证下的成交总套数、成交总面积,以及住宅、商业、办公类别的成交均价;济南能查看一手房项目单个预售证下的住宅、办公、商业、车位等不同类别的已售套数和已售面积,不过虽然有较为详细的签约套数和面积数据,但未提供签约均价,仅能看到开盘均价,参考性有限;贵阳虽然整体得分不高,但在项目的销售进度中呈现每个月的总成交面积,在销售信息里,呈现住宅、商业、办公等类别的成交套数,还按销售进度展示每月均价,呈现为合同均价(但是,网易房产在致电贵阳房管局时了解到,网页中将成交套数错写为预售套数,实际为成交套数的数据)

网易房产统计发现,深圳、杭州、北京、上海、宁波等5座城市,或是仅有住宅类的项目网签套数、面积和均价(注:部分仅能看到住宅/非住宅类的项目网签数据,但未对非住宅进行细分),或是较为笼统的仅呈现一手房项目总的网签套数、面积和均价,未对不同房屋类型下的网签数据进行区分呈现,占比约为13.5%,在网签市场信息透明度方面,仍有较大的提升空间。

此外,石家庄、大连、厦门、长春、海口、西宁等17座城市无法查询到具体项目页的一手房网上签约套数、面积信息,占比约为45.9%。虽然部分城市统计了不同区域,不同房屋类型的每日或每月成交数据,但在具体的项目页下的一手房网签信息呈现方面,却存在许多不足之处。

3、 一手房项目销控表信息透明度情况

销控表指的是楼盘房屋销售进度情况表,购房者可以根据房屋的销售状态来确定自己的购房计划。

网易房产从项目销控表中选取“房屋类型、户型、面积大小、销售状态”四个指标进行重点考察,发现在该项指标的市场信息透明度方面,大部分城市表现较好。

通过项目的抽样统计发现,广州、深圳、南京、南昌、北京、上海、宁波、青岛、南宁、成都、兰州、重庆、海口、西安等14座城市在具体一手房项目销控表中呈现房屋类型、户型、面积大小、销售状态,占比约37.8%。但同时在统计中也发现,西宁、呼和浩特、郑州、苏州、哈尔滨、福州、银川、拉萨等8座城市无法在销控表中看到每套房源对应的房屋类型、户型、面积大小和销售状态,占比约21.6%。

大部分城市在一手房房源的户型信息方面缺失情况比较严重,济南、杭州、乌鲁木齐、石家庄、大连、厦门、合肥、贵阳、太原、沈阳、昆明等11个城市能查看房屋类型、面积大小、销售状态,但缺失了户型信息。

房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

石家庄房管局一手房项目销控表截图

4、 二手房交易信息透明度情况

网易房产调查发现,和一手房相比,二手房更是市场信息不透明的“重灾区”。许多城市虽然在房管局官方网站上展示了二手房的房源信息,但是未对二手房交易信息进行统计和呈现。

网易房产具体统计发现,仅广州统计二手房交易的面积、套数的同时,还展示了二手房成交均价。深圳、南京、杭州、南昌、北京、青岛等11座城市仅统计了二手房成交套数和面积,看不到均价信息,占比约29.7%。济南、上海、宁波、南宁、兰州、长春等23座城市则无法获取到二手房交易的套数、面积、均价信息,占比约62.2%。

房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

深圳房管局二手房交易信息截图

5、 历史成交数据和走势透明度情况

购房者通过获得历史成交数据和走势信息,可以对楼市的火爆程度、均价变化有更直观的了解和掌握。

网易房产还考察了各城市对于历史性成交数据的统计和呈现情况,以及是否配有相关的成交走势参考图。调查发现,在该项市场信息中,深圳、长沙、南昌、上海、乌鲁木齐、杭州等7个城市的得分情况相对较好。如一线城市深圳不仅有当天和上月的一手房全市成交数据统计,还有成交走势图较为直观地呈现出成交均价;而二线城市乌鲁木齐有每周签约走势图和每月签约走势图以及每日、上月的总体成交量价统计数据,南昌设立了新房成交热度走势图以及展示每周的历史成交数据。不过,大部分城市并没有通过更为直观的成交走势图来直观反映市场情况。

房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

乌鲁木齐房管局官网月度签约走势图

值得注意的是,深圳和南昌虽然有成交走势图,但在数据获取上仍存在不便之处。比如南昌的走势图名为“市区新房成交热度详情”,但如何确定“成交热度”并未具体说明。深圳的成交走势图虽然涵盖了单价、合同金额、建筑面积信息,但未对区域进行划分,图片的参考价值有限。另外,也有城市在数据的更新上严重停滞,如郑州的“住宅市场价格走势图”截止网易房产统计时,仍停留在2011年,没有进行及时更新。

房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

南昌房管局官网市区新房成交热度详情截图

房管局市场信息透明度排名:广州第一 33城市不合格

郑州房管局官网数据统计栏目界面截图

网易房产在调查过程中还发现,有超过7成的城市实现了数据每日更新,其中,南京房管局更是在官网首页显示“每5分钟刷新一次楼市数据”,及时性名列前茅。超过8成的城市开通了信息查询入口,但就整体情况而言,大批城市房管局市场信息透明度仍有较大改进空间。

此外,网易房产还发现西安、长沙、乌鲁木齐、合肥、贵阳这5座城市点击房产项目页会跳转到疑似第三方的网站,如点击乌鲁木齐首页的楼盘检索,会跳转到一个名为“安居365”的网站;长沙的则会跳转至一个名为“0731房产网”的网站,页面中不乏置业看房的商业信息。

六、指标解读

买房前最需要的数据有哪些?购房者如何利用这些有效数据信息?在制定指标项时,网易房产通过访谈梳理了买房者购房时常常关注的重点概念列入统计项。如预售、网签、销控表、历史成交数据等。

【预售】

商品房“预售”,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为,是正式购房前的“预备”步骤。

【预售证】商品房预售前,必须取得“预售证”。它的全称是“商品房预售许可证”,是由市、县房地产行政主管部门核发的,允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主要内容有:预售许可证号、售房单位名称、项目名称(含幢号)、预售总建筑面积、房屋坐落位置、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。购房者买房前一定要认准“预售许可证”后才能下定金。通过网络查询该信息,可以得知预售房源的相应状态,是可售、已售、定购等都一目了然,方便购房者根据房屋状态来确定自己的购房计划。另外,预售户型是否合法,是否确保一房一价等等,也可以通过该信息获取。

【网签】预售之后的下一个步骤是“网签”。网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后会给个网签号,用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”。而通过观察一座城市中不同时段、不同区域的网签数据,则可以获取成交走势等更多宏观楼市信息。

【销控表】商品房的买卖情况,还会被统计到楼盘“销控表”之中。销控表指的是楼盘房屋销售进度情况表,此信息是要求被公示的,帮助购房者了解楼盘销售计划、在售房源等信息。其中购房者可以根据房屋的销售状态来确定自己的购房计划。

【统计频率】指标项中的每一日可以查询前一日或者最近一段时间的成交情况。如果购房者能够实时查询当日一二手房的成交情况,并且可以和过往数据进行比较,可以对楼市的热度情况做一个大致判断。

此外,小区规划和配套、房屋类型、户型等,也是购房者常关注的信息,也在指标项中有所体现。

附:房管局官方网站信息透明度评价指标

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