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一个房价6000元的县城 拍出1.4万的楼面价

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国庆节前后的一波楼市调控政策,让很多热门城市的房地产市场有所降温,但是随着这些热点城市被戴上限购、限贷政策的“紧箍咒”后,却让周边中小城市的部分地块成为了房企眼中的“香饽饽”。

今天,福建一个名为南安的县级市,就出了这么一块轰动中国楼市的“香饽饽”。

小县城拍出“天价”土地

11月24日上午,泉州市下辖县级市南安2016P07地块举行拍卖会。最终,该地块被厦门兆丰合投资有限责任公司以成交总价2.76亿元竞得,折合成交楼面价达到14041.09元/㎡。

拍卖现场(图片来源:玖麦房产网)
拍卖现场(图片来源:玖麦房产网)

如果不是当地人,单看这个数字可能没有什么概念,因为房价上万已经不是稀奇事。那就让我们来看看这幅地块的起拍信息,据悉,南安2016P07地块,位于南安石井镇淗江村,土地面积17902㎡,计容建筑面积(上限)19692.2㎡,起拍总价2800万元,起拍楼面价1421.88元/㎡。看到了吧,在经过激烈的竞拍后,一个二、三线城市下县级市的土地,竟然拍出如此高价,溢价率达到了惊人的887.5%。

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把时间拉回到今年的10月12日,位于厦门东侧的南安水头镇两幅商住地块2016P09、2016P10迎来拍卖。最终,2016P09地块以3.41亿元被竞得,成交楼面价1274.77元/㎡,溢价率6.23%;而2016P10地块以2.935亿元被竞得,成交楼面价1292元/㎡,溢价率7.7%。

把时间拉回到今年的10月12日,位于厦门东侧的南安水头镇两幅商住地块2016P09、2016P10迎来拍卖。最终,2016P09地块以3.41亿元被竞得,成交楼面价1274.77元/㎡,溢价率6.23%;而2016P10地块以2.935亿元被竞得,成交楼面价1292元/㎡,溢价率7.7%。

而在11月24日,位于厦门东的南安2016P07地块再次迎来土拍,时隔一个多月,与此前南安市10月份土拍的两幅地块不到10%的溢价率相比,拍卖价竟然有了翻天覆地的变化。

这不禁让人疑问:在这个面积只有2036平方千米的小小县级市,高达887.50%的溢价率能为拿地的企业带来多大的利润空间?

对此,易居智库研究总监严跃进向每日经济新闻记者表示,此次土地溢价率确实比较高。

值得注意的是,此次土拍的地点位于南安石井镇淗江村,紧挨厦门,而南安为福建省泉州市下辖的县级市,位于福建省东南沿海,晋江中游。

图片来源:玖麦房产网
图片来源:玖麦房产网

记者查询南安市房地产信息网,发现南安市上月备案824套房,住宅565套,住宅面积5.75万㎡,均价5602元/㎡;而在本月,备案1360套,住宅1360套,住宅面积10.17万㎡,均价6139元/㎡。

奇怪的是,作为一个均价6000元/㎡的县级市,它的土地是如何拍出折合成交楼面价14041.09元/㎡的“天价”呢?

厦门限购,溢出效应明显

事实上,自厦门重启限购后,购房的门槛被进一步推高,此外,由于厦门的房价过高,一些刚需以及投资客也在不断外溢,这意味着厦门周边地区的楼市有望水涨船高。

厦门均和评估总经理王琦向每日经济新闻记者表示,厦门这边相对于周边是价格高地,溢价效应影响了它的“左邻右舍”。

王琦举例,受厦门溢价效应的波及,漳州角美区域已经在5~10年前就受其影响,特别是近5年的发展,房价和地价都发展到了比较高的阶段。

“而往晋江和厦门东北方向走,还是一个价格的洼地,还是有空间。”王琦讲道,“比如这次的土拍,就是溢价效应朝这个方向走”。

此外,除了厦门房价过高导致的溢出效应以外,厦门的限购政策也影响了周边地区。

严跃进向每日经济新闻记者表示,厦门限购以后,会使很多投资客投资其他项目,这方面泉州房地产市场是有优势的。“尤其对于泉州房地产市场来说,经济发展水平较好,产业也较发达,当地一些私人老板的购房资金相对来说也比较充裕,这都会使得此类项目被看好。”

据了解,厦门早期的投资客大多来自泉州,“厦门限购,造成了投资客的回流,”王琦讲道,“相对而言还有产业支撑,房价也较低,对房企而言风险较小”。

不过,虽然受厦门溢出效应的影响,严跃进指出,此次溢价率的水平还是比较夸张的。

“此前杭州某加油站用地溢价率非常高,但类似超过500%溢价率的用地其实还是很少的”,严跃进讲道,“这很可能是今年三四线城市中溢价最高的一块”。

而对于此次溢价过高的具体原因,严跃进表示,一方面是起拍价可能定价是比较低的,另一方是此类项目未来定位为高端项目,“所以很多房企看好,毕竟即便是这样的楼板价,如果项目营销得当,那么盈利空间还是会有的。”

对此,王琦也表示,由于价格相对比较低,总体而言,虽然土拍溢价超高,风险却是比较小的。“如果说存在一定问题的话,由于该地区前期没有什么炒作,所以可能缺少一些配套的设施”。

此外,每日经济新闻记者还了解到,该地块容积率大于1且小于或等于1.1,严跃进认为,容积率低,后续或有可能打造一些休闲度假的项目。“当然不排除会有类似别墅功能的项目,但肯定会植入旅游度假养老等概念,进而增加产品的溢价水平。”

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