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“限房价竞地价”项目企业或自持70年

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(原标题:如果开发商变身房东……)

开发商卖房或真卖成了房东。北京市住建委25日发布“限房价竞地价”项目自持商品房租赁管理征求意见稿显示,企业自持商品房住房持有年限与土地出让年限一致,且对外出租的单次租期不超过三年。此前业界猜测的政策放松幻想破灭,有业内人士直言“房企不亏损的可能性很小”,但也有开发商表示,不拿地更没有机会。

  房企将自持商品房70年

在“9·30”楼市新政后,北京在土地市场上开始试点“限房价、竞地价”。当竞买报价达到合理土地上限价格时,转为竞拍企业自持商品房面积。企业自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。11月16和17日,共有四宗“限房价、竞地价”地块出让,虽然仅一宗土地现场成交,但开发商对四宗土地商品房住宅部分的自持面积都报出了100%。

对于开发商争抢地块的“非理性”表现,有市场人士认为,自持年限尚未明确,开发商可能是在赌宽松政策。不过,事实证明,这条“后路”很可能被堵死。

住建委发布的意见征求稿提到,企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。持有年限与土地出让年限一致。这意味着开发商自持商品房的年限长达70年。同时,自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理,租赁合同须网上签约,单次租期不超过3年。

  回报率不足银行利率

目前,一线城市的年净租金投资回报率仅在1.2%至1.3%之间,也就是说至少需要用七八十年才能回收前期的开发建设成本。

就北京而言,由于房价持续上涨而租金涨幅变缓,租金年投资回报率还出现连续下滑的态势。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2010年至2012年维持在2%以上,2013年至2015年降到了1.7%以下。进入2016年以后,北京各月的租金年投资回报率同样连续下滑,10月仅为1.16%。

租金年投资回报率尚不及某些银行1.75%的一年期整存整取利率,房地产自持运营成为一大挑战。对于开发商而言,拿不到地着急,拿到了地也着急。

“不拿地就只能饿肚子”

对于企业自持70年,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,对发展尚不成熟的中国住房租赁市场来说是一个利好消息,有助于推动中国住房租赁市场的规模化、规范化发展,但开发商自持运营并盈利将面临较大挑战。中原地产首席分析师张大伟认为,从变现角度看,未来可能的变现途径可以有REITs(房地产信托投资基金)或者股权整体转让,“除非发生严重的通货膨胀,否则按照此次出让的四宗地的区位,价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。”

即便如此,在部分开发商的眼中,拿了地未来还可能有机会,但是不拿地就无事可做。

新城控股副总裁欧阳捷向记者表示,即便自持70年,开发商依然有运作的空间,随着北京无地可售、无房可售的局面,土地的增值有较大预期,这能提高企业的估值,“拿到碗里的都是菜,不拿地就只能饿肚子。如果地主家里都没有余粮了,就只能退出北京房地产市场或解散团队。这是任何一家房企都不愿面对的。”

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