“限房价竞地价”项目企业或自持70年

开发商卖房或真卖成了房东。北京市住建委25日发布“限房价竞地价”项目自持商品房租赁管理征求意见稿显示，企业自持商品房住房持有年限与土地出让年限一致，且对外出租的单次租期不超过三年。此前业界猜测的政策放松幻想破灭，有业内人士直言“房企不亏损的可能性很小”，但也有开发商表示，不拿地更没有机会。

　　房企将自持商品房70年

在“9·30”楼市新政后，北京在土地市场上开始试点“限房价、竞地价”。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞拍企业自持商品房面积。企业自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。11月16和17日，共有四宗“限房价、竞地价”地块出让，虽然仅一宗土地现场成交，但开发商对四宗土地商品房住宅部分的自持面积都报出了100%。

对于开发商争抢地块的“非理性”表现，有市场人士认为，自持年限尚未明确，开发商可能是在赌宽松政策。不过，事实证明，这条“后路”很可能被堵死。

住建委发布的意见征求稿提到，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。持有年限与土地出让年限一致。这意味着开发商自持商品房的年限长达70年。同时，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。

　　回报率不足银行利率

目前，一线城市的年净租金投资回报率仅在1.2%至1.3%之间，也就是说至少需要用七八十年才能回收前期的开发建设成本。

就北京而言，由于房价持续上涨而租金涨幅变缓，租金年投资回报率还出现连续下滑的态势。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2010年至2012年维持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下。进入2016年以后，北京各月的租金年投资回报率同样连续下滑，10月仅为1.16%。

租金年投资回报率尚不及某些银行1.75%的一年期整存整取利率，房地产自持运营成为一大挑战。对于开发商而言，拿不到地着急，拿到了地也着急。

“不拿地就只能饿肚子”

对于企业自持70年，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，对发展尚不成熟的中国住房租赁市场来说是一个利好消息，有助于推动中国住房租赁市场的规模化、规范化发展，但开发商自持运营并盈利将面临较大挑战。中原地产首席分析师张大伟认为，从变现角度看，未来可能的变现途径可以有REITs（房地产信托投资基金）或者股权整体转让，“除非发生严重的通货膨胀，否则按照此次出让的四宗地的区位，价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。”

即便如此，在部分开发商的眼中，拿了地未来还可能有机会，但是不拿地就无事可做。

新城控股副总裁欧阳捷向记者表示，即便自持70年，开发商依然有运作的空间，随着北京无地可售、无房可售的局面，土地的增值有较大预期，这能提高企业的估值，“拿到碗里的都是菜，不拿地就只能饿肚子。如果地主家里都没有余粮了，就只能退出北京房地产市场或解散团队。这是任何一家房企都不愿面对的。”