房地产融资降温:地产开发贷负增长 "通道难寻”

（原标题：房地产融资降温：地产开发贷负增长 理财输血房地产“通道难寻”）

21世纪经济报道梳理最新数据和调研发现，银行表内开发贷增速继续下降，2016年地产开发贷规模甚至出现4.9%的负增长。表外理财资金输血房地产，则在实际中碰到了“通道难寻”和“非标额度紧张”的问题。

监管趋严下，房地产融资降温显成效。

“我们现在只做开发贷、经营性物业贷款，建筑商融资，其他的相关融资都不做了。”某股份行华中地区人士表示。

去年9月，21世纪经济报道专题报道分别从银行、海内外债券、信托、理财机构等方面挖掘房地产企业融资情况。公开数据和21世纪经济报道调研结果显示，就银行而言，截至去年6月末，表内房地产开发贷规模增长明显减缓，个别银行和区域出现负增长。理财投向房地产领域则在半年内新增了5500万元。“表内冷，表外热”，是为彼时趋势。

时隔近半年，21世纪经济报道梳理最新数据和调研发现，银行表内开发贷增速继续下降，2016年地产开发贷规模甚至出现4.9%的负增长。表内自营投资和表外委托贷款投房地产项目的要求趋严。表外理财资金输血房地产，则在实际中碰到了“通道难寻”和“非标额度紧张”的问题。

地产开发贷负增长

“我们现在只做开发贷、经营性物业贷款，建筑商融资，其他的相关融资都不做了。”某股份行华中地区人士表示。所谓经营性物业贷款，就是写字楼、商场等经营性物业作为抵押物发放的贷款。

去年11月初，银监会向16个热点城市所在银监局下发文件，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查。在开发贷方面，要求检查是否严格审查房地产开发企业各项资质，项目是否符合最低资本金比例要求，对资金本金来源真实性认真检查，以及是否存在银行资金违规用于购地等问题。

华南地区某股份行中层向21世纪经济报道记者表示，该行去年12月就下发了通知，要求根据“实质重于形式”原则，严控借款主体授信资金用途。特别是兼营房地产业务的集团，要防止非房地产板块授信资金挪用进入房地产板块。

“要求是对房地产上下游企业的授信和资金流向要有把握”。该股份行人士表示：“发现问题的，要马上停止出账。”

今年1月16日，上海银监局就土地融资开出了自去年下半年全国严查以来的首份罚单——针对银行融资用于支付土地金和拍卖保证金，罚金高达478万元。

有股份行华东地区对公人士向21世纪经济报道记者透露，去年当地拍出一个地王项目，拍卖会后当地监管明确不得给其配套融资。“合同都谈了，最后银行宁愿违约也没做下去”。

银行表内开发贷的热度已明显下降。

央行统计数据显示，截至2016年底，房地产开发贷余额7.11万亿元，比2015年底的6.47万亿元增长了9.9%，而总贷款增速为13.5%。其中，地产开发贷款余额同比还出现下降，降幅达4.9%。

从上海的数据来看，该趋势也非常明显。央行上海总部统计显示，2016年全年，上海地区本外币房地产开发贷减少了764.2亿元，同比多减704亿元。其中，地产开发贷和住房开发贷全年分别减少417.7亿元和473.7亿元，同比分别多减113.3亿元和420.6亿元。

表外理财资金“通道难寻”

银行自营投资和理财投资资金投向房地产也面临收紧的态势。其中一个重要影响因素，来自通道方的收紧；另外，理财资金“非标”额度紧张也是原因之一。

一名基金子公司人士向21世纪经济报道记者表示，房地产项目其实之前基本上也不能做了，而私募资管计划4号文发文之后，更是“彻底歇菜”。

根据私募资管备案4号文，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。

具体来看，包括但不限于五种方式，一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

其中，市场目前对于“名股实债”方式的需求较大。从房企的角度，也希望通过“名股”的方式融资。这在会计上一定程度处理成资本，而非负债，从而控制自己的负债率。4号文对此的限制，目前有银行人士表示，还在研究合规对策。

“基金子公司作为通道（投地产），我们肯定不愿意冒险。而且接触到银行理财资金，也有反馈非标额度不够，目前没有足够资金来投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行资管人士向21世纪经济报道记者表示，非标准化债权内容的丰富，对部分银行的影响可能较大。根据最新分类标准，带回购条款的股权性融资，即包括股票质押回购，部分名股实债基金，都会被纳入“非标”范畴，原本理财投资非标取上年度资本金4%和理财规模35%孰低者的限制，就会显得更加严厉。

“说实话，理财近三个月都在疲于流动性管理，能把进出资金照顾到，实现顺利兑付就行，投资端，配什么好的资产，基本没有精力顾及了。”某银行资管部人士表示。