2月投资楼市：高库存及三四线城市"逆势而上"

（原标题：2月楼市供需继续下滑 高库存及三四线城市逆势而上）

调控紧缩之下，2月全国楼市整体依然平淡，供需均呈现下滑之势。根据相关机构监测的23个重点城市数据，供应方面整体延续1月份下滑趋势，几乎所有城市环比皆有较大程度的缩减，由此导致大多数城市成交量继续下滑，部分去年供需两旺的热点城市跌幅甚至超过四成。然而，部分此前高库存城市却逆势而上，一些三、四线城市也在春节期间返乡置业的带动下成交趋热。有业内人士分析认为，传统楼市旺季“金三银四”今年恐难现成色，但此前高库存城市和三、四线城市不在调控范围内，且受益于热点城市溢出效应，或将成为今年楼市成交的一大亮点。

在楼市供应端，克而瑞房地产研究中心监测的23个重点城市数据显示，2月仅成都环比供应基本持平，其余皆有较大程度下滑。其中，长春、北京跌幅超过九成，济南、长沙、东莞等环比降幅均在80%以上，深圳截至2月27日仍没有新增供应上市；若与去年月平均供应相比，则全部下跌，且同比跌幅较大，其中超过四成城市跌幅超过80%。

供应不济以及观望情绪浓郁导致大多数城市成交继续下滑。一线城市除上海以外，其余环比降幅均在25%以上；无锡、长沙等热点城市跌幅超过四成，去年大热的南京成交量环比更是大跌50%，同比则下滑了64%。不过，有部分城市成交有所回升，如沈阳、青岛、南昌、宁波2月份成交同比、环比均上涨，其中青岛环比上涨10%、同比上涨144%。

部分热点城市供需下滑很大原因是由于新盘拿不到预售许可证。从目前已开出来的楼盘成交看，一、二线热点城市部分项目开盘去化情况并不差。“从在售一手项目的去化情况可以看出，一线及部分热点二线城市市场热度仍在。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示，就当前政策因素造成供求关系下滑的局面来看，并没有太多影响到一手住宅市场，尤其是新开的部分项目。

尽管2月份市场交易活跃度整体而言普遍不高，但有两类城市近2个月的市场表现让人眼前一亮。

第一类是此前高库存城市，如沈阳、徐州等，有望成为今年去库存城市的领头羊。数据显示，沈阳2月份成交量同比、环比涨幅分别达到57%和31%；徐州同比、环比则分别增长121%和6%，且1月和2月成交量均高于去年月平均成交值，此前的库存压力在近一年已有较大缓解。

第二类是受益于返乡置业的三、四线城市，典型城市如宜昌，1月成交量同比上涨156%，2月份涨幅虽有所下降，但同比仍上涨了71%。

丁祖昱认为，去年楼市供、需是从3月份开始发力的，今年3月复制去年的“小阳春”行情是非常困难的，能够从1月和2月的低谷走出来就已经不错了。整体交易量维持低位这一点毋庸置疑，尤其是二手房，交易量会有明显的下滑。

数据显示，今年前2月二手住宅成交量持续低迷。其中，1月上海同比下滑80%，北京、深圳的跌幅在50%左右；2月份下滑的趋势进一步加剧。整体来看，未来一、两个季度将仍处在下滑的趋势中。