房地产调控加码房地产信托会不会“浮起瓢”？

（原标题：房地产调控加码房地产信托会不会“浮起瓢”？）

袁吉伟（作者供职于华融国际信托有限责任公司）

近期，北京等热点城市房地产调控再次升级，凸显了政府抑制房价过快上涨的决心，深入贯彻“房子是用来住的，不是用来炒”的定位。在持续不断的政策施压下，房地产信托该何去何从？

本轮调控中

房地产信托形势分析

从房地产行业历次调控过程看，房地产信托增长具有较为显著的顺周期性，仅2013年出现背离，在房地产企业景气度持续走低时，房地产信托增速反而继续加快，但是持续时间并不长，之后房地产信托业务增速呈现较大幅度下滑。总体看，房地产信托与房地产行业景气度共振，相关性非常强。另外，根据公开信息数据，2012年、2015年房地产行业周期低谷时，也是房地产信托违约高峰时期，信托项目兑付承压较大。那么，在经历了多轮房地产行业周期后，本轮房地产周期下，信托公司面临的形势都有哪些不同呢？

笔者认为，这主要体现在，一是信托公司对于房地产信托的依赖度明显降低，集合资金类信托业务中，房地产集合信托占比已经由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，房地产信托周期性波动可能对于信托公司的总体影响要小于过往；二是信托公司房地产业务专业化程度更高，风险把控能力提升，已经能够针对不同客户制定不同的风险控制标准，市场策略更具前瞻性，应对周期波动的能力升高。三是本次调控涉及的热点城市更多，与信托公司重点业务领域重叠程度更高，房地产信托业务面临的不确定性可能更大。

房地产行业作为资本密集型行业，资金来源将对其发展产生重要影响，本轮房地产调控已经涉及了债券融资、私募基金融资等调控政策，在融资渠道相继受阻后，房地产信托业务主要是房企购地融资、房地产贷款信托合规性等方面受到了窗口指导，这有利于房企融资需求回归信托领域，房地产信托有可能迎来发展的好时机。

但事实的确如此吗？在与部分信托同业的交流中，笔者认为虽然并未受到近期密集调控政策的影响，多数信托公司房地产业务准入较2016年没有明显变化——这源于以往准入标准已经较高，主要目标区域为一二线城市，目标客户为百强房企或上市房企等实力相对较强的房企，而拿地业务主要取决于当地监管部门的态度，并没有完全禁止。但是普遍对于四三线城市房地产信托业务持有非常谨慎的态度。受到房地产市场未来不乐观情绪的影响，少部分信托公司已经收紧房地产信托业务，在业务区域、增信措施、客户资质等方面有了更高要求，诸如业务区域收窄至一线城市、必须有抵质押物等。而且，也有个别信托公司面对房地产调控持续升级时正在考虑调整相关业务准入标准。整体看，信托公司对于房地产信托并没有因房企融资需求回流而过于乐观，相反，随着房地产市场不确定性的增加而更加倾向谨慎态度。

房地产信托：

严监管与“风口”

在持续的宏观调控背景下，房地产信托面临更大不确定性，难以逃脱此轮周期，难以再现2016年新增房地产集合信托40%左右的高速增长。2017年至今，初步统计，新成立的房地产集合信托同比增速约为-14%，预计2017年全年可能均为负增长；随着房地产市场风险程度的上升，投资者投资意愿将会降低，投资收益要求会升高，由此，房地产信托募集难度会逐步增大，预期收益率会有走高趋势。同时，房地产信托还需关注以下几个方面：

一是房地产信托业务可能面临更加严格的监管。虽然此次房地产调控中，房地产信托业务并没有出台新的监管要求，然而这并不意味着未来没有，近日监管层已经提出差别化的信贷政策，未来过热城市的房地产信托业务有可能加强监管。2017年年初，已有信托公司因房地产信托业务违规受到监管处罚。因此，房地产信托业务可能面临更高的监管要求和合规风险。

二是房地产信托业务风险不容忽视。房地产信托业务是风险程度相对较高的一类业务，根据2008年至今的信托业务法律诉讼统计，有近60%的法律纠纷涉及房地产领域。房地产信托业务分化程度也较大，根据2015年年报披露，有近20%的信托公司房地产信托业务占比超过了20%，这部分信托公司既面临存续房地产信托业务风险管控的考验，也面临新增业务风险防范的考验。而且，近年来，信托公司房地产信托业务向部分大型房企集中，面临一定集中度风险和房地产业务系统性风险。

三是房地产信托业务需要升级。当前房地产市场调控主要涉及住宅项目，抑制房地产泡沫的形成，而对于养老房地产、旅游房地产、物流房地产以及房地产投资基金信托等房地产细分领域及业务，政府反而是积极支持的。因此，房地产信托应该继续增强专业化水平，挖掘细分领域和市场的潜力，综合运用并购、资产证券化等手段，丰富房地产信托的业务模式，有利于化解宏观调控对于房地产信托业务的冲击。