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李迅雷:2020年前后中国房价会出现普跌

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(原标题:李迅雷:2020年前后中国房价会出现普跌)

博鳌亚洲论坛2017年年会于3月23日-26日在海南博鳌举办,主题为“直面全球化与自由贸易的未来”。中泰证券首席经济学家李迅雷出席并演讲。

李迅雷表示,2020年前后,中国房价会出现普跌,在贾康“哪些城市房价会下跌”的追问下,李迅雷称,一二三四线城市房价都会下跌。

李迅雷认为决定房价的有两个流,一是人口流,一是户籍流。目前流动人口数量已经减少了,外出农民工去年只增加了50万人,这表明经济趋势往下,城市化进程也在放缓。他指出,去年合肥、厦门房价之所以涨得这么快,因为他们人口流入量全国都是第一第二的。与此相反的是,大连西安15、16年房价却下跌,就是人口减少,“人口流动减少房价就会降。”

对目前中国来说,人口流动已经不支持房价继续上涨。此外,随着经济增速的下降,货币增速也会随之下降。

虽然李迅雷表示房价会全面下跌,但他也指出,下跌后该涨的还是会涨回来,例如北京、上海,因为这些地方土地供给还是不够的,中心城市会继续保持上涨。

以下是部分文字实录:

李迅雷:房价怎么看,我也认同泡沫肯定会破灭,我们讲了那么多探讨理论花拳绣腿各种方法都用上了,预测房价什么时候下降可能也很难,吴老师说和任志强打赌可能输的概率比较大,我觉得可能在2020年左右或者是2019年,或者是2021年,在这个区间里面恐怕房价会跌。

贾康:哪的房价跌?

李迅雷:普跌。

贾康:是一线城市还是?

李迅雷:一线、二线、三线,普跌。

贾康:我愿意和你打个赌,两顿饭。

李迅雷:可以,能够接受。贾康所长也是研究非常深,但是就户籍问题我有一点不同的看法。决定房价有两个流:一个是人口流,一个是货币流,户籍人口是一方面我注意到目前中国的流动人口数量在减少,根据国家统计局的数据流动人口在2015年的时候减少的500万,2016年减少200万。

我们的外出农民工,外出农民工的定义是只要离开你的乡镇就算外出了,哪怕这个乡到这个乡,不出这个县也是外出农民工,这个数据只增加了50万人,流动性非常少了,对于这么庞大的农民工体系,50万的人口算什么,让我看到了人口流动性的减弱,这个表明经济趋势往下,城市化进程也在放缓,房价首先体现在人口现象,用人口可以解释很多城市房价的上涨。

去年涨幅最大的两个城市,一个是合肥,一个是厦门,这两个城市人口流动量都是第一、第二位的。大连2016年房地产这么火爆它的房价是下跌,就是人口在减少,包括西安它的房价也没有什么涨,因为它的人口是减少的。这点来看如果人口的流入量减少,房价支持的力度也会减少。

第二看货币,资金流,资金流来讲,像上海、北上广深房价上涨更多是资金的集聚。上海不是上海本地人的上海,而是全国人的上海纽约的房价比上海高,是因为纽约是全球的纽约,而不是美国的纽约。房价2020年左右会进行全面性的下跌,人口流不支持能够维持这么长时间,另外我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。

任何的泡沫破裂都会造成恐慌性下跌,要跌的话一起跌,跌完之后我同意贾康所长的观点,该涨的还是会涨回来,中国经济毕竟还是有它的动力,一阵恐慌之后,北上广深已经成为国际化的大城市,目前这些城市的土地供给还是不足,住宅用地的供给还是严重不足的,房价的差距没有拉开。

未来中国人口集中在四个地方,一个是长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区再加上武汉地区。中国的货币如此巨大,规模如此巨大,相对于房价货币已经在贬值,我们不能够简单如果可能以美元来衡量的房价可能会下跌,人民币衡量的房价未必会下跌。

贾康:你是说人民币兑美元会出现很大幅度的贬值?

李迅雷:未来有可能。

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