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业内人士:楼市调控不能只看一时

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(原标题:业内人士:楼市调控不能只看一时)

各地出台不同的楼市调控措施,应该对其适用范围、对象、效应及可持续性做出认真评估,绝不能为了一时的立竿见影而不择手段,必须考虑政策是否可持续、是否可以成为未来长效机制的组成部分。而且,如果在保有环节征收房产税尚有诸多理论、法律和操作层面的问题需要厘清,那么,在销售环节加大炒房成本不仅是可行的,而且是具有可持续性的,关键还要看地方政府的态度、理念和智慧。

近段时间,北京接二连三出台楼市调控政策,成为新一轮全国楼市调控大潮的缩影。除北京以外,还有20多个城市相继出台限购或限购升级措施,差异化信贷成为这一轮调控的着力点。

相关地方履行主体责任,力图使调控措施尽快收到实效,其出发点和态度值得肯定。但需要提醒的是,各地出台不同的调控措施,应该对其适用范围、对象、效应及可持续性做出认真评估,而不能只看一时效果。调控应遏制投资投机性需求,阻止炒房者和炒房资金流入楼市,在有效防范风险的同时使房价回归价值,而不是通过压制刚需和改善性需求达到降低房价的目的。

事实上,政策发生效应存在一定的滞后期。2012年的“双限”调控措施出台后,当年房价上涨的城市仍在增加,第二年效应开始显现。直至2015年2月,销售面积和销售额同比降幅双双跌至最低点;同年3月,70个大中城市新建商品住宅同比价格均呈降势。所以,有必要对调控政策保持耐心,而不是一味加码、伤及刚需。

截至去年末,全国新建商品住宅施工面积52亿平方米,待售面积4亿平方米,共56亿平方米。按全国城镇人口近8亿人计,人均7平方米。按当年销售13.7亿平方米计,即使不开工新项目,也可以持续销售4年以上。尽管其中存在结构问题、不平衡问题,但只要抑制了投资投机性购房,房价因供求关系变化而有所回落,就是大概率乃至必然事件。

此时需要反思的是,不管是为了自住还是为了炒房,为什么有些人不惜演一出“假离婚”、冒着弄假成真的风险,也要以首套房的贷款政策购买第二套房呢?关键就在于这些人对楼市的预期依然看涨。如果判断调控会带来房价回落,任何人都不会采取如此非常手段来抢购第二套房。

纵观房地产市场的发展历程,特别是2012年“双限”以来的起伏跌宕,可以看出民众的看涨预期不是源自调控措施的无效,而是因为政策的剧烈摇摆反复。如果没有2015年“9·30”之后的一系列取消“双限”、大力加杠杆措施,就不会发生2016年的房价暴涨。所以,各地当下推出的调控措施,绝不能为了一时的立竿见影而不择手段,必须考虑政策是否可持续、是否可以成为未来长效机制的组成部分。特别应充分意识到,如果今后再有相反的政策出台,必将极大动摇民众的信心。

尽管建立确保房地产市场平稳发展的长效机制尚需时日,但是,如果不是从短期考核着眼,而是从经济规律、市场规律把握,以长期改善民生、提高民众实际购房能力并防范楼市泡沫和金融风险为目的,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,牢牢坚持住房的居住属性,并从根本上改变对土地财政的过度依赖,其实并不缺具有可持续性的政策和措施选项。比如,延长二手房的上市交易时间、提高出售非自住第二套房的交易成本,等等。如果在保有环节征收房产税尚有诸多理论、法律和操作层面的问题需要厘清,那么,在销售环节加大炒房成本不仅是可行的,而且是具有可持续性的,关键还要看地方政府的态度、理念和智慧。

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