按揭贷款紧缩 住房信贷不宜“一刀切”

（原标题：按揭贷款紧缩 住房信贷不宜“一刀切”）

“从去年底开始，央行进行了窗口指导，要求住房按揭贷款每月较上个月环比不能增加太多，目前按揭贷款量已经有所下降，增量也不多。另外，加上去年10月份开始实施的买房社保需满5年的政策。总体来看，目前深圳房价和成交量较去年也已经出现下降。”某国有大行深圳分行信贷部人士对《证券日报》记者表示，不过，目前深圳首套房贷款利率仍按9折执行，月底最新数据即将出台，一旦房价和成交量再次抬头，不排除贷款利率将恢复到基准利率。

恒丰银行研究院执行院长董希淼对《证券日报》表示，对于部分房价上涨较快的热点城市，整体上应严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件，并提高贷款首付比例。

91金融CEO许泽玮对《证券日报》记者表示，无论是通过调高首付比例，还是调高贷款利率，都是在进一步提升炒房者的投资成本，尤其是调高买房首付比例后，这使得购房者需要拿出更多的资金来买房，实现了去杠杆化。对于炒房者而言，一方面，提高首付比例，需要有一大笔资金去买房，很难有炒房者有那么大的实力去支付如此多的资金；另一方面，提高首付比例，降低了买房的杠杆，这对投资者而言，就并不能实现以小资金撬动大收益，炒房就不再划算。同时，监管层还对购房者身份设定了很多限制，这无疑让炒房者手里的房产很难脱手，以此实现抑制房价疯涨。

交通银行首席经济学家连平对《证券日报》记者表示，对于买房人来说，关键的因素在于“能否获得贷款或是能不能早获得贷款”，这主要决定于各银行的信贷投放政策，从今年的形势来看，今年各家银行的按揭贷款规模肯定比去年低，年初按揭贷款会呈现偏紧态势。同时，考虑到当前供求关系较紧，偏紧的趋势或一直持续到二季度。

今年以来，央行货币政策边际收紧迹象明显，如春节前推出临时流动性便利(TLF)，上调中期借贷便利(MLF)利率；春节后上调常备借贷便利(SLF)利率，逆回购招标利率同步上扬，同时从今年起将表外理财纳入宏观审慎评估(MPA)考核，这对于房地产市场带来哪些传导效应呢？

董希淼认为，近期，央行通过MPA、窗口指导等措施，引导商业银行信贷增长保持在合理水平。同时，热点城市的住房信贷政策逐步收紧。从价格看，今年以来，央行通过调节货币政策操作工具，适时对货币市场资金成本进行调节。这向市场传递了推动去杠杆和防风险的决心。

许泽玮表示，在此轮房产调控中，可以明显看到监管层决心。房价的涨跌其实和货币政策的松紧有关，货币政策放松，房价就会上涨。将表外理财纳入MPA考核，央行将合意信贷规模的控制升级为对广义信贷规模的控制，目的是为了控制信贷，根据银行实践和市场变化，调整原有控制的工具和手段，进而增强调控的有效性。

“为了抑制泡沫和降杠杆，当前货币政策相对去年已经适度收紧，但是考虑到经济仍存在下行压力，因此，货币政策不宜收紧过快，应保持柔性收紧的态势，需给予一个平缓台阶，慢慢向前推进。否则将对房地产开发商带来冲击，部分实体企业也将难以维持。”连平认为，住房信贷政策不宜搞“一刀切”。

日前银监会副主席王兆星强调，将继续采取差别化信贷政策，对部分房价过热的城市，将采取审慎的房贷政策；对一些有去库存需求的三、四线城市，还是会给予必要的信贷支持。那么，未来差别化信贷政策应如何进一步体现？

对多数三四线城市而言，董希淼认为，房地产市场库存量居高不下，去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。

不过，连平提醒，最近部分三四线城市的房价有进一步上涨的苗头。目前来看，在主要城市群周边或中间的三四线城市房价上涨压力较大，未来将成趋势，因此，可通过对国有大型商业银行出台相应的政策进行指导，以房价水平为依据，对房价过快上涨的城市及时进行信贷收紧政策。