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按揭贷款紧缩 住房信贷不宜“一刀切”

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(原标题:按揭贷款紧缩 住房信贷不宜“一刀切”)

“从去年底开始,央行进行了窗口指导,要求住房按揭贷款每月较上个月环比不能增加太多,目前按揭贷款量已经有所下降,增量也不多。另外,加上去年10月份开始实施的买房社保需满5年的政策。总体来看,目前深圳房价和成交量较去年也已经出现下降。”某国有大行深圳分行信贷部人士对《证券日报》记者表示,不过,目前深圳首套房贷款利率仍按9折执行,月底最新数据即将出台,一旦房价和成交量再次抬头,不排除贷款利率将恢复到基准利率。

恒丰银行研究院执行院长董希淼对《证券日报》表示,对于部分房价上涨较快的热点城市,整体上应严格控制贷款总量,主动上调贷款利率,适当收紧贷款条件,并提高贷款首付比例。

91金融CEO许泽玮对《证券日报》记者表示,无论是通过调高首付比例,还是调高贷款利率,都是在进一步提升炒房者的投资成本,尤其是调高买房首付比例后,这使得购房者需要拿出更多的资金来买房,实现了去杠杆化。对于炒房者而言,一方面,提高首付比例,需要有一大笔资金去买房,很难有炒房者有那么大的实力去支付如此多的资金;另一方面,提高首付比例,降低了买房的杠杆,这对投资者而言,就并不能实现以小资金撬动大收益,炒房就不再划算。同时,监管层还对购房者身份设定了很多限制,这无疑让炒房者手里的房产很难脱手,以此实现抑制房价疯涨。

交通银行首席经济学家连平对《证券日报》记者表示,对于买房人来说,关键的因素在于“能否获得贷款或是能不能早获得贷款”,这主要决定于各银行的信贷投放政策,从今年的形势来看,今年各家银行的按揭贷款规模肯定比去年低,年初按揭贷款会呈现偏紧态势。同时,考虑到当前供求关系较紧,偏紧的趋势或一直持续到二季度。

今年以来,央行货币政策边际收紧迹象明显,如春节前推出临时流动性便利(TLF),上调中期借贷便利(MLF)利率;春节后上调常备借贷便利(SLF)利率,逆回购招标利率同步上扬,同时从今年起将表外理财纳入宏观审慎评估(MPA)考核,这对于房地产市场带来哪些传导效应呢?

董希淼认为,近期,央行通过MPA、窗口指导等措施,引导商业银行信贷增长保持在合理水平。同时,热点城市的住房信贷政策逐步收紧。从价格看,今年以来,央行通过调节货币政策操作工具,适时对货币市场资金成本进行调节。这向市场传递了推动去杠杆和防风险的决心。

许泽玮表示,在此轮房产调控中,可以明显看到监管层决心。房价的涨跌其实和货币政策的松紧有关,货币政策放松,房价就会上涨。将表外理财纳入MPA考核,央行将合意信贷规模的控制升级为对广义信贷规模的控制,目的是为了控制信贷,根据银行实践和市场变化,调整原有控制的工具和手段,进而增强调控的有效性。

“为了抑制泡沫和降杠杆,当前货币政策相对去年已经适度收紧,但是考虑到经济仍存在下行压力,因此,货币政策不宜收紧过快,应保持柔性收紧的态势,需给予一个平缓台阶,慢慢向前推进。否则将对房地产开发商带来冲击,部分实体企业也将难以维持。”连平认为,住房信贷政策不宜搞“一刀切”。

日前银监会副主席王兆星强调,将继续采取差别化信贷政策,对部分房价过热的城市,将采取审慎的房贷政策;对一些有去库存需求的三、四线城市,还是会给予必要的信贷支持。那么,未来差别化信贷政策应如何进一步体现?

对多数三四线城市而言,董希淼认为,房地产市场库存量居高不下,去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下,合理发挥住房信贷的杠杆作用,从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。

不过,连平提醒,最近部分三四线城市的房价有进一步上涨的苗头。目前来看,在主要城市群周边或中间的三四线城市房价上涨压力较大,未来将成趋势,因此,可通过对国有大型商业银行出台相应的政策进行指导,以房价水平为依据,对房价过快上涨的城市及时进行信贷收紧政策。

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