<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

李宇嘉:从土地供给到房屋供给的瓶颈亟待疏通

0
分享至

(原标题:从土地供给到房屋供给的瓶颈亟待疏通)

近日,住建部和国土部联合发文,要求加强住房和用地供应管理。具体措施上,一方面要求,各地要编制并向全社会披露近3年及中期(5年)供地计划;另一方面,以商品住房在售库存消化周期作为是否增加供地的量化指标,消化周期在6个月-12个月的要增加供地,6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏;此外,住建部和国土部要督导供地计划编制和实施;最后,房价上涨压力大的城市,建立项目行政审批快速通道,对拖延上市和捂盘惜售的要严处。

这是2月份以来,新一轮楼市调控升级后,第一次出台的针对全国楼市调控的统领性文件,也是新一轮调控从“需求端”开始转向“供给端”的标志。近期,40多个城市高效率地启动调控,整体力度可谓“史上最严”,调控不仅覆盖一线、二线、三线、四线城市,且起用了“限售”(获产权证起一定年限后才能出售)、“限签”(特殊类房屋或涨幅过高不予网签)、单身限购等此前从未有过的工具。而且,调控做到了精细化,某一类房屋需求过旺、价格上涨过快,政策随时跟进、冒头即打。

问题是,本轮调控距上一轮调控(2016年10月)仅过了6个月。是库存确实大幅度下降了,还是分布不均,或是项目进度缓慢?抑或是供地效率不高?开发商“捂地、捂盘”?首先,需要分析一下库存的变化。在售库存确实下降得很厉害,根据易居研究院的监测,2014年9月,35个城市在售库存达到近5年新高,消化周期为17.5个月,而今年3月已降至9个月左右。笔者认为,在售库存下降的影响并不大,因为在预售制度下,可以加快在建未售部分进入销售的节奏,甚至调整预售门槛。

目前,根据广发证券的监测,全国已开工未预售的库存面积为31.6亿平方米,库存消化周期近30个月,属于高库存阶段。供求关系最紧张的京沪深,假设施工面积的20%经批准预售销售出去,剩余施工面积就是累积的已开工未售部分,目前这部分达到京沪深年度商品住房销售面积的3倍-5倍。2012年以来,尽管土地购置、新开工面积整体负增长,特别是新开工在2014年-2015年连续2年负增长(这在过去从未发生),但施工面积却一直呈现正增长,销售面积增长更快,意味着开发商手上的土地储备在消耗。开发商储备土地约为其年度销售的3倍-6倍。

因此,即便源头上的土地供给不足,伤及开工和供应,但可以通过加快预售审批,平衡短期供求,甚至调整预售门槛。另外,已批未建库存也是潜在供应。据中金公司监测,按照目前住宅销售规模,一线、二线城市和三线、四线城市已批未建土地消化周期分别为16个月和51个月。2003年-2013年(除2009年),全国年均土地购置在3.6亿平方米-4.5亿平方米之间,平均为3.84亿平方米。2014年-2016年,土地购置面积分别为3.34亿平方米、2.28亿平方米和2.20亿平方米。因此,土地供应下降是近三年的事情。这也佐证了,不仅已开工未售面积很大,开发商手上也有大量未开工土地储备。

此外,土地购置仅仅是供地的一个口径,政府以土地换配套、土地作价出资或入股、旧城改造、企业利用自有土地建设等等,虽然很多未纳入土地购置,但也是供地的范畴。直接增加土地,从编制计划到储备土地,再到土地平整和出让,再到开发和配套,周期很长。而且,越是热点的城市,开发强度和生态限制越大,新地供应弹性越低。存量腾地,则面临调整区域规划,土地转功能(如“商改住”、“工改住”),增加公共配套等障碍,教育和医疗配套还要单独落地。

这就是为何,近年来一线城市供地计划完成率不足50%,各大城市土地“批而未供”屡见不鲜。2014年,国土部督察发现,2009年-2013年,华北五省(区、市)批而未供土地13.97万公顷,闲置土地2109宗,涉及土地面积1.14万公顷,5年平均批而未供率达35.58%,其中北京批而未供土地2万公顷,批而未供率高达74.5%。由此,相比新增供地,加快在建进入预售的节奏,加快已批未建土地开工和施工的进程,对于中短期内增加有效供应、缓解供求紧张预期的效果更显著。

总之,笔者认为,中短期内,疏通从土地供给到房屋供给的瓶颈,乃缓解供求紧张预期的关键。开发商和企业“捂地捂盘”、“坐地升值”已成常态。这是当前用地投放后,亟待解决的“最后一公里”问题。近年来,闲置土地收回效果不佳、捂盘惜售一直未得到治理,恶化了供应效率低下的局面。当然,很多闲置是政府储备和公共配套造成的。

另外,近期“类住宅”火爆说明,土地供应的结构要调整,效率要改善:一方面,大城市第三产业对经济增加值的贡献早已超过了60%,低效闲置的工商业用地投放要减少,住宅类用地投放要增加;另一方面,“类住宅”尽管也是供应,但其没有公共配套,与工商业规划混沌,住房供应效率很低,浪费土地资源。总之,相比新增土地为潜在住房供应的池子中“蓄水”,将池子中既有的水释放出去,更有必要,效率也更高,特别是大城市新增供地弹性很小的情况下。当然,由于2014年-2016年土地购置下降,为了防止潜在住房供应池子中的水“干涸”,缓解中长期内供求紧张预期,热点城市也需要增加新地供应,但要加强督导,让供地计划变成刚性指标。

相关推荐
热点推荐
豪取本站20连胜!阿尔卡拉斯上一次在温网输球还是2022年输给辛纳

豪取本站20连胜!阿尔卡拉斯上一次在温网输球还是2022年输给辛纳

直播吧
2025-07-11 23:44:09
山东多地交警队改名字了,为啥要去掉警察俩字?意义何在?

山东多地交警队改名字了,为啥要去掉警察俩字?意义何在?

李博世财经
2025-07-11 14:36:13
悲壮!立志打造亚洲最大包装印刷厂、产值100亿的创始人宣布破产

悲壮!立志打造亚洲最大包装印刷厂、产值100亿的创始人宣布破产

明月杂谈
2025-07-11 15:36:40
幼儿园附近有铅厂!疑后厨家属发声爆料,当地村民恐知内情

幼儿园附近有铅厂!疑后厨家属发声爆料,当地村民恐知内情

180视角
2025-07-09 13:25:40
河北青年放弃铁饭碗,花13年学会一项手艺,全世界没有第二个人会

河北青年放弃铁饭碗,花13年学会一项手艺,全世界没有第二个人会

淼犇小牛
2025-07-02 16:37:32
贝克汉姆小女庆14岁生日!大布和富婆妻回家送祝福,妹妹比爸有面

贝克汉姆小女庆14岁生日!大布和富婆妻回家送祝福,妹妹比爸有面

心静物娱
2025-07-11 13:18:16
太惨了!6月份销量不到10台的轿车,竟有11款之多,包括宝马大众

太惨了!6月份销量不到10台的轿车,竟有11款之多,包括宝马大众

四象八卦
2025-07-12 00:29:41
2025年养老金上调2%,调整公式,工龄30年养老金3000元,涨多少?

2025年养老金上调2%,调整公式,工龄30年养老金3000元,涨多少?

深析古今
2025-07-10 16:17:39
依据《波茨坦公告》,哪些岛屿明确属于中国?看完后美日太过分了

依据《波茨坦公告》,哪些岛屿明确属于中国?看完后美日太过分了

文史道
2025-07-11 12:31:30
心酸,女讲师晋升副教授失败,患上抑郁症... 每次都败给年轻博士

心酸,女讲师晋升副教授失败,患上抑郁症... 每次都败给年轻博士

超级数学建模
2025-07-11 22:34:40
从中国出发的巨轮红海沉没,24小时两次爆炸,打法比伊朗凶狠多了

从中国出发的巨轮红海沉没,24小时两次爆炸,打法比伊朗凶狠多了

涵豆说娱
2025-07-09 18:31:05
宿敌!张本智和:我和林昀儒从小打到大 排名比他高也要立足去拼他

宿敌!张本智和:我和林昀儒从小打到大 排名比他高也要立足去拼他

818体育
2025-07-11 22:58:06
阿斯:恩里克的“掌控得越来越少”,让巴黎取得了现在的成就

阿斯:恩里克的“掌控得越来越少”,让巴黎取得了现在的成就

懂球帝
2025-07-11 16:01:28
混血女星遭异性下药迷昏,不雅照外流男艺人群

混血女星遭异性下药迷昏,不雅照外流男艺人群

葫芦哥爱吐槽
2025-07-03 17:22:28
22届选秀小年成大年?前三顺位合计签6.6亿续约,前九顺位无水货

22届选秀小年成大年?前三顺位合计签6.6亿续约,前九顺位无水货

你的篮球频道
2025-07-11 09:07:09
08年大妈北京旅游,被怂恿花2000块买下玉镯,9年后才知真实价值

08年大妈北京旅游,被怂恿花2000块买下玉镯,9年后才知真实价值

白云故事
2025-07-09 08:05:14
杨少华儿媳忆:40度高温剪彩最后露面,汗湿唐装,杨议在忙

杨少华儿媳忆:40度高温剪彩最后露面,汗湿唐装,杨议在忙

阿废冷眼观察所
2025-07-11 00:50:35
《白鹿原》:真正把人困在底层的,不是出身不好,不是环境恶劣,更不是能力不足,而是始终意识不到这 3 点

《白鹿原》:真正把人困在底层的,不是出身不好,不是环境恶劣,更不是能力不足,而是始终意识不到这 3 点

互联网思维
2025-07-10 23:12:18
太惊艳!600公里/小时高速列车,首次亮相!上海→北京只需2.5小时,或用于大城市点对点交通

太惊艳!600公里/小时高速列车,首次亮相!上海→北京只需2.5小时,或用于大城市点对点交通

上观新闻
2025-07-11 11:38:47
快递员因热射病去世家属发声:晕倒几个小时才被发现

快递员因热射病去世家属发声:晕倒几个小时才被发现

观威海
2025-07-11 11:05:24
2025-07-12 07:11:00

海南房产

一线城市仅上海新房价格上涨

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

王毅会见鲁比奥后 鲁比奥就"中美领导人会面"表态

头条要闻

王毅会见鲁比奥后 鲁比奥就"中美领导人会面"表态

财经要闻

管涛:百年美元信用将崩塌?

体育要闻

从无畏金兰到薪火相传,中国女篮新的花期来了

娱乐要闻

新闻联播镜头下的宋佳面相变了

科技要闻

稚晖君神操作 宇树痛失"人形机器人第一股"

汽车要闻

最便宜满血版华为智驾和鸿蒙座舱 岚图FREE+闭眼冲

态度原创

教育
艺术
健康
本地
公开课

教育要闻

90%的保研失败都源于大一的无知,等到大三猛醒,差不多没机会了

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

本地新闻

换个城市过夏天 | 枫叶之都的22℃清凉秘境

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版