保利地产价值重估：城市群战略与地产并购受益者

（原标题：保利地产价值重估：城市群战略与地产并购受益者）

据透露，央企地产整合可能是2017年资本市场的风口，甚至其他的央企地产资产也会纳入保利地产的整合范围，保利地产规模扩张将大大加快。

4月18日，龙头房企保利地产交出了一份靓丽的财报。

年报显示，保利地产2016年首次实现销售规模破2100亿，净利润124.22亿；净资产收益率（ROE）为15.45%，依然保持在行业较高水平；净负债比率则由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%。

在波动的市场中保利严守安全、可持续的财务准则。公司有息负债总额自2014年以来逐年下降，直接融资比例稳步提升。截至2016年末，直接融资比重上升至27%。全年有息负债综合成本4.69%，为同行中较低水平。

此外，截至2016年末，保利地产持有现金高达470亿元。

2016年由于结转因素，保利地产的净利仅小幅增长。但21世纪经济报道调查发现，保利地产正在酝酿巨大能量，且将在2017年爆发。受益于长期的城市群战略布局、多元业务转型以及央企地产整合、资产注入预期，保利地产的价值可能存在低估。

接近保利地产的人士透露，2017年保利将在城市群开发、地产并购重组、资产证券化等方面有所动作。保利地产或将成为央企地产最大的整合者之一。

群益证券预计，2017年保利的结转高毛利项目占比将提高，业绩会有较大幅度提升，预估净利润为154.5亿，同比增长24.4%。

进入2017年一季度，保利地产规模增速强劲。前三个月已实现销售额574.1亿，同比增长27.2%；销售面积418.3万平方米，同比增长21.8%。

地产主业的增长潜力

作为保利集团下的唯一地产平台，保利地产是央企地产商中市场化程度最高的公司之一，也是长期的地产龙头。

根据年报披露，2016年保利地产实现销售2100亿元，同比增长36%；全年实现营收1547.5亿元，同比增长25.4%。

与此同时，公司净利润由168.3亿上升至170.7亿，同比增幅仅为1.4%。归属上市公司股东净利润124.2亿元，同比增长也仅为0.6%。

群益证券分析师姜以宁指出，保利的净利润增速低于营收增速，主要由于结算的低利润率项目占比有所提高，带动综合毛利率整体下降；全年结算的合作项目比重大幅提高，少数股东权益占比升至30%左右，直接影响净利润增速；此外，2016年高利润率的专案竣工规模不达预期。

不过，保利地产的财务指标进一步优化。2016年末，保利地产手持现金达470亿，经营活动净现金流341亿元，回笼率97%；期末净负债率55.2%，为2010年以来新低，剔除预收款后的资产负债率为41.5%，较期初下滑1.6个百分点。

平安证券认为，470亿的手持现金为其一年内到期负债总和（132.3亿）的355.1%，短期偿债压力小。

上述指标显示，保利地产一直在蓄势待发。2017年，公司提出以经济效益为中心，做大做强地产主业，这成为今年最重要的经营目标之一。

公司快速增长的土储奠定了发展基础。数据显示，2016年，保利地产新增建面2404万平方米，总成本约1214亿元，同比分别增长84.8%和79.6%。其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。

2017年，公司依然积极拿地。兴业证券研报显示，公司第一季度拿地金额占销售金额的比重为44%。今年新增的地块主要分布在珠海、肇庆、合肥、梅州等位于核心城市群的区域。

对此，保利地产表示，公司不强调一二线与三四线城市的差异，更注重围绕核心都市圈的城市群发展战略，公司坚持以北京、上海、广州等国家中心城市为核心，完善珠三角、长三角、环渤海的城市群战略布点；努力做大中部经济圈、西南、海陕西岸经济区等国家经济发展重点区域的规模；在城市的选择上，坚持以市场容量大、需求较为旺盛一二线城市为主，以有人口、产业、政策支撑的区域为主。

保利地产并不满足于地产开发业务。其表示，公司将基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局，逐步构建多元的利润增长模式。

价值重估的逻辑

过去两年，保利地产的表现相对低调。尤其在资本市场，龙头房企如万科、碧桂园、恒大股价都明显上涨。

据21世纪经济报道记者统计，以2015年4月1日的股价为基准，截至今年4月18日，万科、恒大股价增长率分别达64.5%、114%，而保利的股价相对稳定。

目前，保利1138亿元的总市值不仅低于万科、中海，甚至落后于销售和净利远低于自身的招商蛇口。

万科、招商、恒大在过去两年“故事”满满。股权之争、资产重组促成了这三家公司股价和市值的大幅上涨；而中国海外则借力并购，提升规模化。

2017年的保利地产也将动作频频。首先，公司具有强烈的资产注入和并购整合预期。保利地产承担了母公司保利集团与中航地产整合的全部工作。截至报告期末，保利地产已完成中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购，增加待开发资源140万平方米。

目前，公司已利用中航原资源优势，在天津、珠海、三亚获取3个项目，新增待开发资源150万平方米。后续公司将继续推进中航工业其他地产业务板块的整合工作。

前述人士透露，央企地产整合可能是2017年资本市场的风口，甚至其他的央企地产资产也会纳入保利地产的整合范围，保利地产规模扩张将大大加快。

与此同时，并购整合为保利带来大量的优质土地储备，也将触发价值重估机制。资料显示，保利地产土地储备多位于一线和核心二线城市，比如保利地产在广州拥有近万亩的旧改储备。“保利地产可以说是目前城市群战略最为深入的公司之一”，前述人士表示。

此外，保利地产通过并购破冰规模化，两翼布局也进一步完善，新业务的盈利充满想象空间。去年，保利物业公司完成股份制改造，启动新三板挂牌程序，年内完成市场化外拓约1500万平方米；商业运营实现在多个外部酒店、购物中心项目上的市场化管理输出。

保利尤其注重产融结合。在房地产金融板块，信保房地产基金管理规模持续增长，年末已近600亿元；小额贷款业务规模达4.93亿元；并参与粤高速A定增，滴滴出行、粤港证券等战略投资。

多家券商指出，目前保利地产估值在主流地产股中较低。数据显示，恒大、招商蛇口、碧桂园、万科的市盈率分别为20.8倍、16.3倍、12.71倍、10.75倍，而保利地产的市盈率为9.16倍。

兴业证券分析师阎常铭认为，目前保利地产每股RNAV16.6元，折价幅度大，具有非常好的投资价值和安全边际。

2016年，保利地产拟现金分红37.35亿元，占当年归母净利润的30.7%。公司是为数不多的连续分红地产企业，上市至今连续分红10年，其中，2010年至今累计分红161亿元，占净利润的24%，分红规模和分红占比均排名行业前二。