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上海严抓商办地出让条件 投资意愿降低显价格风险

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本报记者 唐韶葵 上海报道

4月21日,上海政府门户网站发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(简称“《规定》”),对商办土地出让明确若干新规,该规定的有效期为2017年4月10日至2022年3月31日。

其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公;商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店;出让人规定商业、办公物业的持有比例和持有年限;办公、商业可售部分以层为单元进行销售;商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让或进行抵押等。

同策咨询研究部总监张宏伟分析道,这对于进入上海的房企要求会越来越高,将来具备持有能力的房企在商办市场才有生存空间,纯靠销售的生存空间只会越来越少。而随着整治、商业物业持有与分割条件的界定,销售难度会增加,从而进一步增加商办物业库存;但由于上海商办物业库存此前就供大于求,调控后销售不会转好,“情况只会变得更糟,相关房企对此也没有太大反应了”。

此外他指出,目前至少有10个城市在做商改住市场整治,这可能会催生一些创新性的金融工具和产品、手段,如REITs、CMBS等,用于支持房企后续的自持运营操作。

成交量价保持低迷

正如《规定》中提到,“受让人因自身原因未按时开发建设,造成土地闲置;擅自改变土地用途和建设条件,违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的,出让人有权解除合同,收回土地使用权”,这份文件可谓从源头断绝了类住宅产品的出现。

延续2016年底的整顿效果,《规定》出台对现有的存量商办物业产生影响较大。这包括酒店式公寓等类住宅产品,和已分割成小单元产权售出的商业、办公产品。

业内人士指出,上海对类住宅的整顿,出于两大主要原因:常住人口的增加,不利于上海2500万人口控制目标的实现;以及类住宅产品的价格快速上涨,将直接推高商业和办公物业的价格,提高社会经营成本,不利于产业和经济的发展。

据统计,2016年底上海开始整顿类住宅产品以来,140多个带有酒店式公寓产品的项目销售被叫停,超95万平方米存量待处置。

类住宅的成交量价表现在政策影响下也有明显效果。来自同策咨询研究部数据显示,2017年2月,从酒店式公寓市场表现保持低迷,连续两个月0供应;3月成交2.80万平方米,环比、同比分别下滑20%、56%,创2015年3月以来最低值,成交均价也环比下滑24%至23293元/平方米,同比则上扬11%。

考验自持运营能力

《规定》的出台,意味着房企拿商办类用地,打“擦边球”建酒店式公寓的做法已经被明令禁止。换言之,办公、商业不允许被分割成小空间产权,要卖就整层卖,产权统一,持有运营。

张宏伟指出,这一做法对上海拿商办用地的开发商将产生新一轮“洗牌”。禁止建公寓和分割产权都在很大程度上提高了开发商的运营成本,减缓了资金回笼速度。未来,上海商办市场的门槛将提高,不具备运营能力的开发商将被挤出,具有强大商业运营能力的企业会迎来利好。而投资门槛提升,小单元产权也将迎利好。

另一方面,商办用地的出让新规只允许开发商业和办公类产品,将增加市场上此类产品的供应,也会在一定程度上降低商业和办公产品的平均价格,有利社会商务成本的降低,从而利好经济发展。

房东东创始人全雳认为,上海商办用地新政出台表明了调控政策趋向严厉,进一步抑制炒房;下半年整个市场的风向会转变,从此前的资产荒转向资金荒,建议下半年大量持有货币、现金为王;商办土地一旦缺少改成住宅的用途,会降低企业购买意愿,进而降低投资欲望;此前房企卖出的所谓商改住物业,将导致不少投资客被套牢。综合分析,商办性质物业的价格风险将会凸显。

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