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土地供给端调控逐步显效 投资重点转向三四线城市

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(原标题:土地市场供给端调控逐步显效 投资重点转向三四线城市)

目前,在供地计划大增指导下,前4月住宅用地推出量有明显增加。业内人士认为,未来房企拿地门槛将进一步提高,北上广三大城市的房地产新政料成土地出让新样板,有可能向其他城市扩围。随着核心城市区域调控持续升级,政府应该有意愿将三四线城市库存去化到底,进而引导居民资产配置向三四线城市倾斜。

 部分城市土地供应增加

多方研究数据显示,今年以来,一线城市土地供应量较2016年有显著增加。中原地产研究中心数据显示,截至目前,今年50个重点城市卖地收入合计为7645.3亿元,与2016年同期不到5000亿的水平相比,上涨53.3%。在供地计划大增背景下,总体来看,前4月住宅用地推出量有明显增加。根据中国指数研究院报告显示,今年1至3月,全国住宅用地推出1.8亿平方米,同比增长5.7%,结束了2014年以来连续11个季度的同比下降趋势。

中原地产研究中心统计数据也显示,今年第一季度,北上广深四个城市合计供应住宅类土地的规划建筑面积达520万平方米,相比2016年同期上涨103%。

同时,与土地供应增加相对应的是,土地供给与库存去化周期挂钩机制的建立。4月初,国土资源部和住建部联合发布通知,通知要求对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。这意味着房地产调控将从供给端作为突破口,建立长效机制。此后,北京、上海、杭州三个城市,先后出台土地出让新政策,对土地出让中开发商自持的部分、商办用地等细则,做出更加详尽而严格的规定。

方正证券认为,该政策是在供给端建立长效机制的重要措施,这一机制有望快速铺开,稳定市场预期。新政策下,房企拿地门槛将进一步提高。如果三四线土地热度不减,不排除前述三城市的新政策可能会成为土地出让的新样板,向其他城市扩围。

投资重点转向三四线城市

“在政策持续调控态势下,一二线城市房价虽然得到抑制,但房价仍处于高位。一季度地价上扬,与开发商预期热点三四线城市房价可能会上扬有关。去年以来需求出现了新变化,刚需持续向环一二线城市的外围城市外溢。”业内人士认为,随着市场的变化,开发商认为这些环一二线城市房价未来空间较大,因而投资的新热点开始逐渐转向这些城市。

“部分开发商决定响应政策、遵循定价要求,在增强资产流动性的同时收获可观利润。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施,只待"风头"一过再以更高价格出售。”业内人士认为,在此背景下住宅价格如果再次加速上涨,很可能会催生新一轮的调控政策加码。

业内人士认为,地产行业的融资供应将保持稳定,房企投资重点将转向三四线城市。而监管层可能会加大在三四线城市的调控措施,同时为一二线城市的房价降温,开发商接下来面对的压力可能会比外界想象的要大。

兴业证券分析师阎常铭认为,随着核心城市区域调控持续升级,政府应该有意愿将三四线城市库存去化进行到底,进而引导居民资产配置向三四线城市倾斜。

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