网易首页 > 网易海南房产 > 正文

廉价资金时代结束 部分房企发债困难 资金链收紧

0
分享至

(原标题:廉价资金时代结束 部分房企发债困难 资金链持续收紧)

作为过去两年房企最大、最廉价的资金来源,发债已基本失去其功能。在新的市场形势下,房企不得不寻找其他融资渠道,加快销售回笼资金也成为必要的措施。

在去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下,房地产行业的融资难度也随之大增。

过去两年房企低成本发债融资的盛宴,也已宣告结束。中原地产数据显示,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿,同比减少83.8%。

据不完全统计,今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债,涉及金额超过百亿。

这意味着,作为过去两年房企最大、最廉价的资金来源,发债已基本失去其功能。在新的市场形势下,房企不得不寻找其他融资渠道,加快销售回笼资金也成为必要的措施。

房企资金收紧

过去三年,绝大多数房企都享受到了发债融资的红利。2014-2015年,房企中期票据、公司债先后被放行,发债成为房企最主要的融资渠道之一。

去年,包括私募债、公司债、中期票据在内的房企融资额刷新历史记录,首次突破1万亿,达到11376.7亿元。

然而,自去年年底出台房地产公司债审核新政后,房企发债门槛大幅提高,发行规模锐减。

去年7-9月,房企每月的债券发行规模均在千亿以上。而到年底,12月的债券融资额仅有126.7亿元,缩水逾九成。今年首季,债券融资持续低迷,于2017年1月达到一年来的最低点,仅80.07亿元。

信贷收紧和市场整顿的双重利空,是导致房企出现发债困难的主要原因。

今年以来,受美联储加息、缩表及特朗普政府减税方案影响,美元逐步走强;中国央行在美联储加息次日上调货币市场利率,使得资金价格不断抬升。

今年3月,央行进行MPA(宏观审慎评估体系)首次正式考核,表外理财面临收缩;近期中央及“一行三会”对防控金融风险的一系列表态,使金融去杠杆进程提速,市场进入整顿期。受此影响,4月以来已有千亿债券取消发行。

宏观政策和债券市场的变化波及到房地产行业。记者从中国货币网、上海清算所等信息披露网站看到,今年前四月,包括万科、富力、金地在内的多家房企发债均取消。并且,4月底以来房企取消发债更加密集,除富力地产4月27日发行的10亿元中期票据于5月2日成功上市交易外,近两周未见其他房企债券发行。

在融资总量减少的同时,房企获取资金的成本也在上行。数据显示,去年9月前,房企发行的债券利率多在4%左右。而12月以来,这一数字上浮到4.2%-5.5%之间。最新的富力这笔中期票据的票面利率更达到了5.25%。

中原地产首席分析师张大伟认为,从资金成本看,债券是房企利率最低的资金来源,近两个月发债难度加大,将明显提高房企资金价格。此外,对前期拿地较多的房企而言,杠杆已经过高,后续开发资金成本增加,将影响销售预期。

此外,银行贷款也一直是房企的主要资金来源。不过,自去年10月起,监管层加强对贷款投向的管控,严禁信贷违规介入拿地,使房企对银行贷款的依赖程度下滑。数据显示,去年开发贷增量同比下降24%。

央行数据也反映了这样的变化。一季度末,房地产开发贷款余额同比下降21.5%,为1.41万亿元,降幅比上年末扩大16.6个百分点。

发债和银行开发贷接连收缩,房企的资金链问题又开始显现。招商证券研报指出,房地产开发商资金链指数自2016年四季度以来持续收紧,截至今年3月份,资金链指数降至128%,为2015年下半年以来首次跌破130%。

中原地产指出,从短期看,由于去年替换了部分高成本资金,大型房企资金链依然宽裕。然而长期来看,在资金面收紧的压力下,房企将面临融资困难。

融资渠道寻求突围

对房企而言,债券融资和银行贷款渠道遇阻后,寻找包括海外融资、信托融资、私募股权基金在内的其他资金来源势在必行。

海外融资有重新抬头的趋势。据彭博社统计,截至2017年3月初,内地房企年内共发行海外债券13只,累计金额达46.4亿美元,比2015年同期多出一倍。包括龙湖、恒大、融创中国在内的多家大型房企,均在今年首季进行了海外融资。

不过,海外融资使得外币借款占比过高,可能带来汇兑损失。恒大去年年报显示,受人民币贬值影响,其去年产生的汇兑损失高达49亿元人民币。

目前,海外融资的利率维持在高位,这使得海外融资在融资渠道中所占比例不大。海通证券指出,当前美元进入加息周期,导致美债利率上行,国内企业要以更高的息票利率在海外融资。

“后续海外融资或被用来救急,比如说国内大规模拿高价地以后,需要通过海外融资来弥补短期资金不足的风险,但后续的偿债压力是一个较大的负担”,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

除此之外,信托和私募虽然成本高于开发贷,但投向界定更为宽泛,主体资质要求也较低,因而也重新受到市场的关注。

目前,信托计划由银监会监管,投向无明确限制。因此兴业研究预测,在其他通道受限背景下,房企通过信托融资的需求将会提升。

此外,包括REITs(房地产投资信托基金)在内的资产证券化产品也被视为缓解资金压力的途径。

“最适合做REITs的地产类型集中在商业地产、物流地产等方向,从美国REITs的发展来看,可以让资本的来源变得充裕”,在4月底的一次公开活动中,仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。

不过,房地产与金融资深评论人黄立冲则认为,目前中国房地产企业现金流较差、租金回报率低,在当前经济环境下,房地产资产证券化发行将更为艰难。

严跃进认为,银行贷款和私募会成为两类主流的模式。其次则是信托;海外融资和资产证券化,近几年内预计还是小众的。

对于房企而言,来自购房者的首付及按揭贷款是最迫切获取的资金来源。因此,加快销售、回笼资金也成为必要的措施,不排除接下来有些区域和项目会降价回笼资金。“未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金”,张大伟表示。

咨询热线:4001-666-163转3

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
姚威缺席庭审,熊磊提前离场,准备打感情牌的杜新枝独坐被告席

姚威缺席庭审,熊磊提前离场,准备打感情牌的杜新枝独坐被告席

巴渝风景线
2021-09-18 22:17:38
河北一科技公司法人留遗书自杀,指衡水移动拖欠项目款两百多万,其哥哥:没想到他那么傻

河北一科技公司法人留遗书自杀,指衡水移动拖欠项目款两百多万,其哥哥:没想到他那么傻

九派新闻
2021-09-18 13:32:27
少妇去医院取避孕环,结果医生偷偷报警,医生:真禽兽不如!

少妇去医院取避孕环,结果医生偷偷报警,医生:真禽兽不如!

韩玥故事集
2021-09-18 11:23:56
中国三名航天员返回地球七个小时依然无法下地行走,为啥会这样?

中国三名航天员返回地球七个小时依然无法下地行走,为啥会这样?

要闻每日关注
2021-09-18 08:58:04
恒大高管们的酒店特殊需求被曝光

恒大高管们的酒店特殊需求被曝光

要闻每日关注
2021-09-18 17:26:08
触目惊心!痞幼翻车背后的网红主播灰色产业链!

触目惊心!痞幼翻车背后的网红主播灰色产业链!

电商报
2021-09-17 11:48:32
男友被戒色群洗脑,妹子为了报复,向群里发自拍,戒色群全军覆没

男友被戒色群洗脑,妹子为了报复,向群里发自拍,戒色群全军覆没

不经沧桑何谈男人
2021-09-18 00:04:49
现在大家知道恒大为何突然宣布造车了吧

现在大家知道恒大为何突然宣布造车了吧

资讯沸点
2021-09-18 12:32:52
车管所提醒:9月20日起!交警对这些私家车见一辆拦一辆,毫不留情

车管所提醒:9月20日起!交警对这些私家车见一辆拦一辆,毫不留情

资讯沸点
2021-09-18 21:14:56
女网红深度勾引出租车司机,直播床上翻滚、亲吻,引起百万人围观

女网红深度勾引出租车司机,直播床上翻滚、亲吻,引起百万人围观

寻光者说
2021-09-18 15:46:32
阿富汗在法留学生家人受塔利班死亡威胁 让其回国受死 否则处决全家

阿富汗在法留学生家人受塔利班死亡威胁 让其回国受死 否则处决全家

九派新闻
2021-09-18 11:24:41
热搜第一!一女子的检查报告吓坏网友

热搜第一!一女子的检查报告吓坏网友

环球网资讯
2021-09-12 15:36:00
针锋相对!美国卖核潜艇给澳大利亚,中国一把将伊朗拉入上合组织

针锋相对!美国卖核潜艇给澳大利亚,中国一把将伊朗拉入上合组织

利刃号
2021-09-18 16:25:16
劲爆!“美心”月饼厂老板被抓!

劲爆!“美心”月饼厂老板被抓!

资讯沸点
2021-09-18 21:11:33
黑龙江哈尔滨强奸幼女罪犯被执行死刑!

黑龙江哈尔滨强奸幼女罪犯被执行死刑!

环球网资讯
2021-09-18 14:58:15
召回驻美和驻澳大使,被冒犯的法国怒不可遏,还在升级

召回驻美和驻澳大使,被冒犯的法国怒不可遏,还在升级

新民晚报
2021-09-18 20:33:45
鲨鱼被450斤重石斑鱼一口吞掉 渔民被惊到目瞪口呆

鲨鱼被450斤重石斑鱼一口吞掉 渔民被惊到目瞪口呆

环球网资讯
2021-09-18 09:25:39
瑞典:一个在发达的路上越走越奇葩的国家

瑞典:一个在发达的路上越走越奇葩的国家

锵锵文史局
2021-09-18 18:08:18
求问:三位航天员一个月工资有多少?出差补助一天有多少钱?

求问:三位航天员一个月工资有多少?出差补助一天有多少钱?

阿宇旅行冀
2021-09-18 18:53:43
79比0!男篮全运最悬殊比分 福建队尴尬不?替补被直接封零了

79比0!男篮全运最悬殊比分 福建队尴尬不?替补被直接封零了

篮球快餐车
2021-09-18 20:02:07
2021-09-19 01:30:44

海南房产

海口限购升级:人才买房、离婚买房通道被封堵!

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

哈尔滨强奸4岁女童罪犯被执行死刑 女童父亲:满意判决

头条要闻

哈尔滨强奸4岁女童罪犯被执行死刑 女童父亲:满意判决

财经要闻

体育要闻

英超-马内萨拉赫建功 利物浦3-0

娱乐要闻

景甜在酒店地上垫毛巾引起热议

科技要闻

第一步!微信能打开淘宝抖音外链,却不方便

汽车要闻

开始量产准备 蔚来ET7全工艺生产线试制车下线

态度原创

游戏
数码
教育
旅游
公开课

《NBA 2K22》IGN评分:7分 氪金依旧

数码要闻

AMD Zen4超级神U首曝:一颗顶一台超算!

教育要闻

河北保定一小学一年级学生在商场上课 楼道里上体育课 校方:本部实在装不下

旅游要闻

中国最适合“散心”的4大城市

公开课

外国硬汉挑战小学生体测:我及格了吗?