专家:楼市限购限贷边际效应下降 限售已成撒手锏

（原标题：如何看待楼市“限售”）

李宇嘉

对于楼市限购限贷的边际效应下降，“限售”已成为“撒手锏”。2017年3月23日，厦门首创“限售”政策，新购商品房取得房产证后满2年才能出售。随后，北京、广州等30多个城市针对商品住房、“类住宅”启动“限售”政策，土地拍卖“只租不售”案例也越来越多。近日，河北保定对一宗地进行拍卖，不仅限制最高地价，也限制最高房屋销售价格，但最震撼的是，购房者自取得房产证之日起，10年内不得买卖。“10年限售”也被认为是最严厉的调控。

如何看待限售？多数研究者指出，房屋在几年内不得出售，这是打击投机和短炒的绝佳手段。从资产定价角度看，流动性越高的资产，投资者参与率越高，价格也就越高。比如，虽然我国上市公司盈利能力较差，但多年来市盈率（股价/每股收益）雄冠全球，原因就在于股票具有非常高的换手率。事实上，一旦流动性下降了，投资者参与率就下降了，资产价格也必然会下降。近年来，但凡房价上涨较快的城市，其房屋换手率一般都比较高。

比如，2015年深圳房价翻了一倍，背后是房屋高换手率。据链家地产统计，2015年深圳二手住房换手率高达8%。也就是说，2015年深圳几乎每10套房，就有一套再交易一次，但同一时期，北京、上海房屋换手率仅3%左右。2016年以来，北京、广州等地二手房换手率快速提升，学区房及投资客集中的一些商品房“妖盘”（类似于股票市场的“妖股”），换手率高达20%-30%。当然，房价同比涨幅也是最快的，房天下统计的北京部分“妖盘”，2016年房价涨幅高达80%左右。

目前，“资产荒”预期下的购房行为普遍，特别是“加杠杆”购房，这是本轮房价快速上涨的罪魁祸首。因此，启动限售政策，通过冻结交易、改变预期、增加杠杆成本，直接消灭了投资和短炒需求。但是，笔者认为，限售政策在这个时候大范围“登场”，绝非仅仅是一项类似于限购、限贷和限价的简单行政干预措施，要放在当前楼市大环境、经济金融的大环境下面来理解。限售这项措施将对未来楼市、资产价格、资金流向和金融风险产生深远的影响。

春节后开启的新一轮调控，一个最大的背景就是，热点城市和区域的房价在短短的2年内上了“新台阶”。2015年以来，热点城市及周边的房价水平至少上涨了100%-150%，尽管有改善型需求、返乡置业的推动，但“资产荒”预期下的“加杠杆”购房，无疑是房价上涨的最大推手。这部分需求，很多是要在未来“套现”的。根据笔者调研，热点楼市目前出现了一个新现象，就是价格“锁定效应”，即一个楼盘某一套房子的实际成交价格，将锁定同类户型的其他价格。

一旦降价“套现”，该楼盘的房价就会下跌，特别是投资性房产占比高的楼盘或区域。目前，新一轮楼市调控已经上升到防范金融风险的“国家战略”地位，无论对楼市调控，还是金融“去杠杆”，管理层的决心和意志都是坚定的。因此，大批的资产配置购房未来会有“套现”的需求。特别是，随着资金环境的紧缩，楼市杠杆的收紧，以及持续调控叠加对于预期的冲击，不仅“套现”需求会增加，还会产生从“套现”到“抛盘”的转换，这就是楼市踩踏式出逃危机。

若房屋在几年内不得出售，即便楼市回调，也不会产生大规模“套现”，并导致各路需求出逃，形成楼市回调共振，这是避免踩踏式楼市危机的手段。另外，近年来虽然货币投放和银行总资产年均增速分别高达15%和20%以上，远远超过实际GDP增长，但我国并没有爆发严重的通货膨胀，根源就在于作为不可贸易品的商品房，吸纳了绝大多数流动性，这就是资金老虎入笼。未来，如果资金大规模从不动产领域流出，资产价格“高位泄洪”，这是实体和金融难以承受之重。

未来，美国将进入加息通道，加上本币仍有贬值预期，国内资本外流明显，尽管近期有了一些限制性措施，但仍旧避免不了资金通过各种渠道外流。楼市限售政策出台后，不仅大量资金沉淀在不动产上，不会因出逃而造成资产价格暴跌，而且还阻断了资金流出和人民币无谓贬值，这也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。因此，此时大范围启动限售政策，甚至蔓延至三四线城市，笔者认为，这中间就有为楼市和金融风险未雨绸缪的意味。

时至今日，尽管我国房地产市场化发展了近20年，但基本上处于“单边上涨”的走势，始终没有经历过一轮完整的由涨到跌、有峰有谷的周期，造成了全社会普遍存在着“房价必然会上涨”的预期。在政府托底及基于金融风险、GDP增长担忧的救市，让这种预期变成了刚性预期、楼市刚性兑付，造成炒房泛滥、换手率高企。问题是，从国际经验看，这种预期恰恰是金融危机爆发的最大诱因。启动限售政策，降低换手率，也能够让投机炒作的情绪迅速降温，让购房者的眼光更加长远一些，从而让风险慢慢消化。笔者认为，但凡公共政策都有成本。房地产市场是“不完全市场”、准公共品市场，即便是发达国家，也有多项限制性措施，比如限制销售对象，甚至干预房价和租金涨幅。