端午楼市调研记：商住愁接盘 别墅自有天

（原标题：端午楼市调研记：商住愁接盘，别墅自有天，量跌价跟跌，一线调控严）

恕中国证券报记者直言，最近很多楼市报道，基本上都是——买盘萎缩，卖方观望，成交量大跌，价格略有下降。这套逻辑关系和结论，坐在电脑前也能推演出来。

但是！作为媒体，一定要实地调研，拿到第一手的资料！于是端午节期间，中国证券报的小记们收起吃粽子的心情，四散京沪各地，燕郊深处，走访了别墅、普通商品住宅、商改住等多类项目，调研一手、二手相关市场，与中介扮大款，和路人谈房市。

在讲楼市故事之前，先让中国证券报记者为您梳理一下近期各地楼市调控的相关政策——

1、“别墅火热，哥快来买”

小何

是北京某大型房屋中介机构负责销售昌平区南邵区域别墅项目的经纪人，端午节前夕，正值该区域某叠拼别墅项目预开盘，在中国证券报记者打开目前最火热的卖房中介APP，以买房者身份致电几个别墅项目后，小何通过后台数据发现并打来电话，向中国证券报记者推荐该处项目。

据小何介绍，该项目由某A股上市房企开发，户型面积200㎡到480㎡不等，预计交房时间在2019年下半年。

“哥，从上周六到现在，198套房源已有两百多人排卡交付了意向金。要是感觉不错，就赶紧抽时间过来看看。排卡排得早，位置可选择多。”何先生向中国证券报记者极力推荐该项目。

5月27日，中国证券报记者探访昌平某别墅项目。

为验证小何描述的真实性，中国证券报记者5月27日下午前往该项目售楼处。中国证券报记者看到，虽然正值端午节假期前的调休日，仍不时有客户前来问询，并有客户缴纳了排卡意向金，售楼处人员显得较为忙碌。

据该售楼处人员介绍，由于目前项目处于预开盘阶段，没有预售证，也还没有正式的报价，但预计210平方米户型大约总价在1000万元左右。有购房意向的客户需要有100万元资产证明，并缴纳一定数量订金。

在已取得预售证的大兴区西红门区域某别墅项目，中国证券报记者5月27日上午看到，现场前来咨询的客户虽然不多，但据售楼处人员介绍，由于该项目二期已于2017年2月开盘，目前仅存十余套可售。

据北京金房亿家信息公布的数据显示，5月21日-5月27日，北京市别墅一手成交共112套，较前一周减少6套。2017年1-4月，北京市别墅市场新增供应1129套，同比下降28%；成交2042套，同比上涨17%；成交面积51.59万㎡，同比上涨4%。

地产分析人士对中国证券报记者表示，别墅等高端住宅项目由于人群定位较高，购买力强，买卖盘相对较为稳定，受政策调控影响较小。

2、限购日前抢到商住很幸运

但也担心以后无人接盘

小曹

2015年毕业后选择留京，目前在一家国企金融单位就职，月薪一万左右，她的先生目前研究生在读。由于双方都没有北京户口，社保也不够5年。“想着先买不需要户口和5年社保的商住房，只是想过渡一下。等将来有条件再换。”小曹对中国证券报记者说。

2017年3月上旬，小曹夫妇决定出手位于朝阳区的某商住项目，“4.2万一平带精装修，首付100万。地段也可以，户型还不错。”小曹表示，看完楼盘后，夫妻俩当即交了5万元定金。3月中旬，小曹夫妇去银行办面签。3月26日，小曹小许去项目售楼处交付首付，当天就走完了网签流程。

“买完第二天，商住房限购开始了。”小曹说，“在银行做的贷款5月16号放款，6月16号开始还贷，每个月还一万，十年期，贷款时的基准利率是4.9%，利息上浮10%。”

3月26日，北京住建委发文称，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

受此影响，商改住项目成交量断崖式下跌，全市日成交量在个位数到两位数不等，甚至一些日期还出现零成交情况。

小王

与小曹在同一单位，今年三月份也打算买商住两用房，作为北京安家的过渡房。与小曹不同的是，他们看中了一套二手房，小王夫妻与房东签订了购房意向，由于二手房贷款和网签比一手房更繁琐，小王的房子在新政到来之前没有办好网签。因此小王夫妇十分懊悔，两人望着各地也在不断上涨的房价，决定回老家买房。

而被小王夫妻视为幸运儿的小曹夫妻， 面对不小的还贷数目和买盘流动性枯竭，也是倍感压力。“作为我们这样的刚需商住房，虽然能住上是幸运，但以后想要换成普通住宅，只有将现在的商住房卖掉，才能不占首套房指标。”

陈小姐

是某上市公司中层干部，由于已经解决学区房等家庭刚需，陈小姐在2017年2月入手了位于大兴区义和庄区域的某商住项目。陈小姐介绍，当时在该商住项目和位于朝阳区管庄区域的某楼盘二手普通商品房之间纠结，最终选择了出手该项目。“在缴纳50%的首付款后，开发商可以分三次缴纳剩余50%的首付款，分别在一年之内缴纳20%、10%和20%。且还承诺可以在一定期限内无理由退款，并可以额外获得10%的年化收益。”

3月28日，北京商住全面限购后的第三天，该项目成为北京市建委首批被点名违规宣传“商改住”的首批项目。 “这些情况一出现之后，整个人就成了热锅上的蚂蚁。”陈小姐对中国证券报记者表示。

由于担心购买后无人接盘，也担心居住条件得不到保障。许多业主开始寻求通过咨询律师、与开发商谈判等手段解决。

“整个4月都比较焦虑，开始托亲朋好友打听情况。”陈小姐表示。

事情在5月得到转机，5月23日，北京市住建委通过官方微博“安居北京” 发布《<关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告>的几点说明》称，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。

陈小姐表示，目前开发商已出台了相关退款措施，也有部分业主愿意继续入驻。对于接下来的打算，陈小姐表示，“等到退款到位，就不碰商住了，将继续挖掘普通商品房的投资机会。”

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹对中国证券报记者表示，从三月份起多地集中出台限购等措施，一线城市如北京上海，交易量跌幅最为明显，房价也有所松动，总体调控预期较好。燕郊、固安等环京区域波动则更为剧烈。

但孔丹也表示，根据我爱我家监测的相关数据显示，目前总体价格大约调降在6%左右。对于京沪等一线高企的房价来说，可能大家还感受不到明显下调。“随着交易量的持续回落，未来房价还将迎来更明显的回落。”孔丹预测道。

3、上市公司也说房难卖

还是中介略有经验

不仅是个人投资者面对楼市有种无处下手的感觉，一些上市公司面对卖房，也不禁眉头紧锁，直言“卖不动”。

*ST宁通B2016年9月公告，将挂牌出售位于北京西城区槐柏树街附近的两套学区房，以通过卖房提振公司业绩，实现保壳。但2017年5月3日，公司公告，截至2016年12月31日，公司尚未完成北京两套房产处置。公司将严格 遵守国有企业资产转让的程序，坚持国有资产保值增值和价值最大化的原则，继续推进该项工作。

2015年3月28日，国电南自通过了出售6套闲置房产的议案，这6处房产分别位于广州、西安、武汉、成都和沈阳。2017年5月24日，公司公告，除广州、成都的闲置房产已经出售，西安、武汉和沈阳的相关闲置房产仍未出售。

中介机构似乎显得胸有成竹。某中介机构高管对中国证券报记者表示，大型中介机构都经历过楼市的多轮调整，相对来说经验较为成熟。各家中介应对楼市交易量下降的措施各有不同。

尽管楼市调控趋严，量价齐跌趋势明显，但仍存在一定的投资机会。上述高管分析，以商办项目为例，北京未来不允许有500平方米以下的商办项目。那么存量的商改住项目未来由于户型较小，价格较低，且具备居住条件，仍有交易价值。而存量商改住项目大多靠近商圈，便于租赁，业主可通过租赁获得长期回报。

克而瑞信息集团研究员杨科伟表示，在当前整体市场热度从一、二线城市转至三、四线城市、热点区域转至非热点区域、新房市场转至二手房市场的背景下，预计楼市调控将继续向更低层次及前期非热点区域城市扩大范围，且不管是新房还是二手房市场管控也将愈加严格。