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特色小镇建设“房地产化”要不得

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(原标题:特色小镇建设“房地产化”要不得)

中国经济网6月1日(记者 林火灿)特色小镇是连接城市和乡村的重要节点。近年来,我国特色小镇建设步伐逐渐加快,一些特色小镇已成为地方经济结构调整和产业升级的重要载体。

不过,中国经济信息社近日发布的一份《全国特色小镇培育建设报告》(以下简称《报告》)指出,当前一些地方对特色小镇的内涵和发展理念缺乏正确认识,存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象,特色小镇建设正成为个别房地产企业新的“掘金点”。

有关专家表示,在鼓励房地产企业参与特色小镇建设的同时,也要防范特色小镇重走“房地产化”的老路。当前,既要把房地产企业的投入产出与特色小镇的长期收益回报捆绑起来,也要围绕本地实际,加快打造特色产业,科学培育特色小镇。

特色小镇建设在提速

党的十八大以来,中央就深入推进新型城镇化建设做出了一系列重大决策部署。“十三五”规划纲要明确提出,要因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。

记者了解到,当前我国的特色小镇包括特色小镇和小城镇两种形态。前者是指聚焦特色产业和新兴产业,集聚发展要素,不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台;后者是指以传统行政区划为单元,特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。

“过去,我们的城镇化更多地关注了城市建设和城市现代化,而对真正给我们留下回忆、能够传承文化和历史的小城镇和特色小镇却没有给予足够重视。”国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心产业所所长荣西武说。

在荣西武看来,特色小镇对于大量农业富余人口涌入大城市将起到“蓄水池”分流作用,不仅可以有效降低农业转移人口市民化成本、统筹城乡发展,也是破解大城市交通拥堵等城市治理难题的现实选择。特色小镇还是实现大众创业、万众创新的重要载体,是破解我国城乡二元结构、促进经济结构转化和新旧动能转换、推动供给侧结构性改革的一项有效尝试。

中国房地产业协会小城镇开发专业委员会副秘书长田野表示,镇一级在推进城镇化建设的过程中一直缺乏有效抓手。而按照新型城镇化建设规划,我们要实现农业转移人口就近城镇化,这就必须通过特色小镇建设,在发展好小镇特色经济的同时,以点带面,解决好城镇化带来的各种问题。

根据中央部署,有关部门和地方先后制定了特色小镇建设的相关政策。根据《报告》,截至今年1月份,全国共发布特色小镇相关政策105个,其中有21个省(区、市)、33个地级市发布了特色小镇相关政策。

在各项政策的推动下,特色小镇进入了快速发展阶段。《报告》指出,首批入选的特色小镇在产业形态、生态环境、传统文化、服务设施和体制机制等方面明显走在发展前列,对推进新型城镇化建设发挥了显著的引领作用。

例如,浙江德清莫干山小镇依托良好的生态资源,引进国内外投资商打造的“裸心谷”、“法国玫瑰庄园”等项目已经成为长三角地区乃至全国知名的度假地点,带动了全镇全县民宿服务业的发展,给莫干山镇的居民收入和税收收入带来持续增长。

安徽省合肥市肥西县三河镇利用国家5A级旅游景区和国家湿地公园(试点)的发展优势,三河镇通过旅游带动产业发展,促进一二三产业协调发展。一二三产业比重从“十二五”时期的9:68:23发展到了如今的8:48:44,结构进一步优化。

不是简单的盖楼卖房

值得注意的是,自去年首批特色小镇名单公布和相关政策发布以来,已有多家房企发布了小镇战略,陆续有万科、绿地、碧桂园、美好置业、南山控股等上市公司披露了涉足特色小镇建设的计划。

《报告》披露,一些地区存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象。例如,在珠三角,某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产,获得地方政府大量土地资源支持;在长三角,一家房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”:两平方公里农业区配套一平方公里建筑区,计划承载3万人。

国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示,特色小镇受一些房企的追捧,主要是因为以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低,但这和特色小镇建设的初衷是相背离的。

“在房地产业两极分化、热点城市监管趋严、三四线城市去库存压力高企、房地产企业面临转型压力等背景下,房地产企业嗅到了特色小镇带来的商机。”荣西武说,特色小镇建设确实需要适度建设一些房地产项目,但如果以房地产为主、房地产先行,就会演变为房地产“一业独大”,所谓的“特色”也将千篇一律。

荣西武进一步分析说,房地产商介入,会使住房成本、土地成本、生活成本、创业成本、融资成本等大幅度增加,客观上将抑制特色小镇的发展。而且,通过盖房建成小镇容易,但产业导入难。房企一般缺乏引入实体产业的资源,也缺乏运营实体企业的经验,而一旦城建起来了,产业却发展不起来,形成不了可持续的产业生态,特色小镇建设就会重新回到出售物业以平衡开发资金的传统道路。

“我们鼓励房地产企业参与特色小镇的投资建设,但不能纵容特色小镇的‘房地产化’。”田野说,特色小镇发展中,需要做到产业主导、规划先行、基础设施配套完善。鼓励房地产开发企业参与特色小镇建设资,应该用好PPP模式,引导房企参与到基础设施建设和服务实体经济发展中来,以促进人口的集聚,然后再根据需求进行房地产开发。

田野表示,在此过程中,房地产企业也需要进行角色转换,不能再把自己简单地定位为盖楼卖房,而要转型做好特色小镇的运行商,把企业发展与特色小镇更紧密地融合在一起。

荣西武也指出,小镇的综合承载能力十分有限,因此,要防止房地产商在短期目标上追求过大,把房企的投入产出与小镇长期的收益回报捆绑起来,防止房企在盈利前景不好或财务长期难以平衡的情形下,退出小镇运营。

关键要做出“特色”来

从各地特色小镇建设的进展看,已经有不少小镇依托原有产业优势、历史人文积累和独特资源禀赋,形成了独具特色的发展模式。

《报告》也指出,一些特色小镇的“面子”好看,但基础设施配套、服务配套等“里子”不足;有的地方政府举债建设特色小镇,风险较大;有些地方不注重挖掘本地资源,忽略文化、产业支点。

“特色小镇的特色,关键在于产业特色。”田野说,特色小镇建设,应该更多地结合当地的产业资源来展开。例如,在经济发展较为发的浙江省,已经涌现出了渔业小镇、袜业小镇等一批有特色的小镇,形成了良好的产城互动。在一些实体经济还欠发达或者产业发展不够集中的地区,也可以从自然风光和历史文化资源入手,着手打造以旅游文化为主的特色小镇。让更多具有历史韵味的文化和独特的传统产业在特色小镇中得到传承。

“科学培育特色小镇,必须依据产业需要确定城镇规模。”荣西武指出,特色小镇建设应根据产业集聚趋势、规模和用地需求,适度确定城镇规模,避免过去在产业园、大学城和新城建设中出现过多次的运动式造城现象重演。同时,要严格控制小镇住宅用地比例,在小镇用地结构上严格控制特色小镇建设中住宅用地的配建比例,并加强对房企主导的小镇规划的系统设计、盈利模式和后期运行方案等重点内容的把关,并建立规划实施的跟踪评估机制。

荣西武还建议,要针对不同类型企业主导的特色小镇,出台分类指导政策,鼓励有实力、有市场实体企业参与特色小镇开发、运营;适当提高房企参与特色小镇开发和运营门槛,对其资金规模、可持续建设能力、项目的综合收益等做好综合评估,对其规划设计、盈利模式和后期运营方案进行严格把关。政府在做好引导的同时,也要充分发挥企业主体作用,让企业全程参与特色小镇的设计、规划、建设、管理等过程。 

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